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主持人:楼德升
嘉宾:
华远集团总裁 任志强
北京伟业顾问总经理 林洁
北京安地房地产公司董事长 张宝全
北京现代城总经理 潘石屹
北京国展家园总经理 魏建军
北京盛世兆业房地产公司副总经理 周伟峰
现代城业主 徐一彬、吴丽峰
北京中伦律师事务所律师 张学兵
时间:2001年10月26日
地点:北京青年报2003会议室
近日,“娱乐化”的现代城老总潘石屹又推出新招——“无理由+10%回报”退房。业内人士对此众说纷纭。老潘的此举是像有些人说的“在转移矛盾、扰乱市场”还是“真正给购房人一个出口”?10月26日,本报特邀部分业内人士就此进行研讨。
■无理由退房:用新的要约掩盖毛病
潘石屹: SOHO现代城要开始入住了,我在想,这些房子基本上是一年半以前就销售出去了,从期房到现房,肯定有一个差异,有的客户看到现房可能会觉得不满意,那么可不可以退掉呢?1999年我们就提出一个“无理由退房”,就是给客户一个出口,但我们二号楼实行无理由退房的时候是退还房款加上活期存款利息。而目前现代城已经有了一定的升值,整个客户的反映是发展商占了便宜,所以我们提出今天这样一个带回报的无理由退房,加上年息10%,期限是20天。近日,现代城已经开始入住了,我们预计大概有三到四套会退房。
张学兵:一个物业到了现房的时候,总有一些买家对所看到的房子有这样或那样的不满意,那么所谓的无理由其实也都是有理由的。潘总的角度,他所说的无理由,不是说全无理由,而是对于无论出于什么原因,出于什么目的,只要你对这个项目有不满意的地方,你就可以提出退房的要求,而无须对发展商进行任何的解释,不用再找什么理由,发展商就同意退。从这个意义上来讲,就是“无理由”。
任志强:我认为现代城提出的不是无理由退房,从法律上来说,是发出一个新要约,去把客户已经拥有产权的房地产,用这个价格把客户不满意的房子买回来。
北京今年出现了一些交房入住问题。很大的一个原因可能是由于我们合同的不完整性造成的。如果合同的完整性更强的话,交房的时候就不会出现这种问题。潘总现在就是想用这种方法去让客户不把注意力放在产品的性能、质量等等方面,而是放在另外一个方面,最后造成了一个恶果,就是不会再有开发商重视产品的质量,客户买房的时候,也不重视产品的质量,而去关注它能不能回报10%退房。潘总的目的就是用这10%的回报掩盖了产品的质量等各方面的毛病。
我想强调的是,开发商的任务不是说你从经济上保证了消费者的利益就可以了,而是要提供一个最完整的产品,满足客户的基本需求。如果当初买房时就在合同中规定,事后对房子不满意,可以给你10%的回报,可以退房,这是一种合同。事先没有这种约定,事后再发生的事情就应该是新的合同,和原来的合同没有关系。
你在买建外SOHO的时候,给人的暗示是你有一个10%的利息,满意不满意无所谓,房子的质量行不行、能不能满足客户的真正需求也没关系。当这种市场秩序被破坏以后,合约不被重视,没有法律性和严肃性的时候,整个市场各个环节都要遭到破坏。如果市场秩序破坏了,以后还有市场吗?我们中国恰恰是市场经济刚刚建立的国家,这种市场环境是最需要被各级政府和每一个参与游戏的经营者遵守和忠实的。
张学兵:契约神圣的原则和契约自由的原则,都是《合同法》几项基本原则之一,也是合同法的精髓。因此,从契约自由原则的角度讲,既包括签约的自由,也包括解约的自由,当然解约的自由,是双方协商一致的成果。我想解约,你不同意,谈不上解约,除非大家找到一个能够给说法的地方。我们现在所说的无理由退房,是发展商同意买家提出的解约的要求,并自愿放弃抗辩权的结果。
