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大盘开发是地产大鳄的专利
无疑,我们该对“大盘时代”的到来,额手称庆。大盘开发的好处是不言而喻的,有利于旧城改造的大片实施,带动区域经济发展。由香港新世界集团主持的新世界公寓、新世界广场、新康家园等项目,便是在崇文区危改地块之上崛起的一大片新建筑群,建筑面积达100万平方米以上。该项目对拉动崇文区危改工作的顺利实施功不可没,假如没有新世界集团的资金规模与开发实力,两广大街东段的危旧城区又岂能顺利获得新生?
位于城西板井地区的世纪城由福建金源集团开发,总建筑面积约300万平方米,去年实现销售回款20.5亿元,高居京城楼市榜首。这样的“巨无霸”有力地推进了这一地区的城市化进程,也就此优化了这一地区的人口结构与产业结构。有关政府部门的负责人坦言,政府没有能力办成的事情,开发商替政府迅速办成了。
只有大盘开发才能对地块进行系统的、综合性的规划,对市政基础设施进行集中配套。
大盘开发中,需对交通、文化、商业、医疗、通讯、教育等诸多环节进行统筹考虑。而这些环节非大牌开发商所不能及。正处于城西绿化隔离带之中的郦城项目,建筑面积约为100万平方米,由日本建筑师六角鬼丈先生规划设计,不仅为人们提供了一处超大规模的新社区,同时还启动与推进了西部绿化隔离带地区的建设,完善了市政配套.大盘开发须具备雄厚的资金实力和丰富的开发经验及超强的规划组织能力。珠江地产在通州温榆河畔正筹划占地3000亩的珠江国际城。前不久,珠江地产斥巨资招标珠江国际城的规划方案,欲在此地块上打造出具备国际水准的新市镇。从拿地到规划,从筹资到开发,从推广到发售,大盘是对开发商能力的综合考验,也是小开发商无法承受之重。
位于城北的北苑家园建筑规模同样在百万平方米以上。专家认为,大盘开发俨然已是造镇的概念。北苑家园的开发商正是按照城镇的基本功能来对项目进行规划与定位,让老有所养,让少有所乐;让居家更舒适,让出行更顺畅;让孩子就学更方便,让家长上班更容易。社区内不惟有学校、商场、诊所、餐厅,还有邮局、银行、老年活动站、图书馆等。
大盘时代有利于资源优化
“大盘时代”的到来,既是城区大片危改拆迁重建的需要,也是城市迅速扩张的需要,还是房地产业规模化发展的需要。
北京市现有开发企业4000余家,而在售楼盘仅约900个,集中在500来个开发商手中,绝大多数开发企业既无资质也无项目更无土地,纯粹属于“空壳公司”。有业内人士指出,目前北京房地产开发企业的年均盈利水平约为50余万元,尚不如一家中型的餐馆。另据了解,北京市现有三级资质以上开发企业仅100余家,其余皆为散兵游勇。专家指出,这种小、散、差的局面非常不利于房地产行业的良性发展,与房地产业在国民经济中的支柱地位非常不相衬。
房地产行业亟待整合,而大盘时代的到来,将有助于市场资源的优化,有助于企业间的优胜劣汰,也有助于国家产业政策的倾斜。国家通过对大企业的支持,可以促进产业重组。
仅有大地块是不够的
在采访中,也有开发商指出,“大盘开发”并不简单地等同于地块面积大和建筑规模大。有些地块的开发规模虽然很大,但是,由多家开发商分片包干、各自开发、独立运作,这种情况只能算是多个楼盘的叠加,不能算作“大盘现象”。类似这种楼盘叠加式的开发状况,不利于大型地块的整体规划,不利于市政基础设施的综合配套。同时,也无法像真正的“大盘开发”那样降低成本,提高劳动生产效率。
开发人士进一步指出,“大盘开发”必须具备超强的资金实力和工程控制能力。某些地块虽然很大,但是,被开发商切成若干小块儿,在长达数年的时间里,分期分片开发,如同蚂蚁啃骨头一样。这仍不能算作是典型的大盘开发。因为这种蚂蚁啃骨头的做法不利于城市面貌的迅速改变,过长的开发周期,也会使利润率被摊薄,难以体现“聚合效应”。
大盘开发还须慎防经济周期性风险。众所周知,大盘开发的周期长,而市场又变化莫测,在此情况下,开发商必须认真研究客观经济的走向,力求把握市场趋势,始终以“快半拍”的打法,领先于对手。(杨哲彬)