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国家信用与“以租代售”
目前,对消化空置房问题,有专家提出“以租代售”方案。理论上说,此法的确可使很多无效需求转为有效需求,但在实务上却很难实施。因为,有空置房的开发企业,规模普遍偏小,资金实力不强,而“以租代售”的经营方式,资金周转很慢,这就需要借助金融配合。我建议导入国家信用,再结合债券融资手段,以化解这方面的难题。该方案涉及国家信用公司、空置房患者、房地产中介、投资者。
国家信用是通过国家信用公司(暂定名)来实现其使命的,其资金来源可由政府全资供给,也可允许其他资金进入,混合股份经营。空置房患者是指被空置房资金拖累的企业,可以是开发公司,也可以是拥有债权的金融机构。投资者则可以是普通居民,也可以是机构法人。
整个流程分为两个阶段:
第一阶段,国家信用公司利用国家信用向市场出售无抵押债券,通过所融资金,买断空置房患者的空置房产权。为使该类债券具有较高的流动性(变现能力),可考虑采用挂靠现存的债券发放市场,将其作为一种特种债券发行,投资者在二级市场上可自由交易,并适当减免无抵押债券投资者的税负。
第二阶段,国家信用公司将其得到的空置房,委托一家或几家信誉优良、规模大的房地产中介,或者自行组建中介机构进行空置房出租经营,所得租金用于无抵押债券债息的发放和中介商的佣金,以及诸如债券发行费用等相关项目。这样做的好处有三:一是解决了资金在空置房上的大量积压;二是为城市低收入居民和有意在城市定居的农民提供了廉价的栖息之所;三是有利于金融创新,为投资者开辟了新的投资渠道。目前我国的住房公积金、退休基金、养老基金等机构除投资国债外,没有其他渠道,一些商业银行又惜贷严重,除购买债券外,也很少有其他途径。国家信用公司的债券为其增加了实现保值、增值的新途径。
当前,适逢国家大力推进城市化进程,空置房租赁市场充满商机,采用国家信用扶持“以租代售”以解决空置房问题,应该是可行的。
财政政策与“以租代售”
读了伍晓达的文章,受益匪浅。该方案确实可以解决资金在空置房上的积压,有利于银行不良资产的剥离和盘活开发商的不良资产。并且,空置房租赁市场的潜在需求确实存在。但问题是,伍文认为该方案还可以“为城市低收入居民和有意在城市定居的农民提供了廉价的栖息之所”。对此,我有不同的意见。因为,按此运作的空置房租金不会便宜,它不可能成为“廉价的栖息之所”。
我设想,能否通过财政政策,即通过财政资金买断部分空置房的产权,再将这些房屋用较低的租金出租给低收入居民。这部分财政资金的来源,可以通过对拥有住房较好的居民开征房产税来解决。也就是说,通过财政的转移支付政策来扶持“以租代售”。
现行的于1986年10月1日开征的房产税,是以城市、县城、建制镇和工矿区的房产为征税对象的。但有一条免税规定,即个人所有非营业用的房产免征房产税。也就是说,个人购买的房屋只要不用于营业,是不需缴纳房产税的。这条免税规定的目的很明显,是为了鼓励城镇居民买房。但目前在我国经济较为发达的地区,住房的自有化率已明显提高。一部分收入较高的居民,甚至已买下了不止一处房产,拥有数套房屋。
所以,我设想能否对拥有房屋,既有自住也有用于出租的较多(可规定起征点)的居民开征房产税,房产税的税率可采取累进税率。将筹集的财政资金,专款专用,买断部分空置房的产权,再将这些房屋用较低的租金出租给低收入家庭。
当然,开征房产税会减少一部分高收入者购房的动力,可能不利于刺激消费。但我认为,只要把起征点定得高一些,影响不会太大。因为,拥有较多房屋的居民,往往收入也较高,且房屋是不动产,无法隐匿,开征此税还可以起到调节收入分配的作用。
最后,我想说明的是,本文不是对伍文的否定,恰恰是对伍文的补充。对我国目前的空置房,通过国家信用扶持的“以租代售”,出租给收入较高的家庭。而通过财政的转移支付政策扶持的“以租代售”,是解决低收入居民住房问题的关键。。(经学)