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市场方面
1.2002年整体市场供应量会继续加大,预计将达到2000万平米以上,比2001年增长20%左右,由于供应量的加大和有效需求不足将造成2002年市场整体价格下降。现房存量房增多,尾房积压严重。
从目前区域市场价格看,将有以下变化:
1)CBD区域,受交通道路的引导,东四环、东南三环等泛CBD项目的挤压及自身供应量过大的影响,2002年CBD区域住宅价格受到抑制。
2)中关村地区,除万柳地区将保持去年态势,周边地区价格将有小幅下调。
3)亚运村地区,供应量超大,价格有所下降。
4)南城项目供应量增加迅速,但不集中,没有热点区域,价格将保持去年状况。由于北京传统观念对南城的否定,南城不支持高档项目。
5)西四环中段地区,供应量相对不足,需求强劲。整体区域市场将保持去年态势并有小幅提升。
从住宅档次看价格将有以下变化:
1)高档项目,有部分项目已出现有价无市现象,其价格2002年将有所下降。但不排除市场出现产品独特,创造新高价的可能。
2)中档住宅,供应量继续加大,同时受到经济适用房打压,价格将下降。
3)低档住宅及经济适用房,价格将保持平稳。但由于政策影响,市场不会出现异常活跃情况。
2.2002年北京市场的热点地区为西四环中北段、中关村、CBD区域;新热点区域有可能是温榆河高档别墅区(规划中的北京富人区)和北京亦庄经济开发区。
3.2002年北京市场总成交量将与去年大体相同,由于供应量的大幅增加、购房者持币待购心态严重、银行按揭政策收紧等因素,2002年市场销售将明显冷淡。
4.2002年经济适用房与廉租房的供应量将明显加大,但由于购买政策及公积金等金融支持减弱,其前景并不乐观,难以出现热点。
5.二手房由于政策原因,很难放大交易量。尾房市场由于新盘的冲击,销售更为艰难。
6.别墅市场平淡。
目前所谓“豪宅”,有价无市,2002年也难有良好表现。
如果说2001年是TOWNHOUSE的发育、幼稚期,则2002年、2003年将是TOWNHOUSE项目的发展成熟期,经过市场的演习和预热,其产品创新,品质提高方面都有较大发展,同时大部分TOWNHOSE项目销售将进入实质的销售回款期。
7.外地开发商进入北京,带来新的产品和管理模式。因房地产的区域性很强,其产品还需本地化。由于外地发展商的大规模进入北京,使北京房地产市场竞争更加激烈。
8.加入WTO后北京房地产市场在2002年不会有本质的变化,但从长远来看,开发商融资渠道增多,特别是外国资金的涌入,房地产开发门槛提高,对开发商的资金要求将有很大提高。但开发档次不会有较大调整,依旧以市场需求为导向。
9.2002年写字楼的市场将呈上升,由于房地产波动周期影响,今明两年为向波峰攀升阶段,出现了供应量不足(去年200万平米左右)需求强劲的现象,主要表现为写字楼租赁市场红火,租价抬升较高。加入WTO的利好更促进写字楼市场的需求。长期以来写字楼市场缺乏银行支持,是影响写字楼销售的重要原因。
2001年的“9.11”事件,对全球经济都有较大影响,波及各个行业,中国房地产市场同样受到影响,但此影响短期内并不大。
产品部分
2002年,北京房地产市场将是拼产品、拼服务的一年。在大家不敢拼价格的状态下,产品品质及服务水准将对项目起到重要作用。产品将做的更加细致,更加贴近生活,将有所创新。发展商将面临小批量、个性化、高附加的产品生产难题。
1.2002年的主流产品即中低档住宅,产品档次、品质方面(如环境营造、舒适性、产品质量等)将有所提升,价位不会有太大变化。即,同样价格产品更好,附加值更高。
2.主流客户需求产品特色:
位置:公共交通方便
价格:4000-6000元/平方米
户型:以80-150平方米的2居室和3居室为主
环境:注重配套公共建筑,社区绿化和整体区域生活便利性
物业管理费:2元/平方米普遍为大家接受
3.市场供给主流产品的变化趋势:
户型:更加实用,采光通风有良好解决方案
面积:不再一味追求出面积做大户型,出现更多高品质,低总价的户型
外立面:更加丰富多彩,且成为项目档次的重要参考指标
位置:二环至四环沿线均有供应,以四环最多
建筑形式:塔楼逐渐被市场冷淡,版楼、多层及TOWNHOUSE将增多
4.新盘数量将高于去年的数量和推出速度,且规模更大。
5.项目规模将进一步扩大,上40万平米的项目增多,40-60万平米项目将成为规模性社区中比例最大的部分。达到100万平方米的项目数量增加。
6.装修提供更为个性化,档次方面将从豪华趋向实用简洁大方。毛坯房在2002年尚不能退出市场,但会有较大幅度的减少。
营销及其他部分
1.新出台的销售管理办法对2002年的房地产市场将有很大影响,表现为:
1)楼花销售难度加大,没有销售许可证项目不准收取定金。
2)销售宣传需谨慎,发展商宣传品的承诺可以签入合同。
3)促进市场健康发展,间接提高房地产开发准入门槛。
2.2002年房地产营销费用增加幅度加大,包装将更加彻底。被抛弃的直销方式将更多被采用。
3.房展会逐渐冷淡,个别房展会将取消,少数老牌房展依然火暴。由于房展会中客户闹事砸台事件时有发生,有项目投诉的发展商将退出房展会。
4.去年房地产项目出现纠纷,将促使发展商项目注重加强产品质量,加强服务意识,发展商管理工作更加严谨。
5.银行规范控制对房地产项目贷款,将提高房地产开发准入门槛,促进发展商的优胜劣汰,使房地产开发企业进一步走向规模化。房地产公司上市解禁,但能够上市的企业依然是非常少的企业,对于有数千家开发企业的北京房地产市场来讲,没有太大的影响。
6.2002年开发商的融资渠道将随着加入WTO而增多,境外资金将进入市场。北京房地产市场发展不成熟、操作不规范会对资金的进入造成困难。另外,不规范的变相融资依然存在,例如施工垫款等。
7.2002年房地产开发成本基本与去年相同,开发商的利润将有所下降。
8.2002年北京房地产市场竞争更加激烈,竞争对手间将出现暴力事件。(红石行)