任志强:如果不是新的要约的话,为什么有10%呢?是跟老百姓讨论出来的10%?不是双方讨论的,你就是发出了一个新的要约,10%不是合同双方自由权,是新的要约的选择。
■10%不是退房的回报,而是现代城应付给购房人的违约赔偿
魏建军:我们现在认为购买者是弱者,发展商是强者,期房可以退。如果我们严格按一般商品的意义来说,产品达不到质量,可以换,可以赔偿。
在发达国家,他们现房比较多,签完以后没有退的概念。退和违约没有关系。没有按期交房,或者没有达到合同约定的条款,任何一笔商业行为都可以退和赔偿。这是违约问题,违约的处罚问题,不是退的问题。
再从理论上研究这个问题,要退房,要有百分之百的资金。否则这个提法就不对。比如说,这栋房子总共3个亿,潘总就得在银行放好3个亿,准备全退,否则就不是“退房”,而是一种炒作。
还有一点,我同意任总的看法,潘总是借这个概念来缓和入住矛盾。
■无理由退房:只是一种营销行为
周伟峰:现代城这个产品,能够在去年获得那么大的销售业绩,跟市场上形成的需求有关。到现在为止,市场上还没有在现代城位置上有一个替代的产品出现,这是潘总的一个信心。第二个信心,我同意任总的意见,这个合约是一个回购合约,不是退房合约。
我认为这是一个营销做法,我同意上升到一个法律高度。现代城规定都是原来的售价加10%,是定了一个最高限价,我们经济学叫天花板价格,但是天花板价格目前是在实际的均衡价格之下的。这个概念是什么呢?供给是不足的,所以业主都不是很愿意把房子退回来的。
我们也搞过无理由退房,但具体情况跟现代城不一样。风林绿洲是我们在北京做的第一个项目,市场上需要有一个形象,消费者对我们的信心,对从来没有在北京做过项目的房产商,消费者不了解,不知道进一步的情况和资信状况。在申奥前后,我们做了六个月时间一个无理由退房的活动,有一个月的时间让客户做选择,结果有一套退了,这个人要移居国外。我个人认为这是个体的营销行为,绝对不认为这个事情应该成为市场的共同行为,这是不现实的。
■无理由退房:违背契约精神
张宝全: 我觉得,当时现代城推出无理由退房,偷换了一个概念,感觉是无条件,实际上完全不同。无理由退房和无条件退房有本质的区别,真正的一个发展商真的为消费者着想,可以说是无条件退房。很多的项目在运作过程中都做到了这一条,你不满意,可以退房,只要你不侵害我的利益,我不谈任何理由,不谈任何条件。我觉得用无理由来掩盖无条件,并且最大的一条,我们在市场初期,我们需要市场意识,就是呼唤一种机制,这种机制就是我们的市场的各种规范。用这种东西来否定规范,对我们的市场发展是极其有害的,绝对不是有利的。不是把我们在向市场化方向推,而是把我们在向非市场化方向推。
在今天,我们市场经济是什么?就是契约经济。如果没有契约精神和原则,市场经济无从谈起。我们今天所有的市场毛病都从这儿产生。违反合约不存在无理由退房。
作为一个个体,是好事情,但是如果要按照市场准则来看,这个方法也是解决个体的纠纷,而不是解决整体的法律矛盾问题。更不能用个体的解决办法来替代一种法律原则,甚至于认为这是一种最好的市场解决办法,有可能误导市场。
■无理由退房:是特定市场条件下的产物
林洁:既然谈到了市场的问题,我认为不是在于个体的层面,而是在于相对来说比较宏观的层面来考虑这个问题。
