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管理费的用途
1、酬金,不高于物业管理费的15%。这部分上缴,作为总公司的利润、税金、员工的培训费用等。
2、物业管理区域内(本小区)员工的工资、福利及正常服务的设施设备的添置、服装和小额的维修养护费等。
管理费主要用于员工的工资。一般说来,一个5万平方米的小区需要23—25个员工,其中保洁员的月工资为500—600元,保安员为800—1000元,维修工为1200—1500元,绿化养护工为400元(园艺师为800元),管理处主任为2000元。
现象
在居住小区,物业管理费收缴率低已不是秘密,一般在80%左右,有的售后房小区竟然只有10%。有人说,物业管理费的拖欠问题是一颗“肿瘤”,并且这是一颗“恶性肿瘤”,如果不早日割掉,将严重威胁到物业管理的健康发展。此话绝非危言耸听,物业管理市场收费难的现象颇引人深思。
现象之一:不缴费,业主理不直却“气壮”
“我是小区业主,幼儿园为什么收我的赞助费?你们把问题解决了我再缴费?”这是某小区业主对上门收缴物业管理费的一番话。他的女儿到了入托年龄,位于小区内的幼儿园向他收取了2000元的赞助费。其实,小区的物业公司与幼儿园是“八竿子打不着”的两家单位,业主竟把对幼儿园的不满作为不缴物业管理费的理由,像这样东扯西凑找理由不缴物业管理费的情况并非仅此一家。某小区有8户业主以门牌号是甲路某某号,而小区大门却开在乙路上为由,拒缴物业管理费……业主拒缴物业管理费的“理由”五花八门,部分业主是因为房子建筑质量有问题,绿化、设计不合理等;部分业主对动迁不满,或对享受同样的服务却缴费不一有意见(根据有关规定,售后公房与商品房物业管理费收取标准不同,即使同一小区也不例外);部分业主是因为邻里有矛盾,装修造成渗漏水,噪声扰邻等;物业公司对小区的管理得罪了部分既得利益者,“我花钱买房,用你来管头管脚?搭个花架也要拆除,还想要物业管理费?”部分物业公司服务不到位或者乱收费;攀比从众心理作祟,“他们都缴了吗?有人不缴可以,我为什么要缴?”凡此种种,不一而足。
现象之二:做“三陪”,管理人员尴尬的工作
有一个物业公司的老总苦笑着说,我们公司在“主业”物业管理之外,还有一项“副业”:“三陪”,陪业主喝茶、聊天、打牌,搞好与业主的关系。像这样的情况虽然属于极端,但物业公司为了收缴物业管理费,可谓绞尽了脑汁,据说有20%的时间和精力用在了收缴物业管理费上。有的物业公司在业主缴费后,送点小礼品套套近乎,以期业主下次缴费时痛快点;有的物业公司自己追讨未果,请他人出马,业委会、街道、警署、欠费人工作单位的领导等,都在所请之列。浦东的一个小区,欠费业主较多,物业公司竟然请欠费人子女学校的老师出面。据说这一招百试不爽,老师一开口,小朋友自觉没有面子,回家对家长软缠硬泡,施加压力,家长也就乖乖掏钱。
现象之三:欠费官司,物业公司稳赢却不打
有一家物业公司已打了26场欠费官司,每打必赢。据了解,在有关物业管理的诉讼案件中,绝大多数是有关拖欠物业管理费的,而这样的官司,物业公司是每打必赢。因为只要物业公司实施了物业管理,又不是乱收费,法院就判业主缴钱,业主的“理由”另行解决。
但是,对于这样稳赢的官司,物业公司却不想打,总是想用其他的招来解决。上海仁信物业公司的副总经理陈军说,打欠费官司,把业主放在了对立面,伤了感情,有时得不偿失,除非是为了打一个教育一片,不得已而为之。陈军的话代表了大多数物业公司的真实想法,整天抬头不见低头见,却要对簿公堂,感情上总是难以接受。新明星物业公司的总经理钱瑛说:对于像拖欠物业管理费这样小标的额的官司,法院没有简易程序。物业公司要打官司,等的时间太长,牵扯太多的精力。同时,由于标的额小,很少有律师愿意代理。法院判决后,执行难的问题依然存在。法规不健全、执行没有力度是物业公司不想打官司的深层次原因。
现象之四:业委会,走向服务与收费的前台
低些,低些,再低些,不少业委会在选聘物业公司时,更注重物业管理费的收取标准。有一家小区的业委会换届后,新上任的业委会主任对物业公司的老总说:我刚上任,给大家做点看得见的实事,就把管理费降一降吧。降价成了业委会的头等大事,对于服务标准却重视不够。
