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“80年代看深圳,90年代看浦东,21世纪就看中关村”。可是,近期关于“中关村科技园区房价攀升导致企业撤离”的报道和传闻很多,已引起社会普遍关注。这些报道和传闻说,中关村科技园内的企业,特别是中小企业,正纷纷做“鸟兽散”,而其最重要的原因就是中关村地区房价攀升过高,企业无法承受。
本报记者最近专门就中关村地区房地产建设及房价问题,走访了中关村管委会副主任张贵林以及一些房地产企业老总。在进行调查采访的十多天里,我们深深地感受到中关村正面临着大发展期前夕的阵痛。
房价“虚高”有因
早在1999年6月,国务院关于建设中关村科技园区有关批复下发以后,许多企业便表现出投入中关村房地产开发的热情,中关村的房地产热悄然兴起。当时,中关村周边部分房地产楼价迅速上涨了1%。这让不少人担心,由于房地产的过度炒作导致中关村地区房地产的租价、售价攀高,会大大增加高科技企业进入的难度,从而使建设中关村科技园的初衷落空。
“从中关村房地产的走势来看是有些偏高,供应量也略显不足”,中关村管委会副主任张贵林谈到中关村的房价问题时说,“但总的趋势是好的,在最近的三五年内将持续呈现供销两旺的好势头。价格走势在近两年是稳中有升,而随着园区建设的加快,写字楼和住宅小区供给的增加,在未来几年应是稳中有降,但下降的空间不会太大,将有利于高科技企业的进入。”他强调,中关村原则上不鼓励建低档的普通住宅,以中高档为主,创建高尚的文化氛围。这是由人口密度、交通压力和文化氛围的特殊性所决定的,人才的不断流入也是一个原因。
张贵林坦言,中关村写字楼过去存在先天不足、有机联系不够、规模太小、物业档次低、相对分散等问题,且多数是中低档写字楼(约占60%至70%),高档的只有20%左右。导致写字楼价位偏高,主要是供求失衡的原因,企业的选择余地小,中关村的写字楼将来肯定要满足多元化的市场需求。从目前的写字楼开发来看,外资投入占的比例不高,今后还应加大对外资的引入和专业物业管理。
据记者了解,中关村由于历史原因没有按金字塔的需求来建造,造成存在有品质不高但房价过高、多样性物业选择冲击写字楼市场和今后高档写字楼开发过多可能失衡等问题。房地产开发商应深入研究中关村就业人群阶层结构和物业形态需求结构,找准市场定位,有针对性地进行写字楼和住宅小区的开发,将更有利于中关村房地产物业形态的发展。无论是写字楼、住宅,服务的对象都是人,所以针对不同企业性质的人,提供不同的物业,这是中关村房地产开发产品细分的发展趋势。由于中关村是高科技企业聚集地,所以写字楼是中关村物业中的一种重要形式,但其在中关村的发展的过程中存在欠缺的地方。
新成立的中关村写字楼商会,将定期发布楼盘信息指数,及时反馈楼盘供求状况。
办公物业是主流
中关村的办公物业是为中关村人建造一个理想的“窝”,但中关村缺少对其最大的行业 ——IT行业的物业支持,这对房地产开发商来说,既是一个机遇,也是一个挑战。
中关村的办公物业,也即写字楼,可分为三类产品。第一种是跨国大公司、国内最好的企业、研发中心(高档物业);第二种是科技先导、中小规模企业物业;第三种是贸易物业。中关村高档物业非常少,其它的高档产品在建设当中,这种物业在未来的两三年内增长比率是比较高的,但最后不会成为主流。有意识地做客户的细分是明智之举。高品质的定位不是说价位而是说针对客户的需求有相应的体系和理念,高品质的做法是瞄准国际化的高科技公司,符合国际标准,能够吸引国际性的龙头企业和研发中心到中关村来发展。
