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日前,记者就“房屋质量”和“服务折扣”两方面引发的物业纠纷问题采访了房地产专业律师许征女士。
房屋出现质量问题应要求开发商给予维修
记:业主入住后,如发现房屋质量问题,找发展商解决又无望,部分业主往往以拒交 物业管理费作为解决问题的办法,你怎么看这种行为?
许:业主这样做,其实是混淆了房屋买卖和物业管理这两种不同的法律关系。从法律关系上来看,业主与物业管理公司是一种委托关系。依据双方签订的“物业管理公约”的规定,物业管理公司收取了业主所交的物业费,应为业主提供绿化、保安、水电、物业内公共设施的维护等服务;而业主(即房屋买卖合同中的买方)与发展商是一种买卖法律关系。买方支付了房款,发展商应交付质量符合国家规定和合同约定的标的物——房屋。而根据2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》的相关规定:销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》;房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算;商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限;在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。
记:你的意思是,在保修期内,业主有权要求开发商免费维修,直至符合国家规定的标准和合同约定的要求。而不应当把房屋质量这类问题的矛盾指向物业管理公司。
许:是的,任何事情都必须权责分明,这样才能有利于问题的解决。
记:如果房屋出现质量问题时已超过保修期,业主该怎么办?
许:超过保修期,这时开发商已经没有了法定的维修义务,业主可以联系物业管理公司或开发商维修,自己支付维修费用。业主在了解这些内容后,应有的放矢地寻求解决问题的办法,或通过仲裁或诉讼等法律途径来解决。
物业服务出现“折扣”最好由“管委会”协商
记:业主在交付了不菲的物业管理费后,却往往发现物业公司提供的服务与管理公约的协定或与自己的要求有较大出入,如环境绿化较差、清理卫生不及时等,这时往往产生纠纷。
许:是的,目前,由于物业管理法规还不健全,物业管理公司的服务意识比较淡薄,服务人员的素质参差不齐,对物业管理收费和物业服务标准又缺乏严格的法律界定,所以容易导致纠纷。一旦发生纠纷,最好由业主管理委员会代表广大业主就自身的切实利益问题与物业管理公司协商、谈判。如纠纷不能自行解决,可聘请房地产相关专业的律师参与调解、仲裁或诉讼。
记:物业管理公司应该如何去做,不断完善自己?
许:进一步完善《物业管理公约》,物业管理公司要定期公开管理费和维修基金的收支情况,明确服务事项、服务标准以及物业管理费的增减和违约责任,物业公司应加强服务意识,增强服务观念。从这个意义上讲,“物业管理公司”应为“物业服务公司”更为贴切。
记:任何事情都是两面的、双方的,作为业主应该如何对待?
许:业主在享受权利的同时,也应配合物业管理公司做好服务工作,理解并引导这个行业健康规范地发展,共同营造温馨、和睦的美好家园。