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入世后的中国,日益成为外商的投资热土。国民经济的持续发展,愈吸引得外资加快了进入中国的步伐,处于改革最前沿的现代化国际大都市广州,最明显的感受之一,就是写字楼物业需求量猛增,从去年年底开始,即呈现出供需两旺,供应略显不足的态势。
高档写字楼市场回暖
广州的高档写字楼现存量达123.1万平方米,主要分布在天河、东山及越秀三个区域。天河区的天河北路和东山区的环市中、淘金坑一带,是传统的两个商务办公中心区,一直最受消费者青睐。但前几年由于广州写字楼市场一直处于供过于求的状态,再加上许多在广州投资的客商对于国家宏观调控政策的走向采取观望态度,广州写字楼空置率一度高达30-40%。
2000年,受我国入世将成定局和世界资讯科技热潮的影响,广州写字楼市场开始走出持续疲软状态。进入2001年,在入世及经济持续向好的带动下,广州写字楼租赁市场表现活跃,尤其高档写字楼的入住率更是迅速攀升。
据了解,目前广州代表性高档写字楼如中信广场、大都会广场、好世界广场和电子大厦,其月租金已从最低时每平方米75元-105元升到每平方米110元-150元,且入住率都在90-97%以上。其中大都会广场的入住率达到了100%。
与上述写字楼略有差异的世贸中心、广东国际大厦、金利来大厦、健力宝大厦、东山广场等写字楼的月租金也从原来的每平方米30元-45元上升到60-75元左右。
广州市阳光屋置业有限公司总经理王全良介绍,广州的写字楼越是高档,越受欢迎。以该公司部分参与管理的中信广场为例,该写字楼月租金最低在每平方米110元-130元之间,偏偏这样的写字楼每日里求租电话不断,一旦腾出空房,立刻就有新客户进驻。一些想进而不得的客户,也只好退而求其次,租有与天河、环市中相近的其他写字楼。
客户变化改变市场供需
广州房地产信息中心的调查显示,目前广州高档写字楼的客户,已与以前的客户有了很大的不同。并且由于写字楼自身等级与所处地段不同,其各自客户的分类也有所不同。下面以广州市天河区的情况为例进行说明。
天河区是广州重点发展的新城区,区域内以电子、通讯、科技类企业为主,其后依次有工业制度类、金融类、贸易、专业服务类等不同行业企业。这一带的写字楼客户,也多是与上述行业有直接或间接联系的企业。
广州对国内外公司有着机当高的投资吸引力,而天河区尤其是各商家(尤其是外资)所特别看中的商务区。这从广州市天河区写字楼客户分布比例可以看出来(见后表)。
此外,广州市东山区、越秀区的高档写字楼,其客户中的国外客户也占有不小的比例。而在美国、加拿大、英国、意大利、日本、韩国、新加坡、泰国以及中国香港等诸多外籍客户中,美国客户租用写字楼面积最多。
停缓建工程萌发生机
曾有专家分析,入世后的中国将成为外资公司的投资热土,广州高档写字楼的全面飘红,验证了前述预测的科学性。实际上,这已经引发了新一轮高档写字楼投资热潮。
据广州地方媒体报道,从2001年底开始,广州市几大知名烂尾写字楼如天河北路的中诚广场、体育东路的广东国土大厦和环市东路的合银大厦(原大鹏国际广场),先后有新的投资者主动接触并陆续介入。启动最快的是体育东路停工3年的广东国土大厦,现已销售近半,销售面积2.5万平方米,成交金额近3亿元。
另外,位于天河北路、广州规模最大的、也是知名度最高的半拉子工程,曾与中信广场齐名后来却因资金不继而烂尾近5年的中诚广场,最近也传出信息:广州一家实力雄厚的国有房地产开发公司,准备全面接收这个总建面积23万多平方米的“第一烂尾楼”。目前该开发公司的市场调查工作已经完成,不日将进入实质性操作阶段。
环市东路有着12万平方米供应量的合银广场,从2001年下半年以来,也不断有新的投资者向其抛去合作或收买的橄榄枝,虽然目前还没有明确公布最后归属,但从广州高档写字楼的回暖现实,以及该项目所处的黄金商务区地段,加上楼盘已近封顶等诸多利好来看,启动续建应是不远的现实。
入世的美好前景,更让一些发展商、代理商看到潜力巨大的商机。停缓建工程能够省去重新开发的前期环节,缩短资金回收周期,又可得到不菲的回报,在这些条件下,事实上错综复杂的债务债权关系已不足为虑。于是,烂尾写字楼自然受到一些开发商、代理商的青睐。
四因素决定市场转好
广州阳光屋专业研究人员预测,广州高档写字楼的发展前景乐观,整体租金有望上涨1-2成。
从最近统计的几大高档写字楼的租、售价格与进驻率来看,目前的复苏仅仅是总体需求释放的一个前兆,更大规模的需求高峰很快就会到来。广州高档写字楼很可能在一段时间内,就要进入供不应求的状态。
该专业研究人员指出,有四大因素决定着广州高档写字楼的发展走向。
经济因素。国民经济的稳健发展,广州的更快发展,美国经济的日见复苏,港台经济面临结构转型,欧亚企业对中国市场、特别是珠三角市场被普遍看好,都会导致广州高档写字楼的供不应求。
政治因素。我国政局稳定世所公认。稳定的政治可以保障经济的健康发展,这样的投资环境可以吸引更多的国外商家。
文化、科技因素。企业文化与社会文化催生品牌的地位和效应,愈来愈多的国内外企业认同高档写字楼的品牌地位。此外,高档写字楼高科技含量的软硬件配套,可使办公方便兼快捷也是吸引客户的主要条件之一。
加入世贸的影响。加入世贸,一些跨国公司对在中国投资更具信心。在政府和社会共同努力下,国民经济会有新的增长,进一步吸引外商进入。
目前广州一般写字楼空置率已从1998年的35%下降到8%,高档写字楼则更好,空置率仅仅是3%,甚至更低。虽然目前的供应还能满足需求,但空间不是很大,只要市场继续保持旺势,供不应求情况随时可能出现,月租金冲高到每平方米150元应该只是时间问题。(潘文大)