|
||||
弱势企业将被淘汰
据天鸿集团董事长李发增介绍,北京市场上在售项目总共约950个,掌握在510个开发商手中,也就是说,绝大多数开发企业没有在售项目。有在售项目的企业平均开发规模为21万平方米,如果以全部开发企业为基数,则企业平均开发规模不足3万平方米。可见,企业的开发规模不大。资质差、规模小的内资开发企业太多。大多数开发企业资金少、实力小。多数开发企业成立时间不长,经验不多。
今年上半年新开盘项目有145个,平均项目规模12.1万平方米。在新开盘项目中开发规模在10万平方米以下的占多数,为55.77%。随着开发规模增加,项目数量有逐渐减少的趋势。规模小于或等于5万平方米的项目个数占总在售项目个数的40.03%,与上半年相比,这一比率下降了大约11%。开发规模较小的项目比重降低。新开盘项目大于或等于100万平方米的项目个数占3.85%。新开盘项目规模有逐渐变大的趋势,但增长趋势并不显著。可以预测,北京房地产市场经营格局将会发生很大变化,一些无资金、无人才、无项目的小企业将会被淘汰出局,二三十家大型开发集团将主导北京市场。这也是北京房地产市场进入有序竞争的要求和表现。对此,我们将拭目以待。
有效供给不足
从销售情况看,3季度供应与销售同步增加,从增长速度看,供应增长速度高于销售增长速度,预示着市场竞争将逐渐加剧。3季度北京商品房,尤其商品住宅价格仍然远高于国内其它城市,申奥成功以及加入WTO的利好消息,更使居高不下的房价似乎找到了依托,从统计资料看,商品住宅价格虽然仍然高于去年同期,但与1、2季度相比,增幅已经回落。房价不但是业界人士谈论的焦点,更成为消费者最关心的问题。
根据调查,北京市有约60%的居民认为房价过高。由于房价远远高于普通居民的收入水平,抑制了普通消费者进入市场,另外存量市场启动步履蹒跚、交易税费较高、手续繁复,各种因素也使得北京市商品房销售增长缓慢。3季度,北京东坝、沙河、台湖等边缘地区纷纷显现“造镇”意向,北京市房地产的规模开发即将迈上一个新台阶。由于土地成本相对较低,城市周边住宅供应量增大,加之规模经济的影响,项目规模较大,这使得北京市场中中低档价位项目比重将增加。