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■福州大学福州市房地产管理局不动产研究所 刘福泉
可以把信息形容为市场运行的血液,因为它具有指导市场行为的功能,所以信息的真实性是市场健康的重要内容。我们发现,房地产市场运行的参与者对于重要信息——数据并不像其他市场参与者那样重视,导致这种现象的原因是多方面的,最重要的原因之一,是数据缺乏对于决策的指导意义。
房地产市场具有特殊性,房地产市场生成的时间又晚于其他商品市场,人们习惯于用其他市场的思维思考房地产市场,所以,当人们使用房地市场的数据时,可能会自觉或不自觉地步入一些陷阱,误导人们错误地估计形势。本文试图分析常见的房地产市场数据陷阱。
陷阱之一:数据的表面化分析。假设1999年某城市全年销售商业物业20万平方米,销售总额44亿元,平均每平方米单价22,000元;2000年全年销售商业物业仍然是20万平方米,销售总额30亿元,平均每平方米单价15,000元。从直观来看,我们可以得出结论,2000年该市的商业物业价格下降了31.82%可实际上商业物业的市场价格在持续走高,市中心的商业物业上涨了8%,市郊的商业物业上涨了11%,问题出在哪里?如果找不出问题,人们就会怀疑数据的真实性。
数据也许并没有错,现实情况是在1999年出售的商业物业中,市中心的商业物业占据着比较大的市场份额,而在2000年出售的商业物业中,市郊的商业物业占据着比较大的市场份额,表面的数据和现实产生了差异。
陷阱之二:在使用数据进行比较说明问题时,没有剔除不可比因素。有人问关于住宅市场的价格问题,笔者一般不敢轻易地下结论。为什么说不清楚,就是因为不能够剔除不可比因素对价格的影响。大家可能常常在各种媒体上看到或听到,今年的房价比上一年又上涨了多少,实际的情况也许并不一定如此,比如说1995年某市住宅市场的价格比上一年上涨了2%,但这一年在市场上推出的楼盘基本上都是钢筋混凝土结构,在此之前住宅基本为砖混结构,如果考虑成本上升问题,也许实际的市场价格是下降了2%。
我们必须看到,最近几年我国住宅开发水平持续地大幅度提高,住宅开发项目的容积率在下降,景观和楼宇的品质都有了十分明显的提高,如果不剔除这些因素占据的价格提升比例,单纯地说价格上升了百分之多少,应该是有问题的。以福州市为例,2001年下半年开始,房价上升的水平开始明显地趋缓,而住宅市场开发水平提高进入了一个相对平缓的时期。
同样的问题,也发生在人们谴责开发商的暴利方面。曾经不止一次地看到人们谴责说:国外房地产开发商的利润只有7%左右,而我国的房地产开发商多的时候达到100%,就是目前也有50%、60%。这种评论也许是对的,但是,作为房地产开发项目,它的利润率指标有很多,如自有资金利润率、项目利润率、项目的年资金利润率等等,那么你比较的是哪一组指标呢?比如说,一个房地产开发项目的自有资金的利润率可能是80%,但整个项目资金的利润率只有18%。
陷阱之三,数据缺乏逻辑性。有人说我国目前的一些房地产市场指数没有太大的意义,主要是因为缺乏预测性。我认为一些指数之所以缺乏价值,并不是因为它缺乏预测性,而是它不能够正确地记录过去。这主要是因为我们的研究还不能够让房地产市场指数客观地反映过去,这也许正是房地产市场与其他市场不一样的独特性。
比如美国的道琼斯股票指数,客观反映了大企业的经营状况、纳斯达克指数反映了科技企业的经营状况,都具有逻辑性支持。而房地产市场本身十分复杂,就目前的理论水平来看,可能难以建立一种指数正确地反映过去房地产市场的走势,单就住宅市场而论,就有别墅、高级公寓、一般住宅等不同的物业之分,不同类型的物业还有存量和增量两个市场,不同类型的物业在统计中占据什么样的权重,很难合理确定。有些问题对于上海、北京等超大型城市来说,由于它们的市场容量较大,发生一些个别现象不致于使市场出现异样,因此也就不致于出现太大的数据谬误。但在一般大中城市,数据陷阱就非常明显了,比如说,某大中城市上半年经济适用房销售量占据市场的比例很大,但下半年的时候,由于政府放开了户口政策,使湖畔的几个楼盘每平方米单价上升到万元,并占据了较大的市场份额,房地产市场的指数就可能出现剧烈的波动,如果不进行细致的解释,该市场外围的人还以为出了什么大问题了,而实际的市场还是挺平稳的。
目前我国房地产市场一直持续走好,如果房地产市场真的出现波动性走势,房地产市场指数的一些隐含性问题也许会更明显。(未完待续)