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面积纠纷一直是房地产市场中的热点问题之一。最近一些媒体就面积问题进行了一些探讨,其探讨的主要内容是开发商在销售房屋时,到底应该按照房屋建筑面积销售还是按房屋的套内使用面积方式销售,以及在销售时,哪种方式更贴近购房者,购房者在买房时会更放心,并且通过自己测量,算出所购房屋的面积,从而消除对面积以及其公摊部位及大小的疑虑。
目前房地产市场上销售的房屋结构形式大体分为三种:塔式住宅、板式住宅以及多层住宅。大多数的购房者知道,这三种结构的房屋,其价格由低到高,也就是说,在同一地段,同一配套设施的房屋,塔楼的价格低于板楼的价格,板楼的价格低于多层住宅,为什么会出现这种情况呢?作为购房者,购买哪种形式的房屋更贴切呢?
为了说明该问题,下面就将关于房屋的建筑面积、使用面积、以及套内使用面积的涵义以及这三种结构的房屋如按照建筑面积购买后,再折算出实际可使用面积时,每使用平方米所需要花费多少?从中不难看出其定价不同的原因。
■三种面积决定房子价格多少
首先了解一下房屋相关面积的涵义:
1.房屋建筑面积
建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。
房屋建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
1)套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
2)套内墙体面积是商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体,分为共用墙及非共用墙两种。
共用墙系指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3)可分摊的公用建筑面积则包括:
a) 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工作休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
b) 套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
2.住宅使用面积
使用面积是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、餐厅、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不含吊柜)、户内楼梯等使用空间。所谓净面积是指上述各使用空间内墙皮的投影所包围的面积,内墙皮应是占墙面高度1/2以上的墙面内皮。
3.套内使用面积
套内使用面积是套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:
1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和;2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积; 4)内墙面装饰厚度计入使用面积。
■按套内使用面积计算,三种房子价格相差不多
房屋使用率是住宅套内净面积即套内使用面积和住宅建筑面积的比。一般高层塔楼使用率在72%~75%之间,板楼在78%~80%之间,多层在85%左右。
从房屋使用率我们就可看出,多层住宅的使用率最高,可见,购买多层住宅相对塔楼、板楼的可使用面积最多,另外多层住宅和板楼通风性和采光性都高于塔楼。
所以,开发商在销售房屋时,其价格是多层最高,塔楼最低,致使一些购房者在买房时,由于在同一地段、同一配套设施的情况下,塔楼价格便宜选择塔楼,而不会选择板楼或多层,这其中原因主要是忽略了房屋使用率的大小。
下面我们试举一例说明:京北某小区在建设时,既有塔楼、也有板楼,其中还夹杂几幢多层住宅。开发商在销售房屋时,塔楼每建筑平方米的价格为5000元;板楼每建筑平方米的价格为5500元;多层建筑每平方米为6000元。
现假设购买一套建筑面积为100平方米的住宅,那么按照各购买价格购买的话,则该房屋需花费的价格分别为:50万元;55万元;60万元。
现假定该小区中的塔楼使用率为73%,板楼为80%,多层为85%,我们通过换算后,得出各结构房屋的使用面积分别为:73平方米、80平方米、85平方米。再折算为房屋的使用面积,则每使用平方米的价格分为:6849元;6875元;7058元。由此可见,如果按照套内使用面积计算的话,其价格相差并不多。