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从两年前今典花园推出“空间蒙太奇”小户型,到今年的工作室公寓、到最近绿景苑、荣丰2008推出的十几平方米的户型,小户型在北京楼市一直畅销,小户型现象也成了市场关注的焦点。一种观点认为,小户型因总价低,项目位置一般在“城里”,老百姓买得起,也住得起;另一种观点认为,若干年后,这些新建小户型住宅会成为拆了可惜、住着闹心的“城市鸡肋建筑”;有人提出,住宅市场应该实现梯级消费,但开发商不应该提供“梯级住宅产品”,应该让北京目前现有的大量二手房来承担住房市场梯级消费的“低梯”任务,而不 是新建小户型甚至超小户型住宅。新建小户型究竟会在城市住宅市场出演什么样的角色?上周六,我们请来了住宅设计专家、购房人、小户型项目开发商、设计师进行了交流。
-主持人:刘素京
-嘉宾:购房人:马先生
住宅规划设计专家:谢远骥
开发商:北京安地集团董事长张宝全
荣丰2008董事长王征
太合万兴总经理邢巨辰
绿景苑销售总监吴驷
设计师:荣丰2008设计师姜强国
-时间:2002年4月20日下午2点至5点
-地点:北京青年报2001会议室
本期嘉宾观点
1、买房千万不要成为一种时尚,不管小户型的市场前景多大,现在有多火,你需要就买,不需要就别买。
2、去年下半年,北京楼市销售冷淡,原因是供应和需求结构出现了矛盾,今年小户型的大量出现和热销是市场调整供应和需求结构的表现。
3、市场发展到现在,中等收入者已成了购房主体,小户型正好适合他们的需求。
4、房子会不会过时,不在面积大小,关键是看它的功能。
5、目前的住宅设计规范要求,已不适合新建小户型项目。
6、如果用“铁打的营盘流水的兵”来形容小户型市场,那么,小户型便是“铁打的营盘”,源源不断来北京发展的“漂一族”、年轻人便是“流水的兵”,需求是永远的。
-小户型受欢迎
主要原因是总价低
主持人:两年前,今典花园的“空间蒙太奇”曾在北京楼市掀起一股“小户型”热潮,最近北京又出现了几个户型面积更小的项目热销现象,如荣丰2008二期推出的超小户型,10天卖了800多套。什么原因使小户型住宅销售这么火爆?
谢远骥:现在推出的小户型很受欢迎,主要是它适应一个群体,即一些刚参加工作的,或者是积蓄不太多的,又没有成家或者刚结婚的人。这群人很需要小户型的房子,总价比较低,相当于一部汽车的花费,贷款的月还款额比房租还便宜,最后还得了一套房子,又可以比较容易地租掉或卖掉它。
马先生:买城里新建的小户型往往要么想上班离得近点,要么买不起大的户型,又不愿意上老社区去找二手房,因为二手房往往房子本身设计不好,社区环境也不如意。
邢巨辰:太合房地产公司最近同时在两个项目推出小户型的工作室公寓,一个是世纪星,一个是欧陆经典。现在这两个项目热销程度在我们以前的销售中都没有出现过。
小户型热销的现象值得反思。我觉得以前北京楼市卖的主要是一百多平方米的两居室、三居室等主流产品,而北京的房地产市场发展到现在,主流产品市场基本上趋于饱和,市场到了细分的阶段。我认为,今后户型发展有两个方向,一个是朝着大户型发展,一个是朝着小户型发展,即为年龄上或事业上未发达或欠发达阶层设计的小户型。
张宝全:去年下半年的时候,北京楼市的供应结构和需求结构发生了矛盾,销售出现了比较冷淡的局势。今年小户型的大量出现和热销是住宅市场调整供应和需求结构的表现。因为市场发展到现在,中等收入者已成了购房主体,小户型正好适合他们的需求。另外,目前住房消费方式已经发生了很大的变化,不再是一次到位的方式,房子今天可以买,明天可以卖或出租。买房没必要一次到位,小户型自然也就受人青睐。
姜强国:购买荣丰2008小户型的大多是年轻人,与其说是小户型低总价吸引了他们,不如说是我们提供的屋内是“可以上网、幽会、睡觉”的家,大堂则是餐厅、洗衣房、美容院等功能齐全的公共客厅的这种生活方式吸引了他们。
主持人:新建小户型有哪些特征?
谢远骥:这种小户型房子无论从社区环境、建筑材料,还是空间整体感都和过去那些小户型住宅截然不同。如卫生间比较大;不再追求“麻雀虽小五脏俱全”,只讲有效使用,有的项目甚至把厨房都省略了,只提供一个可以热牛奶的微波炉。
张宝全:我认为,今天我们谈的“小户型”应该是两个概念上的“小户型”。一个是成套住宅定义上的小户型,像今典花园的四十多平方米的一居、七八十平方米的两居、一百平方米出头的三居,这类小户型就是成套住宅定义上的小户型;而像荣丰2008、绿景苑的十几平方米的小户型以及世纪星的商务工作室则是小户型中的一种,严格意义上不是成套的住宅,是小面积的公寓或商务公寓。
吴驷:小户型是根据购房人的需求对户型进行减肥,减到最合适为止。购房人的住房需求和精确设计应同时考虑,而不是为做小户型而把房子做“小”。
-新建小户型不会过时也不会变成“城市新鸡肋”
主持人:那些现在位于城中心区的大量公有住房大多也是小户型,但是这些房子如今已成了拆了可惜、住着闹心的“城市鸡肋建筑”。新建小户型住宅会不会成为若干年后新的问题?
