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近年来,全世界包括美国、日本、新加坡、台湾、香港的经济都不甚景气,这些国家或地区的很多游资都在积极寻找投资机会。与此同时,中国的经济却在强劲地增长着,特别是房地产市场更是以加速度迅猛发展。高速发展的经济急需外资的滋养,同时也最有条件吸引到外资。从这个意义上说,中国与外资就是水与鱼的关系,鱼在寻找水,水需要鱼,两者理应一拍即合,如鱼得水,但实际上中国吸引外资的速度并不像想像中那么快,房地产市场表现得尤为缓慢,这是为什么呢?
我们可以回顾一下历史,从历史中兴许可以找到答案。中国房地产自上世纪80年代末发展至今,在所吸引的外资中95%是港资。第一波外资进入中国的热潮是上个世纪的80年代末-94年,当时外国特别是香港投资者看到了中国市场的广阔前景,在中国做房地产的回报率是投资的1-2倍,这是多么激动人心呀!于是大量资金流入中国。但是这些进入大陆的港资,最终却一败涂地。据香港97年前一个统计数字显示,那时投向大陆的港资95%以上都铩羽而归,大批资金回流香港,这直接导致了96、97年香港的房地产泡沫。
这次失败对外资特别是港资是一个重创,在许多港商心中留下了一个浓重的阴影。失败的原因,我具体总结如下:
一、投资人本身被丰厚的帐面利润所迷惑,头脑发热,没有对投资对象及环境作详细的研究和风险评估,投资行为近乎盲目。
二、中国的发展步伐是全球有史以来最快的,投资人没有考虑到整个市场变化那么快速。以我曾从事的玫瑰园为例,93、94年市场形势非常好,到95年猛的一个急刹车,市场立即陷于停滞。
三、政府没有尽到保护外资利益的责任,让他们投诉无门;政府效率低下,办事拖延,这对于时间就是商机就是金钱的投资人来说,时间的风险有时是致命的。
四、外资与之合作的企业素质极差,有些企业不按游戏规则办事,不尊重合同的严肃性。中国有独特的一套游戏规则,外资无法适应。
正是在整个运作过程中,政府与民间都没有切实保护好外资的利益,对他们杀鸡取卵,使他们一朝被蛇咬,三年怕井绳,再也不敢轻易涉足大陆房地产市场。所以95-99年,外资(主要是港资)对大陆几乎是谈“地”色变。
但既然是资本,就必须要寻找机会,寻找出路。所以到2000年,我们又可以很明显地感觉到,港资又把目光投向了大陆的房地产业。但这次情形与上一次有所不同。首先,因为金融风暴的影响,香港很多公司的财富蒸发了三分之二,港资的实力受到考验,他们也需要寻找欧美资金及项目为合作伙伴,一起到大陆来;第二,他们的心理不同了,现在他们是宁愿不投,也不能投错,以前他们决定一个项目3个月就可以了,现在可能需要9个月。以港人的高效,为何做一个决策需要这么长的时间?因为他们不仅要说服自己,还要说服欧美的合作伙伴。
那么,外资究竟想要什么呢?很多本地公司错误地以为,只要回报率高就能够吸引到外资,投资人来了,本地公司给他一些文件,一份简陋的可研报告,请他吃饭、上歌厅,就想吸引到1、2亿的资金,这基本上是不可能的。我们试想一想,放在外商或基金经理桌上可能已有一千份简陋的招商项目,凭什么让他们选择你的项目?还有这些外商或基金经理本身就在寻求盈利机会,他们只有选准项目、达成交易才有利可图,所以请吃饭的应该是他们而不是寻求资金的企业。因此,国内的企业应该看清形势,扎扎实实地做好基础工作,为外资的进入创造一个良好的环境,而不是削尖脑袋去捉摸所谓的“捷径”。凭我多年的融资经验,我认为外资所需要的是:
一、退出机制。让外资赔钱可以,但赔了钱必须让他能够退出。不要令外资血本无归。中国以前没有退出机制,现在仍然没有,香港是通过上市退出,这是一条最好的出路,中国也正在朝着这方面发展。
二、外资需要执行资金的工具:需要合乎规范的、切实可行的、有相当深度而不肤浅的项目可行性研究报告、市场调研报告,需要成熟的专业化运作的顾问行来帮助执行,需要有效的法律保护。国外大都是这样:一大笔投资只有几个人运作,大部分工作交给专业的顾问行来做,让专家来帮助执行,这样可以最大限度地节省成本而达到最好的执行效果。但香港比较特殊,香港是由几个大而全的房地产商所垄断,很多专业的顾问行已没有发展空间了。我认为中国大陆房地产业发展到将来,除了一两家庞大的房地产企业维持全面开发以外,其他的都会通过顾问行来执行。
三、外资需要明确的法律及税务政策的指引:很多外商对中国具有不同的执法标准颇有微词,究竟什么是合法和违法?每一个地方政府或企业都有不同的解释。这一点令外商无可适从。税务问题则是另一个令外商头痛的问题,尤其是增值税可以说是各有各的说法。再有一个就是政府的批文过程缺乏统一的标准。这就令某些企业自以为可以拥有某种特权。实际上,对于外商和基金经理来讲,假如某企业说他们在税务、批文、法律上有特权,只会弄巧成拙。因为在外商尤其是基金经理看来,这不是光荣,而是腐败。他们会担心万一与此企业合作后产生了纠纷,恐怕有冤无处诉。
我想,中国房地产市场如果能建立上述三项机制,外资的进入将会重新掀起一个新的高潮。
至于有人担心外资来了,特别是中国加入WTO以后,外资会对中国大陆本土的房地产企业形成威胁。我想这种担心是不必要的。外资的优势在于他们有钱有经验,这在本土房地产业发展初期是一个绝对优势,但是现在本土企业资金扩大了很多,也逐步积累了很多经验,而且房地产业是一个地域性很强的行业,外资的优势在逐步减弱,他们不可能再重复八十年代末九十年代初的时候对大陆房地产企业的压倒性优势了,他们会面临着本土企业的猛烈挑战,激烈的竞争将必不可免。