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随着北京市个人购房比例的不断上升,近两年小户型设计开始逐渐流行起来,据调查,北京工薪阶层客户能承受的总房款通常不超过30万元,这样,在首付不超过10万元、客户在5000元左右的价位上考虑选择的户型基本上就是50平方米到60平方米左右。在年轻的购房阶层中,这种经济型的户型作为过渡产品,两居室的设计是最佳选择。
但是自今年一季度以来,超小户型开始大行其道。北京市场自今年春季开始,陆续推出了面积为15平方米到20平方米左右的超小户型。在北京市场上,作为新型产品,超小户型的出现有其特定的背景。由于北京市众多的商务流动人口,因此,购买超小户型应是以投资为主,并毗邻主要商务区域,面对流动人口,具有一定的投资价值。但是此类产品若是进一步炒作,面对众多消费心态不成熟的客户群,则显然是会导致市场的畸形发展,因为超小户型有其先天的缺陷。
首先,面积小,加大开发建设成本,虽然总的房价低了,但这是靠减少面积来换取的,由于面积小,结构较普通住宅楼更加复杂,单位造价升高,也变相地减少了投资者的租金回报率,变相地增加了客户的购买成本。
其次,这种过渡性产品作为住宅来讲,存在使用功能不全的缺陷,特别是缺少厨房,实际使住户的居住舒适性大大降低,居住生活成本加高,空间利用价值减低,居住功能没有完全体现。
其三,作为过渡性产品,超小户型是北京市房价高的畸形表现,追求总价低,不能片面地以牺牲户型面积来实现,同时市场投资者不应只看到眼前的投资回报利润,也应考虑到本类产品未来再次转手流通变现的可能性,超小户型的产品特性不仅是表现在使用过渡性上,而且也变现在产品功能过渡性上。
因此,北京市目前并不适合大力发展超小户型,特别不应将超小户型作为热点进行炒作,避免盲目引导消费者,同时应让消费者清醒地认识到产品的特性及局限性。在小户型方面,应大力提倡发展功能齐全、总价低的“经济舒适”型住宅,如二居室在50至60平方米,三居室在80至90平方米,才能真正满足市场的主流需求。