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日前,本市出台了新的普通住宅用地楼面地价标准。方案确定的楼面地价标准为85元-450元/平方米,共分10个级别,最高的一级地价为450元/平方米,最低的十级地价为85元/平方米,地价比原标准平均提高了41.6%。这个标准适用于外环线内建成后出售或出租的普通住宅用地。而别墅、小洋楼、度假村等高级建筑项目用地按规定以招标、拍卖方式出让。
虽然此次土地出让金涨幅将近一半,但业内人士分析,适于建普通住宅的多数级别地区的土地出让金只在100-200元/平方米,可见现在的土地出让金的价格并不高,对开发商制定房价虽然有所影响,但影响很小。调整土地出让金标准只是根据新形势,完善本市的土地市场,深化土地制度改革。
房价涨落由市场
人们关注新的土地出让金出台,主要是关心房价是否会跟着上涨。业内人士认为,新标准可能会对房价有些影响,但由于土地出让金的价格在逐步提高的房价中所占比例很小,因此不会对房价有较大影响。此次原则规定,土地出让金最高的一级地段因可供开发的土地极少,而且不允许建设普通商品住宅。目前开发程度较高的靠近外环线的七八级地段内有一些可供开发的土地,土地成本的上涨空间有限,所以对未来的房价影响是有限的。
开发商普遍认为,既然开发成本上涨了,房价就会有所上涨。他们认为,即使眼前人们一再强调“除了价格,环境和综合质量也是购房首选要素”,但成本是推出产品好与坏的重要因素。土地上涨,会导致价格的提高,而在一定时期内,广大的消费者是否能顺利接受或是否有能力承受"价格提升"的现实,还存在一定的难度和过渡空间。
有的开发商还指出,在未来开发建设房屋存在成本上涨、价格上涨趋势的前提下,属在建在售房屋的,房价也有上扬的趋势,即这些房屋或住宅小区体现了其增值性,这种变化也取决于消费者购房时对价格的依赖性。而并不是这些现有住宅小区或在建房屋就因此可以降低综合环境建设的投入成本,质量过硬还是重要被选因素,只不过是其升值空间又有了相对的扩充。实际上,开发商都知道,土地成本等要素的提价是房地产市场开发的必然。究竟房价能够上涨多少,确实很难预测,但有一点是肯定的,房价是由市场决定的,市场不认可你的楼价,你就得自己消化因地价而增长了的那部分成本。
另一方面,新方案出台,基本是按照市场发展规律和需求而定,而广大老百姓是市场消费主体,必须及时准确地了解新方案的内容,正确合理地消费,使市场交易成为可能。这间接确保政府土地资产收益,充分体现支持住宅产业发展,保证开发收益的原则。因此引导消费的环节必须让消费主体切身了解市场。同时也要求政府出台多种支持消费的地产金融政策,以保证整个市场的良性发展。
调整地价有利公平竞争
土地出让金为何会在此时进行上调,有关人士解释说,近年来,本市加大了基础设施投入,城市环境明显改善,城市功能进一步提高,城市经济步入持续快速增长轨道,土地市场日趋完善,城市地价水平尤其是住宅地价水平有了大幅度提高。原普通住宅按楼面地价收取的出让金标准与当前市场水平已不适应。中国加入世贸组织后,有关部门根据天津的实际情况,进一步强化通过市场配置土地资源的职能,深化土地使用制度改革,完善土地市场,结合天津中心城区基准地价水平调整,对普通住宅用地楼面地价标准进行调整。
据悉,这次是依据新调整的基准地价,结合普通住宅市场价格水平确定的标准。按新的楼面地价标准收取的普通住宅出让金政府收益接近其他土地出让金政府收益水平,真正体现了市场公平原则。它既确保了政府土地资产收益,又体现支持住宅产业发展,保证开发收益的原则。同时这也体现政府土地宏观调控职能。
天津城建研究所所长王明浩介绍说,过去本市的土地出让金较低,一方面是在改革开放初期为了鼓励外商投资,另一方面是支持本市的危改工程。但随着城市发展和经济水平提升的需要,作为市政府主要财政收入之一的土地出让金的标准已经无法适应新的市场形势的需要。现在即使是调整后的标准与兄弟城市相比也是较低的。城镇土地,资源宝贵,不可再生的同时表现了突出的保值增值性,城市土地的价值是随着城市发展,城市功能的提高而不断升值的。随着生活水平的提高,人们对城市的综合居住功能有了更高的要求,如基础设施建设和公共配套设施建设的投入越来越高。在房地产开发建设上,住区环境的明显改善促进了城市环境的改善,政府在各项设施的投入上下了较大力量,为了更有效地适应城市发展的速度,合理宏观调控土地价格是整体经济水平和城市发展的需要。
有利优胜劣汰
新的土地出让金标准出台后,在开发商内部引起了不小的反响。开发商一致认为,新标准对他们提出了更高的要求,同时,新标准有利于培育成熟的土地市场,帮助开发商逐步成长。
天津万隆房地产开发公司的有关人士认为,土地出让金新标准的出台,预示着开发成本提高,竞争加剧,促进开发商走向成熟。作为开发成本"土地使用权取得费"中的重要一项,楼面地价即土地出让金标准的提高,势必增加了开发商开发建设的前期投入。而开发商要想获得预期的经营利润,就必须在前期投入和建设过程中合理控制成本,同时又必须在一定程度上保证房屋产品满足市场消费需求。在改善型消费占较大比例的市场,项目开发建设前期的"品牌"色彩固然重要,而后期房屋产品本身的"承诺兑现"和"配套兑现"更为重要,于是合理分配投入成为经营技能的重中之重。因此,在这一宏观调控引发的又一轮"市场竞争"中,开发商应该日趋走向成熟,其综合经营水平也将不断提高,整个市场将会更加成熟与完善。
金厦房地产联合公司的有关人士也说,新标准对开发企业无疑导致成本上升和项目前期启动资金加大,而间接影响则是市场风险加大,开发商利润率降低。但同时,他们还表示,这会实现公平竞争,土地市场也将逐步规范化。土地市场入市门槛提高了,有利于开发企业的优胜劣汰,特别是成片大宗土地更容易集中于有实力的品牌企业手中,这些企业对社会负责、对本企业负责、对客户更加负责。新的土地出让金标准可以促进开发企业完善管理,提高资金使用率,提高工作效率,降低成本,以消化出让金上调带来的成本上升的风险。出让金上调后增收款额主要用于整体城市基础设施建设,改善城市投资和生活环境,促进经济发展和消费水平的提高,从而可间接提高商品住宅市场需求价格,对开发企业也是有远期效益的。