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低密度住宅是一种比较典型的更适合居住的住宅产品,TownHouse是其主要形态之一。多层TownHouse以及独立别墅,越来越讲究环境,追求回归自然。
2000年末至2001年初的时候,北京开始追棒TownHouse等低密度住宅。当然其时还处于纸上谈兵阶段,尚少有实际产品面市。但时至今日,低密度住宅投放市场已呈雨后春笋之势,同时,这种住宅产品的不足之处也逐渐显露出来。
低密度住宅处于初级阶段
柯焕章(原北京市城市规划设计研究院院长)
到目前为止,北京低密度住宅建设尚处于初级阶段。在郊区,环境、交通比较好的地方,相断建了不少新村、花园等等别墅区或者叫低密度住宅区。这些项目应该说确实满足了市场发展的需求和需要,也带动农村地区的发展。但是前些年有的项目存在比较大的盲目性和随意性,甚至出现非法建设的现象。所以在昌平路两侧,出现一些历史性的违法建设项目,虽然现在已经处理,但建设结果影响了城市的合理布局。
目前,低密度住宅无法形成合理的规模,也无法形成比较完善的高水平配套,因而难以形成良好的居住环境。虽然现在流行建设TownHouse,其实只有house,没有town。虽然,这样的建设水平适应不了今后形势发展的需要。从规划角度来看,没有主动及时地适应市场需要,去因势利导,从思想观念,从规划的概念,从规划的工作方法等方面去适应形势的发展,导致一些不足之处。
现在和国外发达国家小城镇以及低密度住宅的建设水平相比,还有相当距离。国外低密度住宅区常常具备温馨的人性化的居住环境。我们的低密度住宅建设也在一步步发展,将规划、设计、建设的水平还需要大大地提高。
低密度住宅未必高价位
王晓航(北京协成房地产经济有限责任公司总经理)
北京开发商老强调概念。但是低密度住宅有它的问题,有它的局限性。大家不做城里的高层住宅,转向做郊区化、准郊区化的低密度住宅,实际上在给产品找出路,变换一种产品形态吸引另一部分的客户人群。
低密度住宅未必一定要做高价位。品质一定要追求,但品质不能走进误区,把什么都搬过来,今天搬法国,明天搬美国,这只是一种方法,不能全部按照这种思路去做。雷同就没有个性,没有差异性,没有唯一性,就会面临市场问题。
做开发主要做适销对路的产品。四合院是低密度,中国几千年的住宅的发展史都是低密度。低密度住宅很多的特性是显而易见的,能够在某种程度上提高居住品质,这是它最实际的效果。
做任何一种产品,要研究需求,无的放矢是自寻死路。
说是回归自然,想的却是廉价土地
李长山(太合房地产有限公司总经理)
在很大程度上,我们实际上是在给后人造垃圾。住宅是时代的产物,不同时代会出现不同时代的居住方式。作为开发商,眼界应该超前。
现在回过头来看,住宅郊区化问题不少。住宅郊区化的首要推动力是土地廉价,比较适宜建设低密度住宅。北京郊区十几万到二十万一亩地,城里三百万一亩地,燕莎旁边九百万一亩地,三四环之间三百万一亩地,市区土地价钱很高。发展商经常讲回归自然,但是心里想的是廉价土地,这种现象的直接后果是造成新镇土地失去了良好的现实价值,失去现实价值的体现和未来增值的空间。由于缺乏新镇建设的发展规划,沿着中心城市的交通线开发建设,这样建设的住宅区大多存在基础设施和配套短缺。北京郊区有很多这类的房子,有时候转一转、看一看,晚上回来一路没有一个灯光。市政配套不到位的时候,要靠开发商自己投资,增加了成本,带来的是低水平建设,造成社会整体基础设施和配套设施的高成本低回报。同时,购房者用相对高昂的代价换取相对低标准的服务;居住生活的内涵并非医院、娱乐等,应该带有特定风格的特定氛围,这种氛围只有依靠整体开发才能营造。所以目前的住宅郊区化在承诺给更多自然环境的同时,更应该实实在在地做一点提高居住、生活水准的事情。
有的市场适应性非常差
刘嘉峰(美国阿特金斯国际有限公司中国区总经理)
对于低密度住宅或者低容积率住宅,市场供应与需求之间,矛盾非常大。越靠近需要低密度住宅、低容积率住宅的客户,需求的多样化的成分更多,不是说住在多层或者是高层的工业化特征比较强的产品中,希望有更多个性化的东西。个性化在不同的地区,在不同的地价,不同市场的情况下,变化是比较大的,但是发展商能否有针对性地满足这种需求?
在城市的边缘出现低密度住宅的可能性比较大,但有的市场适应性非常差。中国可作为居住用地资源非常小,特别是具备了发展低密度住宅的地或者这样的资源也是比较少的。
去年和前年,北京的TOWNHOUSE项目一栋洋房和橘郡卖得非常好,主要原因是这种类型产品供应量不是很多。但是从去年开始,北京有十几个TownHouse项目出来 ,据说供应量超过一百万平方米。但要结合城市本身已有的特点,再加上旅游资源的市场,结合地形、水面、湖面,才能真正称得上低密度住宅的一种新的探讨。目前缺乏这方面的具体研讨,存在各自为政的局面。
从宏观上来讲,中国的大城市多建低密度住宅不一定是大方面,如果七八亿人全部在TownHouse和低密度住宅,显然有点“天方夜谭”。
北京缺少好别墅
刘力(五合国际建筑设计集团中国区总经理)
过去十年北京建了不少别墅,我认为总的来讲密度比较大,档次也比较低,设计观念比较落后,一栋接一栋,卖不掉的非常多。我每天和发展商打交通,经常有人找我推荐北京附近的好别墅,很难推荐。例如,恒基伟业要买别墅,找不到,最后买的碧水庄园。总的来讲,这个项目属于一上代产品,三期中间挖了一个大湖,每一栋五亩地,档次还是可以,户型一般,周围大环境占地比较宽。
北京有需要这种产品的这样一个群体,然而在市场上很少有综合条件较好的这种产品。从去年年底想做顶级别墅的不在少数,有的已经开始,有的在犹豫,有人说去年是TownHouse,今年是别墅年。顶级别墅没有绝对的标准,但还是需要一个标准来衡量或者判断,就是售价,因为价格必须反应产品所处的区位、交通、面积、环境。不是说盖一个别墅想要多少就能卖掉,价格也是根据市场定的。所以,在一个城市里或者在城市某一个区域里,只要售价在前几名的,应该叫做顶级别墅。
低密度住宅现状并不美好
吴钢(德国WSP建筑设计公司董事总经理)
低密度住宅最大的优点并不在于房子本身,而是自然和环境的连接,以及居住的感受和生活方式的变化。这些的产生不是由某一个开发商或者由某些群体想去创造的一种新的模式,而是这种居住模式慢慢变成大家的希望,是根植于消费者心中的。
低密度住宅带来的是一种居住理想。应该说这个趋势不可逆转。参与设计的设计师要有使命感,创造一个环境,让大家居住在自然和风景中,但在目前的现实中并非如此美好。