北京取消经营性项目协议出让土地使用权、商品住宅用地必须进入土地市场公开交易这一消息一经传播后，业内人士便用“土地革命”来形容北京楼市土地供应方式即将发生的变化。这几天，“土地革命”成了北京房地产业关注度最高的热点问题。有人叫好、有人质疑、有人反对。

　　-叫好者：土地公开交易将使北京楼市重新洗牌

　　以SOHO现代城潘石屹、今典花园张宝全为代表，目前在北京楼市上比较市场化的一批开发商，对北京即将实施的土地供应方式叫好不已，认为北京土地供应方式的改变将促使北京楼市近年发生大变革：

　　其一，土地市场有望规范。富润家园副总经理张佳冰认为，土地交易从桌子底下转到桌面上来，开发商可以直接获得土地信息，公平参加竞争，所有市场化的、没有“背景”的开发企业没有理由不欢迎这种土地供应方式的变化。

　　其二，房地产市场将重新洗牌，优胜劣汰。张宝全认为，商品住宅用地项目的国有土地使用权取消协议出让，采用进入土地交易市场公开交易意味着开发商机会均等，即每一块开发土地，每个开发商都有同等机会去竞争开发权。而不是像以往那样，那些没有资金、没有开发经验、但有关系的人或企业能拿到“一手地”，而那些有资金实力、有开发实力的企业只能从前者手中花高价拿“二手地”。有实力的开发商会得到发展，没有实力的开发商将逐渐淡出北京楼市。

　　其三，另一方面，过去开发商以协议方式拿到土地后，一般得花两年甚至三年的时间才能办完所有的开发手续，而招标拍卖明确规定，土地市场将在100多天的时间内办完所有的开发手续，开发运作时间的缩短将给开发商带来效益。

　　其四，土地市场的规范，意味北京楼市在房价性能比上将有大的提高。张宝全认为，目前，房地产项目开发成本差不多，最大的差异就在土地成本上。而由于以前土地市场不规范，土地成本有差异，价格成了许多同等地区项目的主要竞争点，而真正成熟的房地产市场应该是在产品的个性化上下工夫。

　　-反对者：土地供应应多元化，而不能“一刀切”

　　以华远集团总裁任志强为代表的部分开发商则对这一土地供应的变革提出了不同意见，认为，目前，北京的土地供应不能“一刀切”，应允许多种供应渠道同时存在。

　　任志强提出，首先，根据1992年国务院下发的有关国有土地出让的法规和中国房地产法，协议出让方式是法规规定的三种出让方式(协议、招标、拍卖)之一，北京市政府取消经营性项目用地的协议出让方式和这个法规有不一致的地方。其次，政府机构的举措有垄断土地市场之嫌，政府似乎要努力成为惟一的土地供应商。新文件中规定未交缴土地出让金的土地不得协议出让与转让，但立法中划拨土地可以转让。不仅如此，目前，政府还同时扮演好几种角色，既是交易的组织者，规定的制定者，又是评估者，同时也是交易的参与者。任志强认为，招标、拍卖不是自由交易，取消了协议出让方式，实际上就是取消了自由交易。第三，任志强认为，由土地中心来组织土地一级开发和公开交易，会使土地供应速度放慢，从而加大开发企业的运作成本。他认为，目前，有关部门的工作效率是大家公认比较落后的，而无论是公开招标还是挂牌或是拍卖，前前后后都有一大堆工作要做。目前北京土地供应速度相对处在平衡状态，如果有关部门来操作土地公开交易，会不会因工作效率的缘故带来土地供应速度的减慢，从而更加抬升北京的房价。如果速度过快，反过来也会打击和破坏市场。第四，从全国土地的成交情况看，公开交易只会使土地价格上升。

　　正因为如此，任志强提出，土地供应渠道要是多元化，交易方式也应该是多种形式并存，不应一刀切，协议土地市场和土地公开交易市场应该是互动的。

　　虽然有人叫好，有人反对，在采访中，更多的人对相关问题提出质疑——

　　-质疑者：(一)公开交易地价会不会抬升

　　不少业内人士提出，实践证明，公开交易的地价要明显高于协议出让的地价，那么，土地公开交易会不会导致北京地价的上升？

　　国家统计局一季度全国房地产市场的统计表明，土地交易采用挂牌、拍卖或竞标等公开交易的方式后，地价的上涨速度远远大于房价上升的速度。部分不愿意透露姓名的开发商告诉记者，公开交易并不意味着地价能走低，相反，有三个原因反而会促使地价的上升：

　　一是，从某种程度上说，一般能以“协议”的方式拿到土地的开发商，都和土地方有“非同寻常的关系”，即便是加上打通各种环节所支出的各种“费用”，最后核算下来的土地成本要远比土地交易市场竞标拿地要便宜得多。

　　二是，首都北京寸土寸金，巨大的住宅需求市场加上越来越稀缺的土地资源，本市或外地很多有钱的企业都想挤进北京房地产市场，而土地的公开交易无非给了这批人进入北京楼市的机会，“志在必得”的竞争心理反而会抬升北京的地价。对此，也有人提出了不同看法。张宝全认为，初期可能会出现这一局面，但随着政策的实施，开发商会理智地算总账。广渠门第一次拍卖流拍便说明了这一点，地价太高，不能达到资金平衡是没有人去“抢地”的。

