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在今年总体市场保持价格和增速稳定的情况下,由于供求关系变化、政府城市扩展规划、市民消费心态等多种因素影响,广州房地产市场热点转换频率加剧,一个新的消费热点产生,旧热点的价格和销售速度就应声而落。无论对发展商还是消费者,投资房地产的风险正在加大。
从投资方面看,据广州市统计局统计,1~9月广州共完成房地产投资总量214.94亿元,比去年同期增长11.75%,占全市固定资产投资比例达47%,资金投放量居历史同期最高位。这些表明,该市房地产投资开发正处于新一轮高潮期。
从建设面积方面看,广州今年新建楼盘仍然以住宅为主,达651万平方米,占总量的74%。商品房建筑施工面积达到3848.11万平方米,其中新开工面积878.79万平方米。
从销售方面看,虽然已经停止福利分房,集团买家迅速减少,但目前广州房地产仍然呈现“产销两旺”势头。1~9月,全市一手商品房销售和预售面积分别为274万平方米和299万平方米,比去年同期增长22.5%和9.25%,销售增幅继续大于投资增幅。
上述几个方面表明目前房地产市场走势确实不错,但有关专家提醒,投资者和消费者应谨慎对待广州楼市未来的价格走势,密切注意防范投资风险。一是从上述数字可以看出,供给压力明显过大。今年前9个月广州房地产开发资金实际到位已达309亿元,新楼盘层出不穷;二是今年广州新建楼盘面积大于一手商品房的销售和预售面积,新开工面积则更大,与供给相比,居民购买能力已显乏力。待近期强烈的个人购房需求填补了福利分房留下的“真空”后,有效需求不足将更加凸显。
此外,全国性因素也不可忽略。首先是,今年初就开始全面升温的房地产市场到第四季度供求关系发生了巨大变化。购房者选择余地增大,买房行为更加谨慎;新建住房品质提高导致成本增加,新开楼盘价格骤升,这与多数购房者的心理预期价位有较大差距。二是全国金融投资环境的影响在一定程度上制约了买房热情。一方面,随着近日外汇利率的再次下调,人们对人民币利率的降息预期也随之增大,希望得到更低成本的住房贷款;另一方面,当前股市持续低迷对人们投资收益带来浓重的不乐观情绪,也是一个不容小视的因素。
就本地因素而言,政府城市扩展规划对房地产市场影响颇大。三年前,广州市政府大肆宣传“城市中心东移”,东部的天河区房地产开发大热特热。而近两年,市政府通过把番禺市撤市建区,开展大规模“南拓”,城市中心向南转移。在今后20年内,番禺片区的城市建设用地达到381平方公里,新容纳人口200万人,相当于新建一个广州城,土地供量充足。
记者采访中,不少业主反映:两三年前在天河区以每平方米5000元价格买下的住宅,目前周边一手楼现价不过4500元。而一直是“郊区楼盘”概念的番禺区,原有楼盘价格徘徊,新楼盘一开盘,价格就接近于广州市区。买套房子囤两年倒手赚一笔的炒楼梦越来越难做了。市民中还出现了“落地八折”的说法,形容商品房也跟汽车、家电一样,买入与卖出之间,不仅没有赚头,反而大打折扣。目前广州人购房大多是自用,投资保值心态已相对平和,对房子升值贬值较为看淡。
此外,广州房地产企业还面临着更为激烈的竞争风险。随着今年政府提高企业入市“门槛”和供求关系的变化,该市房地产企业优胜劣汰加剧。截至今年9月底,广州市房地产企业的数量已不足1100家,比高峰时期减少了500多家,减幅达1/3。
不过,专家还指出,虽然从近期看广州房地产市场风险不断在加大,但从长远看住宅消费仍有很大的潜力,目前广州市区居民人均居住面积为13.32平方米,远小于发达国家30~40平方米的水平。因此,随着广州中心城市地位的不断增强,未来广州市房地产投资仍将继续保持稳健增长,依然是拉动经济增长的重要力量。(钟玉明 黄玫)