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开发热点现象
1999年6月,当荣联小区最后的一栋房子接近结构完工时,由于是复式房,在市场试探销售效果不佳,为避免空置的厄运,开发商将其改为一梯18户的小户型,并取了一个极为现代的名字MY CITY,结果二周内一销而空。随后陆续开发的一些市中心全装修小户型公寓的热销,成为房地产市场的一大亮点。如地处静安区的“蓝朝部落”,坐落在新黄浦的“青年汇”,还有位于虹桥地区的“虹桥首席”几百套小户型房短短数周内即被抢购一空。这种现象引起了业内人士的关注。
购房对象分类
根据调查统计,购买小户型的对象,大致可分为以下三类:
一为手头并不富有的年轻白领,其大多数为单身上班族;
二为经济实力雄厚的有车、有别墅族,为寻求市区脚点;
三为以投资为目的的投资客。
前两项购买者具有年纪轻,学历高等共同特点,其中近9成购房者为25-35岁的人群,一般学历在大学以上,月收入3000元以上。他们的职业以公司白领和小型私企创业者为代表,当中不乏大学刚毕业者和外地留沪人员。小户型正可以满足这些特殊消费群体的需要。相当一部分人的买房宗旨是“小富即安”,拥有一个自己的“家”。
购房心理分析
“一步到位”曾经是不少人信奉的消费观念。在这种理念的引导下,面积是否足够大成了衡量商品房品质的主要指标之一。如今,过渡性消费观念及家庭置业“三步曲”广为流传。一些年轻人收入稳定,渴望独立生活,但经济能力尚不能置业一步到位,即需多次置业,目前买小户型房只是一个过渡。单身贵族先在交通便捷的市中心租间房,结婚后在比较成熟居住区买一室一厅到二室一厅的“二手房”或小户型商品房,待经济实力达到一定程度后,再根据情况买一套环境、地段、交通等俱佳的大户室甚至独院别墅。
来自莘庄、闵行不少新盘和二手房的信息表明:总价10-18万的小户型的购买者中,年青女性,特别是外来上海寻梦的知识女性比例明显增加。一套住房,在心理层面等同于自尊、独立、安全感;在现实层面则等同于投资意向、经济收益。而无论从那种角度,房子都成了这些新女性生活中最坚挺的基础。
房产正在形成新的投资热点,买房可以认为是消费+投资的结合体。房产周期长,盈利空间大。一般情况下,房子的寿命在60年以上,从举债买房的角度来看,投资住房不但赢得了产权,而且赢得至少40年以上盈利空间,随着银行降息,国家为鼓励老百姓买房置业,采取了退所得税和降低契税、缴纳的税率等一系列措施,故现在买房比例合算。购买小户型相对投入较小,经济压力相对较轻,对于购房用于出租来说也是一种理想的投资渠道。
现有房型特点
当前屡创佳绩的沪上小户型市场楼盘,大多处于出行便捷、购物方面的地区,特别是市中心区域。这说明小房型业主置业,需要拥有完善的交通、便利的生活设施。许多年轻白领生活在社会竞争激烈、工作压力大的环境中,常常上班之余会邀请三五知已聚集酒吧等场所,缓解紧绷的节奏,加上平时加班比较多,因此,夜间的交通便捷,则成为非常重要的考虑。
小户型面积经济,建筑面积小至20多平方米,大也不过60-70平方米左右,因而总价低,对于大多数工薪阶层,特别是积蓄微薄的年轻人而言,在不影响居住的前提下,各种尺度适当,功能应有尽有是最合适的。
购买小户型的业主,随着年龄的增长,对房屋的需求会逐渐升级,会将小户型出租或出售。因此,他们在购房时对可立即入住的全装修现房是首选。他们也会十分注重物业及配套服务的升值潜力和投资前景。由于小户型的购房者财富积累较少,对物业总价承受力较低,同时他们的独立意识却很强,倡导个性化生活,又十分讲究生活的便利性,极其依赖小区的各类配套。所以,完善的社区服务和物业管理,有吸引他们的目光。
但是,由于不少开发商急功近利,使得一些小户型的设计不尽如人意:如为追求眼前市场热销,而不顾配套设施的完备,片面追求小面积而忽略居住质量,将一些市场滞销房改造为小户型,通风不佳,交通不便等,导致销售不出去。
预期房型设计
随着近几年上海住宅的大量建设,房地产市场存在的优胜劣汰原则挑战着建筑设计行业。住宅设计的差异性、个性化特征也越来越明显,使户型设计必然具有超前意识,不能只看眼前的市场主流,而要注重主导居住品位的设计方向。
小户型设计应更加注重其经济实用性特征。房型布局要紧凑而灵活,减少户内消极空间的数量,减少公共面积的分摊。小户型因其对小区配套甚至社区配套设施的高度要求,具有一定的开放性,所以较多户数规模的群居开发,有利于每户成本的降低,让居民每一分钱均花得物有所值。同时相对形成一定的群居性分类,让人们可以舒适地居住。
对于不同层次的居住者及其生活习惯,居室套型设计可以灵活分隔:
