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在高科技企业云集的中关村,最近几年办公类物业始终呈现出租售两旺的局面。政府对中关村的全面开发,中关村西区的崛起,中关村政策区内对高科技企业的多项优惠政策,使中关村地区在近一两年内吸引了更多的高新科技企业以及“海归”高科技人才的进入。据统计,前年中关村新增注册的科技企业为1000余家,去年为3000余家,而这种增长态势在今后仍将持续。不用说,在以高科技企业为主流业态的中关村,最需要的房子是写字楼。据了解,目前中关村西区已规划在建的写字楼物业有100多万平方米,按照中关村管委会的规划,未 来三五年,在中关村的最核心地带将建200万平方米写字楼。从市场供给上看,这一数字很大,可满足相当数量的科技企业办公研发的需求。然而,一些来自科技企业和房地产界的业内人士认为,中关村内的企业形态和办公诉求有其特定性,不仅仅是对写字楼数量面积及配置档次的简单需求,目前只重高、低两端产品的开发标准忽视了这一地区大量成熟中小企业的发展需求,开发者在建设初期应高屋建瓴,根据市场需求准确定位。
不久前,北京万柳新兴房地产开发有限公司召集到中关村多家写字楼开发企业和中关村内的部分科技企业、海归人士代表,以及房地产顾问公司的专家、中关村资深投资人代表等,结合各自的现实情况,对中关村的企业形态和办公诉求进行了实际、深入的分析。
现状中档写字楼断档
从目前情况看,中关村除了过去已有的大量小型写字楼外,近年新建的写字楼多趋于高档。据了解,目前,中关村西区土地的综合成本已超过5000元/m 2,加上4000元—5000元/m 2的建安费,西区的综合开发成本达1100元/m 2,如此高的成本只能开发高档写字楼或支持高科技企业的自建自用房。这样真正可以面向市场的5000元/m 2左右的中档写字楼出现明显的空当儿。许多专业人士认为,当前乃至未来三五年,中关村的企业形态将以成长中的中小企业为主流需求,而目前市场上几乎没有与之相对应的中档办公物业。人们似乎只看到了IBM、摩托罗拉等大型公司,而忽视了中小科技企业的诉求。
去年,中关村一带出现了几个典型的商住公寓项目,其8800元/m 2的平均售价,一天3元/m 2的租金和多于写字楼的服务,抢了中档办公物业的空白,引起了市场的关注。但地产界及中关村企业界的人士均认为,商住两用楼仅是市场上中档办公物业短缺的过渡产品,具有较高性价比的中档写字楼才是成熟中小企业最终的选择。
未来多元化办公物业是方向
专业人士认为,今后中关村地区将有四类企业需要办公物业,即走向集约化的大型贸易企业、成长中的中小型科技企业、大型国际企业和为技、贸企业服务的中介机构,因此,今后多元化的办公物业将是中关村写字楼的发展方向。
有专业人士分析,目前中关村从公司机制看,私营和民营的占80%;从类别上分IT及相关行业的占80%;从企业规模上看,中小企业占绝大多数,50人以下的占80%。尽管小企业都希望成长为大型企业,今后,小企业与大的集团公司“合二为一”共同发展已成为中关村科技企业发展的趋势,但成长中的小企业仅有少部分会发展为大型企业,更多的企业将成为成熟的中小企业,而这一主流群体对办公物业的需求是多元化的,具有其特有的业态特征。
□性价比高
来自于中关村科技企业及“海归”人士的反映,高知识结构以及企业性质决定了这一群体比较看重所选办公物业的性价比,并不追求楼宇表面的豪华,楼盘案名的花哨,在朴素、简约中透露的高尚的人文气氛和属于其特定人群的“归属感”将会更对这些企业的“胃口”。
□全天候
“硅谷”企业技术型创业者目前普遍的工作时间在每天10小时以上,因此,全天候的办公物业对这些企业具有绝对吸引力。三五分钟即可办完电传、复印等所有办公事务、24小时的空调、餐饮条件必不可少。最关键的是要有专业性的硬环境和与之相配套的服务,使企业达到高效率的工作状态。
□多功能
对于中关村内的科技企业来说,最重要的是工作和生活的效率和效益。以往市场上按照楼宇配置的多寡划分物业档次的做法已无法满足中关村科技企业对写字楼使用功能的诉求。具备办公、餐饮、待客、休闲、小型超市、书吧等多种功能的写字楼,将成为今后中关村楼市的热点。
有专业人士提出,在中关村这一特定环境、特定人群中,其办公物业不应忽视信息化功能,开发者应该为这里的企业提供与世界各软件园、硅谷中心信息交流的硬件条件。
□住商分离、租售分离
专业人士认为,目前中关村办公物业租售不分,商住两用的情况比较普遍,往往引来经营的混乱,这对科技企业自身形象的树立以及公司的长远发展不利,今后新一代多元化办公建筑应将商、住、租、售分离。
□工作娱乐化
有专业人士提出,对于整日在高强度脑力劳动下的IT人,办公环境及设施的娱乐化也将成为新型写字楼里体现人本色彩的一个重要因素。
高低端标准应整合
中关村写字楼的有关开发企业及投资商认为,中关村地区的企业形态决定了该地区与CBD商务区的不同定位。开发者应主要着眼于多数高科技企业的诉求,对偏重高、低端写字楼建设的做法应加以整合,作出适合该地段的新一代多元化写字楼产品。(伊度)