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北京市人民政府办公会于2001年11月30日转发了北京市国土房屋管理局《关于规范和加强本市居住区物业管理若干意见的通知》(以下简称《通知》),笔者作为一个多年研究物业管理问题的人读后觉得《通知》有几点重大突破,同时希望北京市在正式出台《物业管理条例》时,能在《通知》基础上,对一些问题进一步加以明确。
对“物业管理”解释的突破意义重大
在我国对物业管理的解释一直是:物业管理企业对物业进行专业化的管理。《通知》则明确提出:“物业管理是业主对物业管理区域内共同利益的维护、管理。”“物业管理通过组织业主委员会来实施。”这是政府对物业管理概念解释的一项重大突破,在我国可以说是第一次。它的意义不在对一个词如何解释,而是在充分体现了我国《宪法》等大法对“物权”的保护,促使业主明白物业管理是自己对自己财产的保护,缴纳物业管理费不是给物业管理企业交“公粮”,而是主要用于自己房产的增值保值,这对转变人们的传统观念,改变目前物业管理收费难的问题有着非常积极重要的作用。
《通知》明确了业主是“物业管理重要责任主体”,但同时又将物业管理企业定性为“物业管理市场的主体”,虽然说的不是一个主体,但解释时容易造成混淆。因此,笔者建议在将要出台的《北京市物业管理条例》中能对物业管理概念进一步明确为:“物业管理是指物业管理区域内的业主通过业主大会或业主代表大会对物业的共用部位、共用设施设备和共同事务进行管理的活动,该活动可通过委托依法设立的物业管理服务企业实施。”突出业主整体的作用和物业管理企业的服务性质,明确物业管理企业管理物业是在业主整体委托下的一种管理形式和方法。
物业管理收费上的突破
对于物业管理收费长期以来存在“政府定价”和“市场定价”的争议,笔者一直认为“市场定价”要有“市场公平”的前提,《通知》很好地解决了这个难题,提出了:“业主委员会成立前,居住小区公共性服务收费的等级和标准由市或区县物价主管部门、物业管理行政主管部门核准。业主委员会成立后,业主委员会可以与物业管理企业协商选定公共性服务收费级别及标准,并可在选定级别的政府指导价基础上适当浮动”的原则。
《通知》中对“特约性服务收费实行经营者定价”的原则是对的,但笔者认为仅仅要求“未成立业主委员会的,物业管理企业应事先明示”是不够的,希望在将要出台的《北京市物业管理条例》中能就此对物业管理企业有如下限制性条款:
1.物业管理企业对房屋自用部位、自用设备的维修费用不应高于市场平均价格。
2.房屋自用部位、自用设备需要维修时,业主或使用人可以向物业管理区域的物业管理服务企业报修,也可以自行维修或请其它维修单位维修,向物业管理服务企业报修的,物业管理服务企业不得拒绝修理。物业管理服务企业维修的项目实行保修制度,修理项目竣工以业主或使用人验收签字为准,因修理质量引起的返修不得再收费。修理费用和保修时间由当事人自行约定。
同时,笔者也希望《通知》中的“特约性服务收费由委托人交纳”的意见不仅局限于业主对物业管理企业的委托,在将要出台的《北京市物业管理条例》中能够同时体现于对水、电、热、气、电话、有线电视等企业对物业管理企业的委托上。
保护中、小业主的突破
《通知》提出了“首户入住已满二年的新建居住小区,应组建业主委员会”的要求,突破了北京市多年对成立业主委员会业主入住要超过50%的限制,体现了立法要能保护弱者的精神,对于保护中、小业主的合法权益有着十分重要意义。
但是如何能使不够50%的业主成立的业主委员会发挥作用,还需要细则加以明确。因此笔者建议在将要出台的《北京市物业管理条例》中能够有如下对中、小业主的保护性条款:
1.同一业主拥有的表决权票数超过20%时,超过部分不记。
2.同一业主在业主委员会中担任委员的比例不得超过20%。
对物业管理公约重要性的认识上的突破
到目前为止,物业管理实际上还在走过去“房管所”强制性管理的路,忽视业主自我约束的作用。《通知》对此做出了突破,第一次明确“销售住宅时,必须向购房人明示物业管理公约。公约要明确物业管理服务项目、服务内容和费用标准。”笔者认为仅此还不够,建议在将要出台的《北京市物业管理条例》中能够将“购房人在办理房屋交易过户手续时,要提供履行物业管理公约的承诺书。”改为“购房人在签署购房合同时应同时签署物业管理公约的承诺书并作为房屋买卖合同的必备附件。”进一步突出物业管理公约的作用。
《通知》再次明确了“业主委员会成立前,商品住宅公共维修基金由物业管理行政主管部门代管”,“物业管理企业的服务收费要明码标价,收费项目、收费级别、收费标准及收费依据应在收费场所公布”、“完善居住小区的建设与管理衔接制度。居住区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设相应的设施,在具备通水、通电及道路、卫生保洁、交通等基本生活条件后,才能安排居民入住”等问题,提出了“鼓励物业管理企业吸收下岗职工就业”,“鼓励和支持物业管理区域内具有业主身份的各级人大代表和政协委员作为业主委员会成员参与物业管理”,“积极推进老旧居住区实施物业管理。”等新的指导性意见,这些无疑都将对推进我市物业管理健康发展起到积极的引导作用。笔者真诚希望在将要出台的《北京市物业管理条例》中不仅能将《通知》内容进一步具体化,同时能对违反规定的有具体的处理措施,比如:不仅应有成立业主委员会的条件要求,还应有完成业主委员会成立的时间限制。对一些问题做进一步的推敲,比如:《通知》中的“街道办事处、社区居委会要结合社区建设,加强对物业管理工作的指导”是否应改为“街道办事处要结合社区建设,加强对物业管理工作的指导,社区居委会应积极配合物业管理工作的开展”更为合适。刘宏诚