其一,为某些适合年轻人居住的套型可以适当减少厨房的面积,或开发多功能面积空间,使厨房专用面积小型化、紧凑化,从而提高空间利用效率。而对于老年人独居户的要求,则可以开发居住空间的多功能潜力,而必须保留厨房空间的独立性及封闭性,满足老年人独特的起居饮食习惯。
其二,居室内部为考虑实用性与经济性要素,可用家具的适当布置分隔出休眼、学习、会客空间,甚至利用边角还可创造出休闲一角。各空间相互交融,相互依赖,没有严格划分,达到视觉开阔的效果,具有空间流动性和相关性。使用面积为15.67平方米的复合居住空间,从使用上而言,并不亚于《住宅设计标准》中规定的12平方米的起居室及6平方米的单人卧室使用功效,居室的面宽与进深也成为一个灵活机动的可变要素。相信这样紧凑的居室空间设计,对于小户型使用者,特别是年轻单身居住者富有吸引力。
目前购买小房型的主力军为白领阶层,但在当今知识层次普遍提高的环境中,现代生活方式较为普及,人们的生活空间所包含的学习因素大大增加,在其所居住的场所中,工作、读书、摆弄电脑成为必不可少的内容。如何在设计之初就考虑这些需要,比如宽带网的接入,学习空间的适当划分,高科技计量手段的运用等,将成为此种房型营销的又一主要卖点。
小户型一直以经济型产品为主要内容,而现在创新型产品则更加为市场所看好。如位于古北地区的UPTOWN上城推出跃层式单身公寓,吸引了众多投资者闻风而动。“摩登一族”面积在47-52平方米左右,层高4.7米的挑空式客厅,即使小户型也能享受到别墅气派。其超高得房率使47-52平方米建筑面积能有60平方米左右的使用空间,新黄浦“青年汇”也采用跃层空间概念加以设计,同样取得了良好的市场效益。深圳于2001年上半年推出的“雕塑家园“小户型设计亦是异曲同工。其钢结构住宅支撑体系,又为轻质隔墙的灵活设置提供了极大的便利。购房者可根据经济能力决定购买空间的大小。不仅适合单身或小家庭居住,也可做办公用房。空间大方新颖,着实透出一股清新之风。
这里要特别注意,小户型购买者很多为较缺乏生活经验的年轻白领,平时工作、学习已经占用了绝大部分时间,更别提繁杂而又马虎不得的装修工程了。即使有兴趣为之一试身手的客户,也很少有时间光顾施现场,应付一到二个月工期安排。现在许多人就将装修工程全权委托给某些装修公司或装修队,由于目前装修市场的不甚规范,由此产生的矛盾纠纷不断。由开发商或物业管理部门牵头组织为购房客户提供既经济实用又体现时尚个性化的菜单式装修服务,会使开发商及客户达到双赢效果。何乐而不为?同时由开发商或物业公司组织的装修设计还便于与建筑师及时沟通,更易达到预期的建筑空间设计效果。
设计存在问题
由上海市建设和管理委员会颁布的上海市工程建设标准《住宅设计标准》DGJ08-20-2001
J10090-2001,将住宅中基本设施空间作出了明确规定,但缺乏相应规定的多层次性,对灵活多变的小户型住宅设计有不小的限制。特别是住宅厨房及卫生间的强制性面积规定,将设计中的各空间面积分配及灵活性大打折扣。所以,住宅设计的多层次规定的完善势在必行。
上海的私家车市场随着中国加入WTO大大升温,持观望态度潜在的购买者更是数量可观。住宅小区的车位设置,同车价一样成为关注重点。2001年底上海市住宅局提出满足住宅小区50%车位配置率,如果对于小房型居住社区则需要灵活掌握,否则为小区设计及城市环境、交通带来的压力与矛盾将难以预计。建议在设计规范中更加细化,使设计有法可依。笔者认为新加坡花园城市的建设中,大力发展市区公共交通事业、限制小汽车进入市中心等一系列决策,应该成为上海城市建设的榜样。
当前装修商品房的市场,在上海房地产市场占有越来越大的份额。小户型的装修设计要有特点,体现实用性与个性化,格调要清新典雅、简洁大方又不失温馨,装修材料则不一定高档。
综述
总之,小户型的走俏告诉我们不少道理,其中最重要的一条是:尽管没有人愿意住得局促不安,但在我们这个还不很富裕的社会里,平民消费依然是市场的主导力量。
未来居住建筑的特色将向着可变性、实用性、开放性发展,这是受到现代社会在能源、环境、经济方面变化的影响而出现的。优秀住宅应该是“富于变化,能满足随住户年龄、要求增加而逐渐增长的对功能上的需要”,即住宅全寿命概念;住宅更适合一代人居住,舒适小型化;住宅不但朝着类似“功能齐全的城堡”目标发展,而且把一大部分功能归入小区公共建筑设施,受整个城市规划、居住区配套完善程度的影响。
人们希望拥有繁华便利的“城市空间”。
人们希望拥有个性自在的,亲自然、亲都市、安全舒适的“心情空间”。
人们希望拥有适度与人共享的会所,园林,健身设施,感受当家做主人的“生活空间”。
人们希望拥有享受景观面有人人平等的“视觉空间”。
人们希望拥有时尚快捷的“网络空间”。