|
||||
由北京房地产业协会主办的2002年“房地产论坛”1月22日至23日举行,北京市贸促会会长姚望,北京市计委副主任郭浚清,北京市国土资源和房屋管理局局长苗乐如,清华大学房地产研究所所长刘洪玉,北京伟业商务顾问有限公司总经理林洁,中国房地产估价师学会副会长兼秘书长柴强,北京市建委开发办开发处处长秦海翔,北京市国土资源和房屋管理局市场一处处长陈同顺等,分别在这次论坛上作了演讲。
郭浚清:保持房地产投资的稳定增长
北京市计委副主任郭浚清在演讲中说,去年北京房地产开发快速增长,全年完成投资783.8亿元,比2000年增长50.1%,房地产开发成为拉动全市投资增长的主要力量。去年全市实现房地产开复工面积5967万平方米,其中新开工面积2790万平方米,分别比2000年增长34%和66%。目前房地产开发投资已占到全社会投资的50%以上,国家扩大投资的政策,必将为房地产开发投资带来新的机遇和更好的投资环境。
郭浚清在演讲中指出,按照市委、市政府在全市经济工作会上对今年北京经济工作的统一部署,在固定资产投资领域继续发挥房地产对全市投资的带动作用,努力完成危旧房改造目标,合理安排商品房、危旧房改造、经济适用房、绿化隔离带地区房屋的建设规模,保持房地产投资的稳定增长和房地产市场的健康发展,避免房地产开发出现大起大落。市政府初步确定,今年全市将新开经济适用房300万平方米,拆除危旧房84万平方米。
苗乐如:巩固发展房地产的大好形势
北京市国土资源和房屋管理局局长苗乐如在演讲中说,去年北京的房地产投资总量占全国第二,仅次于广东省。北京的这一发展速度是建立在2000年相对1999年商品房销售面积已增长1.4倍,住宅销售增长1.6倍的基础上实现的再增长。在这样大好的形势下,我们各级政府驾驭经济的能力也会进一步提高,过去有房地产泡沫经济,不等于今后还会有。随着社会决策机制逐步走向科学化,加上人大、政协及各方面对政府的监督,将会使政府决策更科学、更符合实际,使北京房地产发展处在一个良性健康发展的大好形势之下。
苗乐如认为,从商品房的需求来看,北京还有大量的危旧房户要拆迁,有47%的房改未达标户,还有9%的无房户。另外,每年北京还有新增人口的需求,加入世贸组织后,国外、外埠要在北京设立办事机构,人员进京也得要有住处。所以,当前是北京房地产发展的一个很好的机遇,我们一定要抓住机遇、深化改革、巩固和发展我们的大好形势。去年北京房价上扬,空置房增加,各方面议论很多。但没有一定数量的空置房就无法实现价廉质优,就会使购房者无选择余地。当然空置房不能太多,一般空置率在16%之内是可以接受的。北京的房价去年为什么会上涨,主要是上半年投入建设的经济适用房很少,因此,高房价的原因主要是低价位的商品房太少,与老百姓现实的需求不相适应,不是没有需求,而是供需结构不合理。缺少低价位小户型的住宅。
苗乐如在演讲中强调,北京应坚持推进经济适用房建设,特别是在高价位的城市中,没有政策性住房的供应是不行的。解决职工住房问题不能完全靠市场调解,发达国家也有大量的社会住房保障政策,搞市场经济没有社会保障不行。我们的社会住房保障主要有两种形式:一是最低收入家庭实行廉租住房;二是中低收入家庭购买经济适用住房,而建设经济适用住房是一个长期、持久的政策。在住房建设上,开发商一定要抓住市场需求信息,调整户型、面积和价位,因为面积标准和价位标准的综合就是居民购买力。开发商一定要使自己生产的住宅多元化,高、中、低价位,大、中、小户型都有供应,这样从社会的平均角度看,房价是会合理的。
