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我出测绘费,你提供数据
商业委托关系下的测绘结果受质疑
面积多少谁说了算?据蔡律师介绍,目前买房人最后得知的实测面积数据是由测绘单位向发展商提供,再由发展商提供给买房人的。由于测绘工作过程的封闭,买房人对测绘的 基础数据不知悉,计算方法不了解;又由于测绘单位与发展商之间属直接委托关系,买房人不免会对这些最终数据产生“信任危机”。
但是蔡律师认为,现行的这套测绘工作制度是合法的,也是必要的。在房屋竣工时只有发展商作为产权人去委托测绘单位测绘,这既是发展商的权利,也是发展商为履行房屋买卖合同应负的义务。
一个简略的分担原则
几个最终通过计算得出的数据
不足以使买房人充分信任
买房人所知的测绘仅限于在买卖合同附件中的一个分摊原则说明,以及测绘单位出具的面积登记表。前者一般只列举了公共部位的类型与构成,而对公共部位所处的准确位置、数量、暂测的面积多少,以及在不同业主间的分配方法比例等等,均无具体、清晰的说明;后者仅记载了套内建筑面积、阳台面积、公摊面积和公摊系数等。业主基于仅掌握的以上资料文件,的确无法坦然接受,除非业主对于测绘单位的能力、职业道德有极大的认同。
对此,蔡律师强调,面积纠纷的一个主要起因是测绘工作方式本身的缺陷,即测绘工作中的大量原始基础数据未能充分展示、测绘的过程及计算方法未能予以必要的陈述说明,对分摊的部位以及面积数据也未能具体列举。
现实的社会信用危机
政府监管的不力
买受人对测绘单位常存怀疑
面积纠纷的另一缘由是买受人对测绘单位及测绘人员的不信任。蔡律师介绍,测绘单位在社会改革中正逐步演变为社会的专业中介机构,依法而言,这些机构均经过行政机关的审核并取得相应资格,也具备了从事测绘的专业能力,也应该遵守法律规范严格、独立地工作,除非技术错误否则一般不会存在较大的或重大的问题,应当被广泛接受并尊重。
蔡律师这样比喻,正如证券市场上的某些会计师事务所一样,虽然也有严格的法律规范和职业纪律、道德规范,但是总是有一些机构及从业人员敢于违法谋取私利。他认为,对于这些违法现象出现的监控,以及采取有力的措施予以及时的打击,总是不力。这既有体制上的原因,也有组织力量薄弱、执法工作不到位的原因。从而,致使众多购房人对于测绘单位的工作和工作结果不信任和不接受。
项目仓促推出
发展商的不专业、不诚信
也是引发面积纠纷的一个原因
在项目的设计方案、文件资料未能全面确定的情况下,许多开发商常常为了抢占市场、及时预售而仓促推出项目。而此时众多的公共用房的位置、性质、面积并不具体、清晰,而只能估计大概。同时,不少发展商缺乏专业能力和经验,在公共设施的设计、安排以及面积计算时常有错误。蔡律师认为,这此都为以后实测埋下了隐患,一旦可能的实际测量结果与买卖合同有重大出入,发展商就可能面临重大的经济损失,需要退款或退房。这时,发展只有两条路,一条路是实事求是,据实测绘,面积减少,就退钱或允许购房人解除合同;另一条路是想方设法调整公共部位的位置、数量、面积,将原来不打算作为公共部位的地方变为公共部位,这样就可以满足买卖合同的面积约定,从而避免违约、减少或避免经济损失。
发展商预售前制定详尽公摊清单与细则
邀请购房人代表参与全过程
测绘结果必须附带详细报告
行政机关定期抽查
除此,解决面积纠纷目前没有好办法
测绘是一项技术性、专业性极强的工作,必须由具备相应的技术与组织能力的机构来进行。
但是,测绘结果又涉及广大购房人的重大利益。因此,在维持发展商与测绘机构之间的委托关系的前提下,第三方必须介入测绘工作,以恢复并提高测绘结果的公信力。这里,蔡律师特别提出了几个方法。
方法之一,发展商基于预防面积纠纷的诚实目的,在预售前应当制定一份详尽的具体的公用建筑清单与分摊细则(而非原则)。这一份清单和细则是购房人知情的基础,也是测绘机构实施测绘计算工作的基础。
方法之二,行政机关或测绘行业协会制定一个规则要求所有的商品房测量机构在向委托人(发展商)出具测绘结果时,必须附带一个详细的测绘报告,报告的必要内容至少包括测绘人员、现场实测的经过、工作的方法、实测的基础数据、计算依据、计算方法与过程,以及对于某些特殊情形的说明等等。这份测绘报告发展商必须出示给购房人。据此,购房人可以知悉判断测绘结果的真实性、合理性。
方法之三,在测绘工作开始前,发展商组织一个购房人代表小组,购房人代表小组参加测绘工作的过程,以便监督了解和解惑,从而增加测绘的透明度。
方法之四,行政管理机关定期抽查,对于选定的抽查对象与项目,深入细致地进行重测、复查,一旦发现有错误,即予以严厉处分,以此督促测绘机构谨慎工作并高度自律。
除了上述方法之外,目前并无其他有效措施。有的项目或购房人按照套内建筑面积或使用面积签订买卖合同,这种做法虽然有积极的意义,但是不能根本解决问题。公用面积通常占到总面积之20~30%,仅关心套内部分而不顾公用部分,而且公用部分的面积的多少仍然对于总价款、对于房屋的价值有重大影响,何况套内面积也需人员测绘确定,因此按套内建筑或使用面积计价销售仅是无奈之举、权宜之计,不足以解决问题。