|
||||
京城写字楼租售价格上升 “战场”锁定四大区域
种种迹象表明,北京写字楼市场已脱离了盘整期
北京写字楼市场经过几年的盘整,已进入一个新的发展周期,同时,各方面的利好消息也会在今年逐步显现出来。
去年以来,供应量和租售价格已明显上扬,有关统计已经显示,去年北京甲级写字楼 全年供应量为150万平方米,销售及租赁吸纳量在68万平方米。截至去年12月的市场平均售价为1610美元/平方米,与2000年相比上涨了5%;平均租金23.5美元/平方米/月,与2000年相比上涨了17.5%。因此,业内人士普遍认为,北京的写字楼市场将迎来又一个春天。
春天确实来了,但有多少开发商能赶上写字楼的大好春光呢?
不少业内人士在分析北京写字楼市场时都把重点放在四大区域,即CBD、金融街、中关村、长安街沿线。实际上,长安街沿线已有大量的写字楼,目前已基本消化完毕,今年不会有新的供应量出现,相反,随着奥运村规划方案的确定,该区域将会加入竞争。因此,北京写字楼市场的本轮竞争主要在CBD、金融街、中关村和奥运村之间展开。
目前,北京从事写字楼开发的企业主要有两类:一类是国内企业,有项目但缺乏资金实力,因此,他们的开发资金几乎无一例外来自海外;另一类是港澳地区的企业,主要是房地产开发企业或上市公司,如和黄和长实、新世界、新鸿基、嘉里集团、香港新协等,这类企业有雄厚的资金实力,有自己的项目,都把写字楼作为长期投资来经营。上述四个区域一直是港商投资写字楼的重点地区,香港地产上市公司新协城市建设有限公司认为,在CBD和金融街这类被香港人看作UPDOW N的地方投资,实际上是一种城市建设的新概念,为此,该公司同时在CBD和金融街开发了两个写字楼项目。
CBD一直是各方看好的写字楼市场,但目前真正的写字楼项目几乎没有。今年即将开工的世纪财富中心和去年开工的北京财富中心是仅有的两个新项目。据了解,北京财富中心一期推出的是公寓,目前虽然尚未开盘,但已被预订一空。只有世纪财富中心是目前唯一的写字楼项目,该项目建筑面积有15万平方米,定位于智能化甲级写字楼,档次与水平将不低于目前北京最高档次的写字楼———嘉里中心和国贸中心,今年下半年将正式开盘销售,由香港上市地产公司香港新协全资开发。
由于申奥成功,金融街将提前到2006年基本建成,是四大区域中与奥运村一样,有明确开发时限的区域。因此,供应量从今年开始将逐步加大。经过多年开发,金融街已形成良好的商务气氛,已成为金融、电信、证券、保险等机构首选的办公场所,写字楼基本上处于开发一个销售一个的局面,如国际金融中心尚未正式销售,就已全部预订出去。因此,今年中国证券大厦、富凯大厦两个写字楼项目将加快建设进度。据了解,中证大厦建筑面积14万平方米,原为写字楼和超五星级酒店双塔设计,鉴于写字楼市场回升,而近期不会有很大的供应量上市,因此,开发商已将其全部改为写字楼,今年三月将正式开盘发售。
有关资料显示,到2001年11月底,中关村地区共有写字楼项目36个,供应量达108.6万平方米。但甲级写字楼只有科技会展中心、融科资讯中心A座等屈指可数的几家,他们的销售工作在去年已基本结束,从目前来看,今年这一地区不会有新的供应量出现。
一个正蓄势待发的地区是奥运村,由于这一地区在申奥成功后,已冻结项目审批,目前,该地区仅有一个近50万平方米的某中心进入审批阶段,而且,拆迁和市政已经基本完成。
今年年中,奥运村规划方案通过后,这一地区将解冻,该项目估计将正式开工,同时,该区域其他项目也会进入开发阶段,但正式上市最早也得明年下半年。
从需求来看,由于住宅市场内外销的界线逐渐模糊,市场整体正走向阶段性调整,写字楼将成为新的投资领域,同住宅相比,写字楼的投资回报相对丰厚稳定。
因此,随着加入世贸组织,奥运商机逐渐显现,写字楼的投资价值也将明显攀升。与加入世贸组织、奥运有关的行业如金融、电信、保险,以及一些服务性企业、海内外的个人投资者将成为本轮写字楼市场行情的主要支撑,去年的成交情况已多少说明了这一趋势,以金融街和CBD两个热点区域为例,相对而言,金融街的机构大单和个人投资者,CBD的新兴产业和个人投资者异常活跃。
从上述四个区域目前的建设情况看,今明两年市场供应主要集中在金融街,而2004年前后,CBD和金融街、奥运村,也许还包括中关村,四个区域的写字楼开发销售的高峰将同时到来,如果再加上市内其他地区,届时,北京的写字楼市场将进入本轮行情的高潮。
大盘时代的启示
业界预言
大盘时代的到来,也有人称之为新时代的“新造城运动”———这是一次崭新的城市运动,是一场建立国际化都市的造城运动,启发良多,意义非凡:政府在城市化进程中应扮演什么样的角色,开发商应如何应对,大盘开发应怎样启动,看不见的市场之手与看得见的政府之手应如何跳和谐的双人狐步舞……凡此种种,“大盘时代”的来临究竟给中国房地产业带来了什么启示?