　　(二)地价高了房价会不会抬高

　　有人认为，土地交易暗箱操作、“关系地”多、“炒卖地”多是北京房价高的重要原因之一。但已有实例表明，公开交易将使土地成本上升，地价是房价的重要组成部分之一，地价的上升会不会带来房价的上涨？

　　对此，不管是政府有关部门还是开发商都认为，房价最终由市场供需决定，与土地价格没有直接关系。北京市国土资源和房屋管理局局长苗乐如认为，土地交易形式的转变基本上不会影响北京房价涨跌，因为商品房的价格一直都是由市场来无形调控的。开发商张宝全认为，目前，北京大多数楼盘定价采用的都是“参照周边楼盘价格”的定价方式，而非“成本+利润”的定价方式，因此，开发商不会因为土地成本的高低而降低或抬升房价。即便是认为土地公开交易会促使土地成本上升的任志强也这么认为。

　　但SOHO现代城的潘石屹认为，虽然这种土地供应方式的改变不会直接对房价产生影响，但未来，政府可以通过对土地供应的宏观调控来达到调控房价的目的。潘石屹认为，以往协议出让土地，由于大家都在桌子底下做土地交易，投资商和开发商谈好了，再到政府相关管理部门去“补办结婚证”，到底有多少地要开发住宅，政府没有控制。取消土地协议出让后，这种局面将被打破，政府可以通过控制土地的供应来宏观调控房价，如某段时期公寓的价格高了，政府可以多拿出几块做公寓的土地进行公开交易，供应多了，公寓的房价自然就落下来了。土地招标拍卖好像一个水池上的阀门，如果说市场上房价特别高，可以打开这个阀门，让整个供应量增加，由此让市场自发调节房价。

　　(三)土地公开交易外行开发商会不会涌入楼市

　　正像上文中有人担心的，商品住宅的土地供应、取消协议出让，改为由土地市场组织的公开交易，会不会使那些有钱、但非专业的外行开发商涌入北京楼市，从而给北京楼市带来新的不稳定因素？

　　一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，想进入北京房地产市场的投资人或外地开发商绝不止目前进入的几家，首都的位置和这几年的建设，使北京房地产市场存在着巨大的市场潜力，本市或外地的投资人或开发企业对北京楼市早就“虎视眈眈”。这些企业都苦于不能得到土地信息拿到土地，而今后土地供应方式的改变正好为他们打开了大门。这些有钱但不专业的房地产开发企业的介入将会给品质、房价本来就不稳定的北京楼市带来新的不稳定因素。

　　对此，潘石屹认为，在市场经济里，有钱就意味着专业，有钱就意味着能把各种专业资源组合起来利用。张宝全认为，对开发商而言，最重要的是资金。土地供应制度的改革，会使许多拿着钱的外地或外行企业加入北京楼市，但“不专业”只是表面现象，随着房地产行业的社会化，房地产专业服务公司会越来越强，专业的投资顾问公司、设计公司、营销策划公司、销售公司会应运而生，房地产业开始社会化分工，开发商会由现在的“多面手、小作坊运作”回归到本来面目——投资商。未来的北京楼市会是各种资源的组合利用，而不是单个企业的运作。

　　(四)土地公开交易会不会形成新的垄断和腐败

　　一些业内人士同时还提出，今后，商品住宅的建设用地都由土地有形市场来组织招标、挂牌或拍卖，会不会因此形成新的土地垄断市场？会不会因此而产生新的腐败？

　　关于取消协议出让会不会形成新的土地垄断市场，潘石屹认为，这种担心是多余的。因为，按照国务院1990年下发的有关规定，国有土地使用权的出让就是政府代表国家将国有土地使用权卖给企业，出让的主体只能是国家，出让的方式有三种，即协议、招标和拍卖。因此，潘石屹认为，以往协议出让容易出现暗箱操作，政府为了让土地出让更公开、更透明，决定取消协议出让土地的方式，而采用公开招标、拍卖等方式，这是进步。上文任志强提出的“政府有垄断土地出让市场的嫌疑”一说，其实是混淆了出让和转让两个概念。因为企业取得土地使用权后再卖给另一家企业，这是土地转让，是企业和企业之间的行为。

　　采访中，几位不愿意透露姓名的开发商同时提到，北京土地交易市场的首次招标活动——广渠门外东五厂国有土地使用权的招标透明度及公开化程度不够。更有人拿南方近两年来土地贪污受贿案举例，提出产生新腐败的担忧。对此，部分业内人士认为，只有公开才能防止垄断和腐败的产生。只要土地有形市场每一次的土地交易都严格按照法律进行，这些问题就不会产生。

　　(五)取消土地协议出让是不是时机

　　采访中，一些专业学者和开发商还提出了一个问题：取消土地协议出让势在必行，但现在是不是时机？

　　龙泽苑的董事长黄建昆提出，由于相关的评估机构不完善，北京很多地区的土地价值并没有论证出来，在这种条件下进行土地招标、拍卖可能造成不合理地价，包括参与拍卖企业由于获得信息不完整而造成的地价过高。

　　从总体上看，尽管北京土地出让方式的变革中还存在这样那样的问题，但多数业内人士认为，随着各种制度的完善，这些问题将逐步得到解决。不管怎样，土地价格透明了，竞争多了，北京商品房的性价比就会越来越好了，企业也会优胜劣汰，购房人就能从中受益。