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10月24日,在SOHO现代城即将入住的同时,现代城的开发商潘石屹向业主及新闻媒体亮出了“无理由退房”的升级版,与1999年底现代城第一座公寓入住时推出的“无理由退房”相比,这次给业主决策的周期由原来限定的业主“收到入住通知10日内”延长为20天,另外,将原来版的“退房款+银行活期利息”改为“退房款+10%回报”。
据潘石屹介绍1999年现代城2号楼入住时实行“无理由退房”,最终1300户中只有4户业主退掉了原购买的房子。
潘石屹在解释他“无理由退房”的升级版时说:“我们在公寓部分的无理由退房中发现两个问题:一、给客户考虑的时间太短,他们购买的房子毕竟是价值上百万的商品,应当有充分时间去决策;二是许多客户反映他们购买的房子升值了很多,如果只退房款,升值部分又全部属于开发商了,不够公平。客户买房本身就是一种投资行为,他们给予我们支持的同时也承担了风险。应当把我们房子升值了的一部分利益拿出来回报给当初支持我们的客户,所以我们进行了测算,把房款连同10%回报一同返还给客户。”潘说,预计此次入住后,有3到4户会退房。
SOHO的“无理由退房”得到了SOHO业主的认可,但在房地产圈里引起了不大不小的反响。许多发展商认为,SOHO的“无理由退房”只是红石公司的一个营销行为,它的提出不会成为房地产市场的共同行为。
华远公司的任志强提出,SOHO采取的这种做法,并非“无理由”退房,实际上是发展商以新的契约方式、用发展商自己设定的价格把业主不满意的房子拿回来。任认为,客户退房都是有理由的,其中很大程度上是由于发展商当初与买房人的合约不完整造成的。称“无理由退房”,实际上是用10%的回报掩盖了合同的不完整性,将消费者的注意力从产品的性能、质量上吸引到了投资回报等其他方面。任志强认为,房屋是一个不可替代的产品,为了节省交通、生活成本,在国贸工作可能要买现代城,在北大、清华工作可能要买华清嘉园,它不同于杯子可以随意替代,退房后,由于没有可替代的房子,他要跑到几公里以外买房子。目前国内买房用于投资的人只占7%,更多的还是用于居住,发展商提供的产品应该是能满足客户基本居住需求的完整产品。
任志强言词尖锐,他认为,10%并非满意回报,而是发展商给客户的补偿,如果发展商没完成合约而被业主起诉,赔偿的会更多,用“无理由退房”锁定了赔偿金额,最多承担10%的责任,这种做法也是对市场的不信任。另外,这种做法使购房人老感觉有一个10%的利,认为可以去炒后面买的房子,其结果将人们的注意力从产品质量上引向投资,对市场产生不好的影响。
安地房地产公司的张宝全认为,今天的市场经济就是契约经济,要靠合约,靠制度。发展商在建房过程中,一切变更,包括SOHO后期大量墙面装修材料的改变,都应该及时向业主发变更通知,否则就是违约,而违反合约导致的退房不是无理由退房。张宝全认为,SOHO此举是在玩文字游戏,如同绕口令“板凳绑在扁担上,扁担绑在板凳上”,这种做法是把市场向后拉。
风林绿洲的开发商周伟峰认为,SOHO的“无理由退房”是潘石屹的又一次营销行为,周认为,潘石屹采用了经济学上的“天花板价格”,将房屋的回购价做出了原售价加10%的最高限价,而这个价格在目前的实际均价之下,它反映的是市场现时、现地供给的不足,这种情况下,业主是不愿退房的。其最终结果是,SO-HO再度提升了市场形象,并且可以缓和入住矛盾。周认为,它有点创新的意思,但不足以在业内推广,如果把“无理由退房”作为入住矛盾的最终出口,买卖双方都不注意规范自身行为,对市场发展极为不利。
伟业房地产顾问公司的林洁认为,从宏观层面上看,“无理由退房”绝对不可能在市场的任意时间段上成立,只是特定环境下的产物;目前现实的房地产市场中,供需双方均不成熟,“无理由退房”不能加速使客户成熟;这只是发展商希望提供更多选择的一种尝试。从整体市场看,其作用不是良性的,但作为个体项目,可以对交房过程起到安抚作用,另外,对其后期的项目,包括建外SOHO的推出是一个营销策划。(陆昀)