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全国房地产投资额从1998年起由下降转为增长,至2000年底3年的年平均增长率约为14.7%。本市房地产业本轮恢复性增长走势先于全国一年,从1997年起步,至今已持续了四年多,年均增长率高达51.7%左右,无论是启动时间还是增长速度均走在全国前面。在申奥、入世等利好因素鼓舞下,今年上半年本市的房地产销售量与去年同期相比继续保持增长,市场更是锦上添花、火上加油。但冷静观察一下,就会发现或感觉到,以住宅为主角的本市本轮房地产市场的走势正在出现“钝化”。
■许多数据证明北京房地产市场走势进入钝化
钝化是一个过程。近年来,以促销为主要目的的大小房地产展销会,起到了活跃市场的作用,但过于绵密的安排,却从另一个侧面反映出了市场的主动权正悄然发生着从卖方手中向买方手中转移的过程。由于供应量的较快膨胀,各类尚好的房产已不再短缺,包括存量房和新上市的商品房的成交实价,非但不像一些人所误判的那样出现了所谓不合理上涨的情况,而且基本上是有升有降、总体平稳、明升者渐少、暗降者日增。从整体上看,本市房地产业的买方市场格局已经形成。
钝化是一种事实。在刚过去的“九五”时期,本市的房地产年销量和销售收入分别为:1996年167.6万平方米和67.9亿元、1997年290.9万平方米和164.1亿元、1998年409.1万平方米和216.0亿元、1999年544.4万平方米和307.5亿元、2000年956.9万平方米和470.7亿元。数据表明,五年中增长呈现持续加速态势,平均年递增率分别为54%和67%。今年1至9月全市的房地产销售量为430.64万平方米,销售额为207.4亿元。与去年同期相比,增长率分别仅为18.7%和38.6%,与前几年间的递增率相比,增长势头明显衰减。如果考虑以往下半年销量相对集中的因素,今年全年与去年持平虽然不是没有可能,但即使如此,也反映出了一种无可置疑的“钝化”事实。
■市场走势发生钝化的成因是多方面的,但购买力不像人们估计得那么高是最基本也是决定性的
从“九五”以来,在本市房地产市场持续增长的支撑性因素中,属于外在动力的政策性因素相对较多也较强,主要的如房改、降息、信贷、按揭等。在这些因素的作用下,使蓄积多年的潜在购买力产生了一轮爆炸性的集中释放。这一过程主要发生在1999年至今年上半年,而属于内在动力的经济性因素相对较少也较弱。
北京市人均收入水平原本也不是很高,排在深圳、广州、上海等沿海城市之后,但收入的高低落差却很大,现实具有购房能力的人群在总人口中所占比例相对较小。经研究测算和分析,在“九五”和“十五”这十年间,已经和有可能购买商品住宅的户数总计约占本市户籍总量的一成半左右,具体相当于50至60万户。“九五”期间本市共销出商品住宅(含经济适用类)2200万平方米,约相当于22万户,平均年销量为440万平方米。其中2000年当年销出900多万平方米,是五年中最多的一年,很可能也是本轮市场相对较高的平衡位置。照此推算,在“十五”的五年中,共销出3500至4000万平方米,相当于35至40万户将是可预期的,同时也是难以有大的突破的上线。如此看来,“十五”的五年平均年销量应达到近800万平方米,时间的分布有可能是前少后多,总体上比“九五”时期增长80%左右。
制约购买力的因素客观存在。如本市房地产开发建设成本在全国范围内一直居高难下,加上对房屋的档次品质要求较高,从而形成了首都房价高于全国平均水平这一事实,客观上抑制了一部分需求;房改政策落实的不平衡性造成了一部分人的观望;存量和二手房交易的瓶颈作用;信贷购房的还贷风险加大和由此而生的按揭条件的“名松”和“实紧”的效应等。以上是制约住宅市场持续大幅增长的重要因素。
外部环境的促进性因素和抑制性因素出现了较强烈的对冲。如“十五”开局、申奥成功、入世敲定、加大危旧房改造、提高行政和事业单位员工工薪等,应属于对房地产的近期和中长期利好因素,具有促进作用。但同时,外部以美国为主的经济大国出现经济衰退或波动,社会性消费结构的变化加剧,大多数家庭的医疗保障和子女教育等支出增加较快。近年中曾有望跨入购房者行列的相当一部分中高收入人群,由于货币资产的利息收入锐减,投资或股票收入不佳,或是由于某些行业泡沫破灭,经营情况恶化,致使这一部分人群收入下降,一时难以购买新房产。正面和负面因素对冲的结果,最终导致了今年下半年以来的市场升势减缓并出现了徘徊和犹豫。
■市场走势“钝化”有两种可能的结果
如果把它当成预警信号,从控制供应量的增速上下工夫,有可能延缓阶段性风险过早过猛地发生,从而减轻各方面的损失;如果心怀侥幸,甚至熟视无睹,继续盲目过高地估量买方的实力,固执地加大开发投资,将酿成严重的后果。如果目前市场走势的钝化果真演变到了风险形成,它将是一个在总体向上的过程中出现的中继性的调整过程。
结合有一定参考价值的国房景气指数,其曲线在1999年底由100点左右出现向上拐点以来,在今年初出现了在106至107点之间较高的位置持续走平达半年之久的情况看,对本市出现“钝化”的现象判定是市场的高位“钝化”有相当的参照作用,并且把它当成预警信号才是正确的选择。今年的最后一个季度即使实现保持甚至略超过2000年的总销量和销售收入,也只能将其视作本轮恢复性增长的惯性上升而已。如果对市场作出谨慎乐观的预测,从现在起,在“十五”期间如能保持在平均每年消化1000万平方米左右并有小幅起伏的销量水平,则说明以销量和均价扶摇持续上升为特点的恢复性增长阶段告一段落,并实现了向周期性增长阶段的切换。届时将表现为销量在较高水平走稳,平稳中有所波动,价格则随之作适应性波动。如果这种发展趋势被证实,那么当前的钝化当属于两个阶段之间的切换点,是各方面容易接受的。但如果多从一些保守甚至不利的方面进行预测,也就是从明年开始,将出现较严重的供大于求和销价下挫,一部分楼盘会因位置、设计、质量欠佳,出现降价仍难以销售出去的尴尬局面,甚至在局部区域某层面出现价格战的可能也不能完全排除。
■面对已出现的“钝化”局面和巨大供应量压力,广大开发商和消费者该怎么办
无非是要自觉地进行调整和自控。目前的房地产业早已是“均利”行业,如果各界再继续盲目挤入其中,目前的“均利”能否保持得住将会成为全行业的紧迫问题。如果按现在全市的潜在和实际可供应量大约在五六千万平方米以上的情况看,今后一两年中,市场风险将主要体现在成品房的积压和在建项目的被迫停缓建上,而不会主要体现在存量房和增量成品房的价格暴跌上。广大消费者大可不必持币待跌,尤其是以自住为目的的消费者倒不如按照计划积极谨慎地为自己选购合适的住宅。