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不夸张地讲,小户型的热销已经成为近来北京楼市的最大热点。事实上,北京楼市从两年前今典花园推出的“空间蒙太奇”开始,小户型在北京房地产市场上的走势一直不错,到今年春季国贸房展会上SOLO推出的18平方米超小户型被一抢而空,以及近期运动主题社区荣丰2008将自己的几栋以大户型为主的楼座全部改为小户型,据说“五一”期间每天订出100多套。一时之间,似乎只有拥有大量小户型的楼盘才能得到市场的宠爱,人们不禁要问,那些以大户型为主力户型的楼盘失宠了吗?
大户型并未遭遇冷场
就以大户型为主力户型的楼盘是否遭遇市场冷遇这一问题,记者走访了几处相关楼盘。5月14日下午,记者在位于西三环紫竹桥东南角的豪柏风度公寓看到,售楼处里看房者还真不少。
据销售经理关先生介绍,豪柏公寓的主力户型以100平方米以上的中大户型为主,其中还有50余套200-300平方米的超大特制户型,但开盘以来一直保持着热销的势头。“五一”长假期间,看房的人格外多,其中板楼168平方米的阳光水景错层三居格外受到客户青睐,仅两天就卖了十余套,其他户型中,114平方米的水景两居、155平方米的阳光三居也都卖得不错,看来大户型依旧是市场销售的主力户型。
究其原因,关先生认为除了豪柏公寓本身拥有的紧临西三环和西外大街的交通优势及临近紫竹院水景的自然优势外,还与西区购房消费者的特点有关。关经理告诉记者:“西区的购房者主要由中关村一带的创业者和金融街一带的中高层管理人员组成,此外,电视台及各大媒体的记者们也是这边的主力购房人群,与购买小户型的人群最大的区别在于,这些购房者年龄多在30-40岁之间,正属于事业发展的黄金时期,家庭结构也趋于稳定,小户型显然不能满足他们的需求,而一套一百多平方米、户型配置合理的三居室正好符合他们的生活需求。”
其后,记者又在大隐、世纪城等几个西区热销楼盘走访了一番,这些楼盘近期销售最好的户型也基本上属于一百平方米以上的中大户型。
理想的大户型什么样
根据开发经验而言,以一栋塔楼为例,论面积大户型比小户型能多出15-30%的面积,论造价小户型比大户型要多出15-20%,这一进一出的利润使得一个楼盘在大小户型的配置上更应该有一个合理的界定,否则将会造成成本的不必要浪费,使消费者承受额外的费用,加大购房的风险。因此,一个楼盘的小户型应该控制在25%以内是比较合理的。
对于“市场到底需要什么样的大户型”这一问题,知名设计师牛晓荣女士认为,那种大而不当的空间设计已经不能满足现在购房者的需求,尤其是对于购买大户型的客户,个性化、创新化的空间设计才能使他们眼前一亮,进而产生购买欲望。她介绍说:“设计师们为了追求大而合理的居住感觉,把自己放在一个居住者的角度,从人性化的设计理念出发,着实在户型布局设计上下了一番功夫。比如在户型设计前,先在电脑里反复进行家具的摆放,几轮方案比较后,选出一套比较合理的方式,再决定插销座预留的位置、门开在哪里最合适等等细节问题,从而使将来的业主能够最大限度的享受到居住的舒适感。”
大小户型谁是开发重心
针对到底是大户型受欢迎还是小户型受欢迎的问题,荣丰董事长王征坚持自己的看法:小小户型并不是过渡产品,其热销表明市场有需求,产品有生命力,并且这类购房群体将长期存在。小小户型是“永恒”住宅产品;而推崇中大户型的开发商则认为:小小户型的这种需求并非市场发展主流,需求放量到一定数量,再加上小小户型蜂拥开发,便会有过剩的可能,所以它只能算是一种“过渡性住宅产品”,不会成为主流。
一位不愿一透露姓名的专家指出,尽管目前北京的小户型销售业绩非常好,但对此现象,市场绝对不能盲目乐观,更忌盲目跟风。小户型受宠与市场前期该种户型比例过低有关。但小户型有着其不可避免的一些弊病,比如采光问题、单层户数过多问题等等。许多购买小户型的单身和年轻客户是为了过渡,他们一旦在经济条件成熟以后,还是会选择较为舒适的大户型来改善自己的居住条件,再加上这两年我国在不断完善二手房市场,届时小户型的火爆场面恐怕就很难看到了。
在中国买房置业对于一个老百姓来说是一件大事,一套局促的小户型只能满足一个单身汉或是年轻的小两口居住,一旦想把父母接来小住尽尽孝道或是有了小孩,小居室显然已经不能满足需要。而这些一层18-20户、类似老式筒子楼的小户型,势必会因为其居住品质较差等问题而成为城市建筑的鸡肋,再加上因为要增加隔板、公摊面积等问题,小户型的建筑成本明显要高于大户型,其实购买小户型虽然总价低,但单价确不实惠,像荣丰2008的小户型单价就在1万元以上,所以从长远角度来看,购买小户型并不是一个较经济的购买行为。
如今的北京楼市显然已经进入到创新变革的时代,无论是大户型还是小户型,最关键的还是要看它的功能,如空间的功能、未来可持续发展的功能等等,只要功能合理,环境、配套相对完善就是受市场欢迎的户型。还是一位购房者说得好:“大户型和小户型各有各的优势,关键看哪一个适合您的需要,买房子不是赶时尚,千万不要跟风购买!”(郭鸿宾)