第一点,这种行为绝对不是在一个任何的市场的时间段都可以成立的一个情况。比如说,在市场的经济形势发生了比较大的滑坡的时候,比如说价格有比较大的缩水的情况下,这种条约实际上可以是完全不成立的。可能市场在往上走的时候,才能保证客户的利益,不是永恒的,在任何情况下都能实现的、都能发生的事情。这是在特定环境下的一个产物。
第二点,市场不成熟,包括了两方面的原因的不成熟。一个是发展商,是供应方的不成熟。当然包括一些客观条件的不成熟,硬件、软件方面的。同时还有一点是包括了客户这方面的不成熟,需求方这方面的不成熟。我个人认为,如果站在宏观市场上去想这个问题,作为一个完全无条件、无限制的无理由退房,实际上没有加速把客户变得成熟,在这个不成熟的市场的行为的情况下,现在的做法是否能够完全保证,或者说把客户由不成熟变成成熟,这是值得商榷的问题。现在,作为整体的市场而言,而不是就单独的某一个个体的项目而论,可能在这方面起到的作用不是良性的作用。
第三点,我也可能认为在某种程度上,这是一个发展商企图能够从自己方面做得更多一些东西,能够提供更多的选择,这种尝试是不是能够达到一个永恒的,一个最好的、最终的效果呢?这个需要进一步看,有一个比较长的时间阶段才能看出最后的影响来。
■无理由退房:对买家是一件好事
吴丽峰:我是顾客,房地产我是门外汉。但是你们大家考虑一下,我看了很多房子,我买潘总的房子也是因为我喜欢才买。你们刚才说了很多,什么法律什么的,我觉得法律也是人制定出来的,如果代表大部分顾客的心声,就是合理的,否则就是不合理的,要改,需要有人呼吁,有人做,才能改。无理由退房是一个很简单的商业行为,而且是一个市场行为,我是二号楼的,第一批住进去的业主,我一听就觉得特幸福。为什么呢?假如说,在一年当中,我可能有一个更好的投资机会,我觉得我这个房子拿来投资,值了。潘总提出这么一个时期,让我们找到了一个出口,有一个选择的余地和机会。还有,房子大,一百多万,几千万,跟我做服装一样,我学服装设计,出来的时候是一张图纸,变成立体的衣服的时候,你们的房子也是这样的,肯定有很多东西需要在这个过程中改,我觉得潘总是完全站在顾客的利益上说话的,从消费者的立场上考虑游戏规则。
徐一彬:刚才听了很多房地产界专业的对话,我也很理解作为发展商同行研讨的这些问题,作为我本人来说,我是一个很简单的消费者,想得没有那么多。我觉得发展商推出这个无理由退房,不管是怎么称呼,无条件还是无理由,我觉得,第一源自于对自己产品的一种信心,在这个前提下才会推出的。第二点,无理由退房是很人性化的,对于消费者来说,是很人情化了,给我们一个出口,我觉得,对我们消费者来说,还是很好的。到目前为止,我还是庆幸买了现代城的房子,其他的我没有想那么多。
■无理由退房:是否可以成为行业规范
吴丽峰:无理由退房对你们的房地产产业到底向前推,还是向后拉?
任志强:严重往后拉。
张宝全:市场在倒退。
吴丽峰:我觉得完全是向前推。
张宝全:我们现在不仅要规范卖方的行为,也要规范买方的行为。
任志强:公平的契约是一个条件,契约条件不公平,不叫市场。
张宝全:我们今天讨论的核心是什么?第一,老潘推的方子,是不是无理由退房?第二,如果老潘现在推的是无理由退房,是市场行为,还是非市场行为?我的答案是,第一,他不是无理由退房,第二,这个行为是非市场行为。这是我们发展商今天做出来的公式,如果是非市场行为,就没有在市场推行的可行性,但是这个行为,对个体、个体的营销、个体现状矛盾的解决是非常有好处的。可以这么认为,不同的项目,结合你自己的情况,你可以有一种解决办法。从这个角度讲,老潘推出是没有过错的。(楼德升)