其一,房地产理论指导下的大盘开发,必须采取复合概念地产开发模式,由于是多兵种、大规模协同作战,总谱和开发策略的设计及资源整合和操作平台的搭建非常重要。大盘开发需要整合和考虑的因素极为广泛与复杂,由此对其它关联产业的带动也非常之大。围绕着住宅产业,将拉动如建材、花卉、休闲、餐饮、零售业甚至设计、广告、媒体、印刷等一大批行业。这正是市场经济的奥妙和魅力所在。星河湾最多时有5000人奋战在工地上,新技术新工艺的开发和利用上百种,各种材料的应用上千种,光是乔灌花草就有一百多个品种。同时调动和整合了国内国外包括建筑规划、园林设计,水处理、高尔夫球场设计,媒体、广告、营销代理方方面面的力量。南国奥园对奥运资源的整合嫁接,体育养生概念、学村概念、高尔夫生活的演绎更是下足了功夫。
每个大盘都必须有自己的神韵和蓬勃的创新能力,简单地盖房子或盲目照搬、克隆,在大盘的竞争中必会被淘汰。
其二,在城市化进程中,政府规划是只看得见的手,市场机制是看不见的手。政府和发展商如何互动,是中国城市化运动中的大学问。在快速发展的城市化过程中,市场的力量往往超过政府的力量。开发商们将越来越多地扮演政府原来的角色。一些超大型项目的开发,实际等同于建一座新城,所有市场需求,都是开发商们整合的要素。所以,出现了开发商花上亿元,盖好校舍求名校入住的奇事。以至华南板块一夜之间,聚集了广州乃至北京的数座名校。此外,医院、商业中心、文化娱乐中心都有发展商在投巨资开发,这就是大盘时代的奇观,这就是房地产的威力。政府几十年也做不起来的事,市场把它做了。这就是市场的巨大力量。
实践证明,当政府不能像上海浦东建设一样,没有雄厚的资金和财力、能力进行大规模的城市建设时,可以将发展商作为开发城市的一只手,将大面积的土地卖给有实力、有品牌、有信誉的大发展商进行开发,借发展商之手,完成区域内的商业、文化、生活配套。
其三,房地产业将面临着重新洗牌。根据“二八定律”,20%的企业占据80%的市场份额,80%的企业占据20%的市场份额,再将此定律联系中国房地产当前的市场表现,你会发现,中国的房地产市场仿佛正与之相反。这一“反二八定律”现象,也从侧面印证了中国地产尚不够成熟和尚有的可持续发展空间。纵观一些发达国家地区的房地产市场的“洗牌”之路,不难发现,“重组大多是以大盘的出现为端点的,随着大盘围城的市场格局日渐凸现,市场逐呈两极分化状:大者更大,小者更小。伴随着“重组”的日渐深化,大多数实力不济者纷纷于“重组”中消亡,而少数者则在重组中更加壮大,以至最终市场皈依于“二八定律”所描述的市场占有额度。由此,我们看到,大盘的出现不仅是市场发展的必然规律,更是市场重组的一个显著标志,它一方面使得实力强劲者敢于问鼎大盘并逐步在竞争中做大,另一方面也迫使一些实力、资金薄弱者因无力做大而最终在竞争中淘汰出局。 (陈雪根)