苗乐如在演讲中还透露,北京存量土地要建立市场机制,对土地供应总量要进行控制,实现计划性。属于经营性的土地,再不能允许几次转倒,争取本季度末,最晚上半年把北京土地的一级市场建立起来。经营性的土地以招标、拍卖方式取得,协议出让的土地全部入市挂牌,真正把土地按市场原则规范起来。起步阶段要对相当一部分重要地区的土地交易实行全面控制,保证入世需要和招标、投标的实施。北京现在的地价高,主要是土地投机造成的,进入市场的土地,按市场规律办事,不会影响房价。大家拿到的都是一手地,价格会更合理,只有这样才能防止土地投机和土地流失。
去年10月以后,北京商品房销售量下降,苗乐如认为,这与银行贷款门坎提高有关,这方面的政策应进一步研究,要对贷款中的违法、违规行为进行坚决打击。为适应形势的需要,市国土资源和房屋管理局已决定从1月底开始,把办理抵押登记手续的项目全部通过《北京房地产》杂志予以公告,以制止重复抵押。市国土资源和房屋管理局还将会同工商部门整顿商品房销售广告,促进开发商规范经营并履行销售合同。
秦海翔:危旧房改造和经济适用房开发协调发展
北京市建委开发办开发处处长秦海翔在演讲中说,北京房地产开发建设目前进入快速健康的发展时期,去年的开发规模和立项都是历年来最高的,同时个人购房增长速度快,1999年占68%,2000年占80%,2001年占到90%,销售总量突破1000万平方米,增加了10%。空置房总量稳定在600至700万平方米之间,比2000年略有上升。一年以上的空置房有300万平方米,基本分布在三环路外,占70%多。
秦海翔认为,北京2001年的房价仍居高,平均每平方米4632元,比2000年上涨了18.8%,五环路内住宅均价在每平方米6000元以上的占50%,每平方米4000元以下的占10%。个人购房成为主体后,北京有些项目出现降价趋势,但波动仅在每平方米100元至200元之间。北京房地产开发快速发展的主要原因是申奥成功、加入WTO、政府为拉动内需而促进房地产开发的政策以及四环路和五环路建设开发出来的大面积建设用地。
秦海翔透露,2001年是北京危旧房改造进度最快的一年,共拆迁危旧房114万平方米,动迁居民9.3万户,住房需求激增。外来人口进京对住房的需求量也很大,基本保持在1000万平方米左右。但据调查,90%的个人购房者想选择每平方米4000元以下的房,与目前北京各住宅项目的实际均价有相当大的落差,使大部分危旧房改造的拆迁户买不到安置房。今年市开发办将适度安排开发规模,处理好存量调整和增量推动的关系,并使危旧房改造和经济适用房开发协调发展。今年经济适用房开发面积为300万平方米,竣工将达到200万平方米,重点项目是城北的天通苑、回龙观和城南的西红门。西红门经济适用房的面积在70万平方米以上,将很快对社会招标。
陈同顺:开发商应诚实守信善待购房者
北京市国土资源和房屋管理局市场一处处长陈同顺在演讲中说,2001年是北京商品房投入市场量最多的一年,全年领了许可证准入的期房达1300多万平方米,另有外销商品房170多万平方米,经济适用房550多万平方米,入市总量2000多万平方米,比2000年多出500多万平方米。但过户实际成交相对比2000年又有所下降。截止到去年底,18个区县的房地局加上市房地局统计的数字,实际成交建筑面积690多万平方米,成交金额230多亿元,比2000年的成交面积少了200多万平方米,成交金额少了30多亿元。
陈同顺认为,去年是北京楼市的多事之秋,特别是进入下半年以后,交楼纠纷此起彼伏。主要原因有:一是交房日期拖延;二是面积缩水,两头缩,误差率太大;三是超前宣传与实际不符;四是结构变化没及时告知,到入住结算时也不做解释工作;五是物业收费及停车位收费问题。北京的开发商应该自律,提高经营之道,要做到诚实守信,公平交易,以诚相待,善待购房者。政府管理部门正在相应地研究一些办法和政策,如房屋计价单位问题,清理整顿房地产广告问题。最近北京市新出台的《建筑工程规划监督检查办法》,要求房屋竣工后,有关部门在验收检查时要和批准的规划相对照,没按规划完成的,房地局不发产权证。(毛序国)