|
||||
最近从上海市公积金管理中心了解到,由于广大市民对住房公积金个人购房贷款的需求十分强劲,而公积金的归集已无进一步增长的空间,当前上海住房公积金资金的供求矛盾正日趋突出,现行的公积金运作模式已难以适应上海房地产市场的迅猛发展。
贷款需求跳跃式增长资金矛盾日益突出
上海是我国最早建立住房公积金制度的城市。据上海市公积金管理中心主任皋玉凤介绍,上海1992年正式建立住房公积金制度,经过10多年不断地探索、规范和发展,近年来显示出超乎预期的政策效应。据管理中心统计,去年,上海归集住房公积金93亿元,发放住房公积金个人购房贷款11万户,金额104亿元。至去年底,全市已累计归集住房公积金470.61亿元;共发放住房公积金个人购房贷款362.93亿元,职工离退休或买房提取住房公积金达到207.03亿元。目前,上海个人住房公积金贷款余额达到265.17亿元的高水平。
据了解,上海职工群众对公积金个人购房贷款的需求,近年来呈跳跃式强劲增长。特别是随着上海公积金制度的逐步完善和政策滞后效应的释放,最近两年的需求增长势头更是很猛。据上海市公积金管理中心统计,他们发放第一个100亿元个人住房公积金贷款花了7年时间,发放第二个100亿元,花了不到2年时间,而发放第三个100亿元,只花了一年时间。
皋玉凤主任说,去年上海的住房公积金缺口超过10亿元,预计今年缺口还将有所增大。目前,上海主要是通过其他政策性住房资金的调剂,如售后公房维修基金的“搭桥”调度等,一方面保证资金增值,按期还款;另一方面适度扩大资金来源,缓解供求矛盾,满足职工贷款需求。但仍不能彻底解决资金瓶颈问题。
资金回笼周期较长归集增长幅度有限
据皋玉凤主任介绍,上海的住房公积金贷款资金,主要来源于当年净归集资金(归集扣除提取)和历年贷款的回笼。然而在现实的管理运作中,贷款资金的回笼速度十分缓慢。据了解,上海公积金从1999年即不再发放建房贷款,而全部用于个人购房贷款,因此,个人购房贷款事实上已成为公积金贷款的唯一品种。而个人购房贷款的期限一般都在10年,资金回笼周期较长,速度较慢。
从公积金归集情况分析,据上海市公积金管理中心政策法规处提供的资料,目前上海单位和职工各按职工月平均工资缴存,比制度建立初期上调各2个百分点,鉴于社保基金(养老、医疗、失业)加住房公积金,单位负担的比例事实上已达到42.5%,单位和个人缴存负担都比较重。因此,尽管上海住房公积金缴存比例在国内大城市中并不算高,但从目前的经济状况来看,上海住房公积金的缴存比例已基本没有上调空间,今后住房公积金归集量的增长幅度将越来越趋于平缓。
上海商品房销售近年连年增长,上海职工家庭在购房时提取公积金的资金量也在同步增长。目前比较稳定的数据,提取数占归集数的一半。以2001年为例,归集93亿元,提取了48亿元,净归集资金可用于发放贷款的仅45亿元。
上海市住房委员会的吴政同教授预计,10年前最早缴纳公积金的主要人群,近几年都将逐步进入退休年龄。因此,退休后一次性提取公积金的高峰时期也将开始。在归集增幅空间有限的前提下,可能会进一步加大公积金资金供给的压力。
住房价格持续上涨贷款限额6年未变
目前,上海已经形成住房公积金和商业性贷款的共同促进住房消费的局面。由于个人购房贷款具有良好的资产质量,因此,商业银行纷纷把个人购房贷款作为重点拓展领域。但是,皋玉凤主任分析说,作为城镇职工家庭住房保障体系的有机组成部分,在我国今后相当长的时期内,住房公积金的位置都是无可替代的。现在需要考虑的是,如何对这一利国利民的制度进行必要的完善和创新。
为满足广大职工群众基本的贷款需求,尽量服务中低收入职工家庭,上海市不得不限定,公积金个人购房贷款每户最高不超过10万元。据统计,11年来,全市有近45万户中低收入职工家庭通过住房公积金贷款购买了住房,支持购房建筑面积近3700万平方米。但与北京39万元以及诸多城市的20万元的贷款额度相比,上海公积金贷款的标准明显偏低,6年来一直无法上调。上海市公积金管理中心主任皋玉凤感到很无奈:“与6年前比,上海市场的商品房价格上涨了很多。因此,很多市民对10万元的最高贷款限额6年未变很不理解,纷纷要求上调最高限额,给我们带来的压力很大。”