谢远骥:首规委曾有人提出不宜再建小户型,住宅设计“九五”规范也曾规定:一套住宅的面积不能少于40平方米。我觉得这事要辩证地看,要根据市场需求说话,现在的住房消费不是分配制,各种档次的需求都有,市场就应该提供。但有一点,新建小户型应该有一个能够改造的余地,时代在进步,住宅淘汰得比较厉害,小户型再过一段时间很可能就不值钱了。但如果开发商收购回来并进行改造,可能就能变成新产品。
张宝全:我觉得房子会不会过时,不在面积大小,关键是看它的功能。住宅的功能有几个方面,如现有空间的功能、未来可持续发展功能等,以前计划经济时代盖的房子功能非常单一,环境、配套不完善。而今天设计的小户型就完全做到了各种功能非常健全。功能的健全就保证了它的生命力。所以以前的小户型可能成为“鸡肋”,但是新建小户型不会。
主持人:有业内人士提出,住房应该提倡梯级消费,但作为开发商,在土地资源越来越稀缺的情况下,不应该提供“低梯”产品,而是新建高端住宅产品,让淘汰下来的二手房承担住房梯级消费市场的“低梯”角色,您认为怎样?
王征:小户型不是过渡性产品,更不是“低梯”产品,而是过渡性住宅,过渡性住宅不是过渡产品,是在人的一生中一个阶段消费的住宅产品,而房子本身,在这个人不需要的时候,对于另外一些人还是适用的。目前这些新建小户型都是高质量的,拿荣丰2008的小户型举例,从户型设计到外立面的色彩的选择,设计师曾八易其稿,用尽心思。
-现行的住宅设计规范
已不适合新建小户型住宅的设计
主持人:按“九五”住宅设计规范,一套住宅的面积不能少于40平方米,而今年出现的这些小户型,面积大多不超过30平方米,是否不符合设计规范?
谢远骥:过去因为这样的住宅产品不成套,小于40平方米的住宅是不让建的。现行的住宅设计规范已经不适合新建小户型的设计了,但这些都是在建设过程中出现的新问题。目前的住宅设计规范正在逐步完善中。
张宝全:在北京做小户型其实很难,除了受土地成本太高限制外,受“九五”住宅设计规范制约也很多。
谢远骥:严格意义上说,像荣丰2008、绿景苑等项目的小户型都不算成套住宅,而应该算公寓,而公寓是不受“九五”住宅设计规范限制的。
-小户型的市场前景有多大
谢远骥:首先创造小户型的人是聪明的,跟着人家跑的人是稍微聪明一点,再跟着人家跑的人就笨了。市场总是有一个饱和度的,如果大家都做小户型,最后难免又形成新的积压。
马先生:买房千万不要成为一种时尚。不要管小户型的市场前景有多大,现在有多火,你需要就买,不需要就不买。
张宝全:经过这几年的发展,北京的户型在往真实方向回归——以前由于在计划经济时代是福利分房,所以大家希望房子越大越好,但现在不一样了,自己掏钱买不必要的大房子,既浪费房间,又多交物业管理费。从这个角度看,像今典花园这样的成套住宅的小户型可能会成为以后北京住宅市场上的主流产品。而小面积的公寓或酒店式公寓,如果我们用“铁打的营盘流水的兵”来形容这类小户型的市场,那么,小户型便是“铁打的营盘”,源源不断来北京发展的“漂一族”、年轻人便是“流水的兵”,需求是永远的。
-超小户型社区,投资和自住混杂
管理问题如何解决
主持人:购买小户型住宅的人群结构相对普通的住宅而言,居住者结构也会复杂一些,这会给社区管理带来哪些麻烦?
王征:我的观点是低价不等于低档。从产品本身看,小户型虽然总价不高,但单价不低,属于中高档次的需求,把低价和低档联系在一起是个误区。此外,从购买的人看,这批年轻人是社会中最前卫的、最活跃的人群,而且是天天在工作的人。
张宝全:目前社会上存在一个误区,觉得居住大小户型不同的房子就是不同层次的人群,这种认识绝对是错的。余美英
买房别追时尚
消费一窝蜂早以成了现象,楼市也不例外。今年,从工作室公寓到18平方米的SOLO、15平方米的荣丰2008,小户型抢了北京楼市的风头。不仅买房的排队认购,不少盖房的也盘算着要把项目改成小户型。
前几年风行大户型的时候,不管城东还是城西的项目,城南还是城北的项目,不管是商品房还是经济适用住房,全是清一色的大户型。买房人也比着买大,城里买不起,就到郊区去买;商品房买不起,就买大户型的经济适用住房,好像只有买了大户型的房子才“体面”。入住后,发现“体面”倒是“体面”了,可空间太浪费了,三口之家,守着空空荡荡的大房子,以往挤在小屋里的亲情淡了。更让人心烦的是,不菲的物业管理费也接踵而来……
说起今年小户型流行的原因,明眼人明白,是北京楼市发展至今,主流市场已经逐渐饱和,市场开始把蛋糕切细,关注非主流群体的一个显现。
还是买房人马先生说得好,无论是大户型还是小户型,各有各的优势,关键看哪个更适合您的需要。买房不是赶时尚,千万不要跟风。