一、房地产成本分析

　　房地产成本对于供应方来说是生产成本和交易成本，对需求方来说主要是交易成本和消费成本。

构成房地产生产成本的主要有购置和开发土地费用、房屋（包括小区环境）建设费用、管理费用和财务费用。“九五”时期，上海土地价格没有形成价格指数，但是从市场来看，１９９６年至１９９９年中心城区土地价格呈下降趋势，新建城区呈上升趋势，总体上趋向平稳。２０００年中心城区和新建城区土地价格都呈上升趋势；自１９９７年以来，上海物价指数连年呈下降趋势（以上年为基数，１９９６年上升５．０％，１９９７年至２０００年分别下降１．２％、４．９％２．７％和３．６％），因此，同一品质的造价标准变化不大，造成成本差异的主要是房地产品质。１９９６年至２０００年，上海商品房平均造价见下表：

从上表中可以看出，１９９８年平均造价高于其他年份，主要是１９９８年竣工的办公用房和商业营业用房造价较高。１９９７年住宅平均造价较低，主要是当年外销及高档内销住宅竣工面积较少。１９９６年高档住宅竣工面积占全部住宅竣工面积的９．９％，１９９７年仅占４．３％。１９９８年以后主要是小区环境投入的增加。

１９９８年以来，房地产开发企业管理、财务费用和经营成本的比例越来越小。１９９６年至２０００年房地产开发企业管理、财务费用分别是经营成本的２１．３６％、２１．５９％、２０．８５％、１８．３６％和１４．４１％。

从上述分析可以看出，影响“九五”时期上海房地产价格变化主要是市场供需状况。

二、房地产市场供需状况分析

房地产供应和需求各自自身状况，我们在前两章已进行分析，供需的实现主要体现在市场交易。我国实行房地产交易登记制度，由于登记有一种滞后性，所以我们从当年竣工状况和销售状况进行分析。“九五”前两年，上海房地产销售面积不到竣工面积的一半，除住宅略过半外，其他各类房屋销售率相当低。“九五”时期后三年，上海房地产市场销售面积急剧上升，１９９９年和２０００年上海住宅销售面积均超过当年竣工面积。２０００年办公用房和商业营业用房销售面积也超过当年竣工面积的５０％。详见下表。从上表中可以看出，住宅交易量急剧上升主要是住宅市场远远没有饱和，上海城市居民需要改善居住面积和居住质量的欲望相当强烈，在居民收入逐年提高，包括公房出售所得收益，和政府刺激住宅消费（如公房出售给居住居民、减少交易成本、金融提供全力支持等）推动下，居民消费欲望迅速上升，而此时住房价格也逐渐和居民收入相适应。见下：

８０年代是香港居民购房的踊跃时期，９０年代后期上海职工和８０年代后期香港一般工人年均收入可购房面积见下表。

从上表中可以看出，“九五”后期上海城镇居民人均可支配收入可购房面积已超过香港８０年代水平。按户均收入来说，２０００年上海城市居民户均年收入可购９．８６平方米住房，如按香港８０年代每套住房４２平方米的标准来看，上海城市居民住房收入比为４．２６１，如按每套６０平方米来看，住房收入比为６．０８１。

这说明目前的住房价格已被市场认可并接受。不仅如此，居民在可能的条件下已接受高价高质的住房。从中房上海指数（住宅）来看，１９９５年至１９９９年指数连续呈下跌趋势，２０００年才微升。但居民实际购买住宅平均单价却逐年上升，２０００年平均购买住宅价格为３２８５．６元／平方米，比１９９６年上升３９．０％，见下表。

从上述比较分析中可以看出，上海房价仍有上升空间。

三、“十五”时期房地产价格趋势

房地产价格主要受房地产成本和市场供需状况的影响，市场需求主要受市场饱和状况和支付能力影响。饱和状况不仅仅是量的关系变化，同时也是质的关系变化。支付能力不仅仅是经济承受能力的问题，同时也是心理接受能力的问题。

房地产生产成本“九五”时期总体上较稳定，没有多大变化。但是“十五”时期变化较大，其中主要是土地价格，我们认为自２０００年起至“十五”时期前三年，土地价格将直线上扬，反映到房产上，受土地成本的上扬，２００２年以后上市的房地产成本将有一定的上升。“九五”时期上海房地产建筑材料基本上是国产的，此时建筑和装饰材料价格指数呈下降状况。“十五”时期，中国加入ＷＴＯ后，进口材料价格将逐渐下降，但下降后的价格仍将超过国产材料价格。２００２年以后建造的房地产如用进口材料，势必在质量提升的同时，材料成本也将上升。上海城市经济越接近实现四个中心目标，其劳动力成本越高。从这个意义上看，“十五”时期上海劳动力费用将逐年上升。因此，“十五”中后期建造并上市的房地产成本将比“九五”时期高。

从市场供需状况来看，我们认为，２００１年新增供应量将不会超过２０００年，但２００２年以后新增供应量将超过２０００年，尤其是２００２年将接近或达到１９９７年水平，整个“十五”时期将在８０００万平方米左右，略超“九五”时期新增供应总量。“九五”末期２０００年，上海新增商品房空置面积达１２５０万平方米，因此“十五”时期商品房总供应量将超过９０００万平方米，住宅将占８５％左右，达７５００—８０００万平方米左右。

“十五”时期市场（主要是住宅市场）主要是住房条件改善对新增住房的需求、人口增加对新增住房的需求和拆除旧房对新增住房的需求。上述需求最重要的是住房条件改善对住房的需求。住房条件改善能否实现，关键在居民资产的积累和收入的提高。“十五”时期上海城镇居民人均可支配收入的增加，这是肯定的，而城镇居民资产中有近亿平方米居住房屋不动产和近亿平方米可转换成资产的公房使用权，总体上住房消费支付能力远远超过“九五”时期，因此我们认为需求是可以实现的。但是，由于居民收入的不均衡性和变化性，“十五”时期将大于“九五”时期，其一是收入高低差距将进一步扩大，高收入群体受全球经济和行业经济不确定性的影响，将有变化，我们开发企业开发的房地产（住宅）产品要注意这些变化。

　　从供需状况看，“十五”时期总体将趋向平衡，不可能出现９０年代中期这样供远大于求的状况。

　　从成本和供需状况看，“十五”时期上海平均房价将超过“九五”时期，这一点是肯定的。