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国土资源部有关土地使用权出让的规定引起境内外很大反响。其实自1999年以来,国家有关部门已就土地拍卖招标等作出一连串推广,近早不少香港传媒亦对深圳及广州等南方城市土地拍卖作出报导,亦吸引不少大型香港发展商。但北京市一直以来土地供应都以划拨及协议形式进行(占土地市场90%);市场上普遍认为低透明度导致土地炒风炽热及很容易产生“腐败”以致北京市楼价居高不下。到底上述条例出台对规范北京土地供应及降低楼价有多大的作用?
新政策存在灰色地带
在规定条文中说明某些项目经市政府批准后仍是可以用协议方式转让,其中包括危旧房改造项目及“其他重大建设项目中的经营性质项目用地”,现时北京市通过危房改造而产生的商品房供应量是相当庞大的,预计2002年拆迁量有90万平方米。此外,其“重大建设项目”定义亦十分广泛,文中并未有补充解释。更重要的是,北京市约有一半土地归国家直接管辖,条文中亦未有就该等土地如何处理作出指引。简单而言,此规定未能做到“一刀切”,一些在京城盘踞的“地头蛇”仍然有机会通过旧有方法
获得土地,外地或国外开发商可能仍不能于公开途径购得“心头好”。
房价会跌?
现时地价占北京市商品房价格三分之一左右,另三分之一为建安及拆迁等费用,税费及其他开支为10%,剩下利润部分约在15%至20%之间。假设有关条例能有效地杜绝土地炒卖,充其量只会产生有限度影响。此外,若推出拍卖土地不多,又或土地质素高,而参与者众多,更有可能把地价推高,因公开市场是价高者得,认钱不认人的,故地价的升跌视乎当时的市场环境及政府的卖地计划。
新政策的出台尽管有灰色地带,但仍是北京市土地供应迈向市场化的重大突破。长久以来,外资对北京市房地产市场投资少的原因之一是较难在一个不透明的市场作出投资决定,在数据缺乏的情况下,只有当地的“老字号”才能把握市场规律。这条例将会把这种局面改变,引入更多竞争的结果,不但反映在价格上,亦会反映在品质上。一直以来,北京商品房的设计给人感觉是落后南方城市两至三年,这跟土地开发竞争有一定关系。此外,土地价格由市场决定可使大家看清楚,现时北京房价是否偏高?是哪一个环节偏高?
新的市场机制一旦启动,有关部门应有相应措施配合,应把条文中的灰色地带解释清楚,于执行时要显示决心;另一方面应制定土地供应计划,把一年内预备推出市场的土地预先作出公告,消除投资者的疑虑。