但是,目前有的业委会也发出了另一种声音:适当提高物业管理费,物业公司持平或亏损是不规范的。在万科城市广场,业委会的成员从物业公司寄来的财务报表中发现,管理处一直处于亏损状态。业委会5位成员为此召开专题会议:企业亏损,能管好小区吗?人减少了,安全难有保障。业委会主任建议,管理费每年上浮10%,提议得到了其他成员的赞同,业主大会也一致通过。一年后,管理处收支基本持平,并略有盈余,万科物业公司又主动提出来,物业管理费不必上浮了。8年来,万科城市广场周围的14家物业,多多少少都发生过入室撬窃等案件,但万科城市广场虽然有46家公司入住,5个出入口,每天进出人员多又杂,但是较高的物业管理费支持了充足的保安人员配备,支持了先进的监控设施的正常运转,故而一直平安无事。龙柏公寓的业主不但要求将物业管理费提高0.07元/平方米/月,而且还提出从停车收取的费用中拿出20%奖励物业公司。欣成物业公司管理的天香公寓业委会,得知小区有13家业主没有缴费时,立即召开业委会专题会议,并一致同意业委会帮助物业公司追讨。经过反复宣传、解释和业委会上门做工作,目前已有9户业主缴了费,业委会还建议物业公司对剩下的4户诉诸法院。
思考
思考之一:欠费原因———矛盾汇集服务欠佳
拒缴物业管理费成为一些业主的“撒手锏”,主要是因为物业管理还刚刚起步,在上海也只10年的时间,物业管理服务还不规范、不到位。在现实生活中,有一个共同的现象:物业管理服务水平高的小区,物业管理费较高,物业管理费的收缴率较高;物业管理服务水平低的小区,不论收费多低,物业管理费的收缴率也低。这一点充分说明,物业管理服务水平与物业管理费的收缴率成正比。另一方面,习惯了住公房的居民,一下子买房成了业主,要缴物业管理费的观念还没有完全树立起来。另外,缴多少钱,享受什么样的服务,并不是业主自己的选择,有时,人们对于这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝。同时,由于现行政策的规定,同一小区房子的类型不同,所缴的物业管理费不一样,同等的享受不同的收费,为业主欠费留下话柄。
对于物业公司收费难的现象,《上海物业》的常务副主编张玉亭认为,客观上,物业公司要执行不由企业制定的管理的制度,对封阳台、空调的安装、乱停车、乱搭建等公共秩序的管理,得罪了一部分人;开发商造成的遗留问题,质量问题、设计问题、开发商的承诺不兑现等,部分业主会找物业公司“算账”,物业公司成了业主的“出气孔”;物业公司要消化不由企业造成的社会问题,如对动迁、下岗等不满,也成为部分业主拒缴物业管理费的借口。
思考之二:欠费的后果———众人受损恶性循环
物业管理费拖欠,表面上看来物业公司是受害者,但是,实质上最大的受害者是广大业主。部分业主欠费的直接后果,是物业公司为催讨物业管理费,浪费了管理人员的时间和精力,而这些时间和精力本来应该用在物业管理服务上。同时,业主缴的物业管理费没用在正道上。物业管理费都有它的规定用途,物业公司请人催讨,要付一定的费用;有时诉诸法院,还要聘请律师耗费就更大。
部分业主欠费的最终后果,是物业难以实现保值增值。一人欠缴,殃及众人,这是物业管理服务的不可分割性决定的。没有缴费的业主与缴费的业主享受同等的物业管理服务,攀比从众心理使更多的人欠费,结果是物业管理费收缴率更低。物业公司为了控制成本,只好减少人员、降低服务质量和标准。本来每天该清扫三次或随时清扫,改成两次或一次。服务质量降低了,业主不满意,使更多的业主不缴费,而物业公司再减人降成本,这就进入了恶性循环。
思考之三:解决的办法———分等定价多管齐下
解决物业管理费的欠缴问题不可能是一蹴而就的,也不是下一道行政命令就能见效的,必须多管齐下。
业主的观念要转变。业主必须明白一个道理,房子买下来后变成自己的物业,怎样管理是自己的事,管好管坏也是自己的事。要保证房子保值增值,到位的、专业的物业管理必不可少。找物业公司为自己管房,是要掏腰包的,天下没有免费的午餐,享受服务就要缴费。
物业公司服务要到位。物业公司的员工要树立这样的观念,客户上门是给大家送工资的,要微笑服务,要善待业主。大家扪心自问,业主在三米之外、你有没有已向他们微笑?你潜意识里有没有把业主当成“刁民”?服务的观念不树立,服务永远不可能到位。
建立分等定价的“菜单式”物业管理模式。莘闵物业公司总经理杨炳林说,解决收费难的焦点是要解决收费的合理性与缴费的约束性问题。业主自己选择缴哪种等级的费用,享受相应等级的物业管理服务;同时,对于欠费者要有更加有效的约束力。洗桑拿浴缴盆汤的钱和洗盆汤缴桑拿浴的钱,行不通;同样的,享受完了服务不缴对等的费用也行不通。
浦东的分等定价服务实行了一年多,取得了一些可贵的经验。据悉,全市的“菜单式”物业管理实施办法已酝酿多时,希望此办法有利于尽早切除“肿瘤”。(丰芳)