记者在调查中发现,中关村地区的科技 型企业呈明显上升趋势,数量达贸易企业的1.5倍以上,产值与利润均高于贸易企业,真正柜台式的贸易企业将进一步缩小规模,淡出市场;发展中关村要靠两条技术路径,一是依托于中关村的人才优势吸引国内外大公司进驻,二是直接投资助中关村的企业和科技成果。两条路径将合二为一。未来二三年,中小企业将迅速成长。目前中关村需求办公类物业的有贸易企业、成长中的中小型科技企业、国外进驻中关村的大型企业办事机构或分支机构,以及为整个区域经济服务的行业中介机构。中小科技企业将成为办公物业需求的主力军。而联想控股有限公司副总裁陈国栋则认为,中关村的生活设施要先行,没有酒店式公寓和大酒店,将失去吸引跨国企业的优势。中关村不能一刀切全是写字楼。中关村越缺的越要补,缺的不补,已有的却拼命去添,是无益于发展的。
现在很多人都在说中关村写字楼的潜在供应量,但应该有一个理性的判断。北京万柳新兴房地产开发公司总经理林涧对记者说,目前有一种说法,即中关村核心区,包括中关村西区、中关村东区、清华科技园、北大科技园等共有300万平方米的写字楼供应量,这是要打上一个问号的。因为这其中有相当大的比例属于政策支持下的高科技企业自用物业,只有这样才能享受政府地价减免的优惠。因此,真正手续齐备,上市流通的写字楼只是较少的一部分。真正适合广大中小型企业需求的写字楼还没有出现。他分析说,写字楼市场的高端是外国大企业,低端是孵化器、中端是最需要关注的,可能也是最主流的一个环节。
面对中关村办公写字楼物业市场,我们认为发展商应从实际出发,从供应和需求两个方面考虑问题。既要发现市场空档在什么地方,又要仔细研究客户的特征,针对特定阶层提供相应的物业产品。
住宅开发沾光
随着个人财富在增长,高品质、高档次的物业出现理所当然,中关村居住区的发展可能会形成“高尚居住区”现象。虽然这个概念不是很准确,但确实形象地体现了中关村居住人士的特色。因此,住宅建设在中关村的房地产开发中也占有很重要的地位。
有关人士告诉记者,中关村住宅物业大体分为四类:一类是国际标准的;二类是在室内装修上下功夫的,号称高档物业,但外强中干;三类是地段较好但房子一般的;四类是地段、房子都一般的。现在最缺的是第一类物业。国际化的人才在乎的是细节和功能,不在乎多投入一些资金。说到品质,不是光有钱就能把品质做好,最主要是开发商的观念要上去。现在是居者“优”其屋,而不是居者有其屋的时代了。正如建设部科技委员会副主任聂梅生所说:“过去的房子注重炒作概念,就好比天津捏的泥人儿,只有外表,没有内容和功能。过去是泥人儿跟泥人儿比,现在是泥人儿跟机器人比,内在品质的差异马上就体现出来了。”
在中关村采取住宅先行的开发模式困难很大,因为提供事业发展的环境还不成熟。锋尚国际公寓总经理张在东分析,中关村面对的是国际化的人才,而不是国际化的企业。因为无论是写字楼还是住宅,其服务的对象都是人,而不是企业。这些国际化的人才对物业需求有一个共同的接近国际化的标准,这是一种新标准,而不是以传统的高中低档来区分物业。比如说夜生活,本土生活的人喜欢歌舞厅、桑拿等,而这些人喜欢咖啡馆、酒吧。为了创业,他们的生活标准可以降低,但交通、电梯和通讯标准等不能降低;他们对住宅的装修考虑较少,不在乎室内有否吊顶,却比较在乎室外环境和绿化,喜欢贴近大自然。针对这类创业群体,物业不可能做“大”,但要作“精”,符合国际化标准。
北京科技园建设股份有限公司总经理潘守文认为,中关村要立足于大都市功能分区,尤其是西区今后的发展就是商务中心,居民要远离商务中心区,今后居住区、商务区、生产区要泾渭分明,这是城市现代化发展的必然。写字楼的项目是经过市场调查和研究的,如果多了,就会出现空置楼盘,房地产效益必然低,必然要少建,否则必然要多建,中关村西区的一级土地75%已经出让,软件园与生命园60%已经出让。既然市场化了,就让市场去调剂,无论多少,市场有反馈,政府可以引导。由于中关村的辐射效应,其周边地区的房地产开发项目将受益匪浅,他预言中关村还有20至30年的建设高速期。