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●写字楼总体供给量大幅增加,但素质参差,甲级写字楼供应短缺。
●2001年深圳办公物业价格指数呈上扬趋势。
●目前写字楼市场需求正处在一个以租赁为主的相对稳定增长时期。
●预计未来4年内(至2005年)写字楼市场存在承接新建180万平米左右办公物业的可能。
●与高新技术、物流、金融业相关的企业将面临着更大的发展机会,意味着未来可能产生更多的写字楼市场需求。
●福田区写字楼市场的吸引力有所增强。
●客户选择写字楼最注重档次形象。
【引言】在良好的经济发展背景下(1999-2001年深圳人均GDP位居全国第一、综合GDP位居全国第四、外贸出口连续9年全国第一),深圳市房地产业在近年也取得了令人瞩目的发展成绩。自1999年始,深圳房地产开发投资额连年大幅上升,房地产业投资额年均增长速度达到22.5%,高于GDP平均增长率(15.0%)7.5个百分点。在此宏观背景下,深圳写字楼市场经过1999年一年的预热,从2000年开始出现了明显的回暖,并于2001年继续保持平稳增长态势。本文将针对深圳市写字楼市场发展现状的各项指标予以分析,并在此基础上探讨写字楼市场前景发展趋势。
发展现状:租售指标持续走高
供给量
近二年,虽然深圳写字楼总体供给量大幅增加,但素质参差,甲级写字楼供应短缺
供给价格状况
深圳市办公物业整体售价至1994年始一直呈下滑趋势,直至2000年开始基本稳定。2001年深圳办公物业价格指数显示出上扬趋势。在三级市场上,写字楼租金指数状况的变化趋势与上述二级市场价格指数变化情况基本一致。
供给品质
深圳市的写字楼已经经历了以国贸大厦、地王大厦为代表的两个阶段,目前在建的新写字楼可以称为第三代产品。总体而言,第三代的新写字楼各方面的配置均较第二代有了很大的进步,但是在大量已开工的写字楼中,真正可以凭借其综合素质而被未来评判为第三代写字楼代表的却是凤毛麟角(江苏大厦、招银大厦)。所以当前深圳市供给写字楼的品质,尤其是高档产品的品质,尚有待进一步提高。
市场消化状况
目前深圳写字楼市场需求正处在一个以租赁为主的相对稳定增长时期。近年写字楼销售面积持续减少,基本维持低位,但新增租赁量连年大幅增加,“销售+租用”指标(总吸纳量)仍然连续走高,使得原有空置物业得以逐步消化。福田区成为深圳市写字楼市场的新领导者,发展状况超前全市,已经进入相对稳定的发展高峰时期。福田区写字楼市场得以快速发展的直接原因在于快速增长的市场需求而带来的强大带动作用,而其根本原因在于政策导向作用带来的市场需求增长,说明目前的发展是一种理性化的发展,不同于20世纪90年代中期的过热增长现象。
前景预测:180万写字楼蓄势待发
未来几年内深圳写字楼需求量预测
预计未来4年内(至2005年)写字楼市场存在承接新建180万平米左右办公物业的可能。(分别以GDP增长及新增公司数量预测写字楼面积需求量)
城市产业发展方向引导各区写字楼面向不同需求市场
为顺应中长期的发展需要,确立深圳在环珠江口新经济带的战略地位,目前深圳市正在进行二次创业产业结构重组,提出了“实现产业布局战略重组,以先进工业为基础,金融贸易为轴,发展方针以高新技术、现代物流、现代金融为产业支柱”的深圳城市发展核心战略。因此,在政府的鼓励下,与高新技术、物流、金融业相关的企业将面临着更大的发展机会,从另一个角度也意味着可能产生更多的写字楼市场需求。在深圳市明确的产业发展方向定位下,各区域的产业结构决定了其写字楼客户的构成特点,因此,需从研究深圳市各区产业发展的基础上研究客户构成特点。以下是三大区域行业发展现状及前景分析,可以看出,在深圳未来的发展中,现代金融业在福田有相当大的成长空间,高新技术和物流行业在南山区面临着较大的发展机遇,而罗湖区虽然在金融、物流方面有较好的发展基础,但后期发展势头受到一些因素限制。因此,关注这三大行业的客户对写字楼的具体需求特点,对于各区成功开发写字楼有着重要的指导意义。
市场需求:何种写字楼受欢迎
客户需求对写字楼质素提出了更高的要求
为了解写字楼客户的最新需求,戴德梁行市场研究部于2002年4月针对前述提及的深圳未来颇具发展潜力的几类行业做专项调查,了解这些行业的企业欲购买/租赁写字楼的意向及计划,并对欲租赁、购买写字楼物业的各项要求等(定量调查抽样方法说明:在本次客户问卷调查中采用了重点典型写字楼分行业抽样的方法)。
调研对象:地域分布大多分布于罗湖、福田两区,罗湖为主行业分类金融证券、投资贸易、顾问咨询、高科技及船运物流业企业性质以外资为主,其次为港澳台资和中外合资企业入驻方式绝大部分客户是租赁写字楼的方式,购买的主要为银行客户
客户总体需求特征
(1)客户计划再次选择写字楼的区域倾向
总体结果显示福田区写字楼市场的吸引力有所增强。调查样本中,计划更换写字楼的客户基本倾向再次选择原所在区的写字楼。但值得指出是,原所在罗湖区的部分客户,计划倾向于选择福田区及其它区的写字楼,而福田区的客户一般再次选择仍为福田区。
总体结果显示,客户选择时最注重写字楼的档次形象,其次为交通便利程度,再次为租金或售价和物业管理水平,对周边商业配套也比较关注。不同行业客户需求特征(1)写字楼计划入驻方式绝大部分客户计划租赁写字楼,如船运物流、顾问咨询类公司;购买主要为金融类公司,如银行客户。计划建造的为房地产及科技实业类公司。(2)写字楼注重因素不同行业的客户基本都将档次形象列为首要因素,特别是投资贸易和咨询顾问对客户档次形象的要求远高于其他因素。各行业客户注重因素如下:金融证券客户注重:档次形象、价格、交通便利程度;投资贸易客户注重:档次形象、交通便利程度和智能化;咨询顾问客户注重:除档次形象外,更为注重物业管理水平和周边商业配套;科技、物流客户注重:除档次形象外,较为关注物业管理水平和租金及售价;航运物流类客户更加强调周边区域同行集中。深圳市写字楼发展新特色
分隔更灵活,适应不同客户需求。90年代后期,由于新兴行业及创业公司大量崛起,小面积分割的写字楼畅销一时,但分隔太小,难以控制档次,不能成为高档写字楼市场主流。从发展状况来看,无强制分隔的大开间写字楼单位,能从不同层面满足处于不同发展阶段的各类企业。
中心区、地铁概念是宣传重点。新建写字楼主要分布在中心区及其周边,同时深圳地铁也在抓紧建设,中心区和地铁概念成为当前深圳写字楼市场的主要卖点。
更注重生态。深圳尚未有真正生态型办公楼,但客户生态意识已逐渐增强。
智能化水平越来越高。现代企业办公越来越注重信息的便捷与灵敏,以宽频、智能化网络等为代表的信息技术手段的运用,满足客户对资讯的要求,智能化已成为高档写字楼的基本配置。
客户定位更明确。随着市场的进一步细分,写字楼的发展更趋向于专业化,出现针对特定客户群的写字楼,这也是写字楼理性发展的表现。
综合以上各项分析,可以看出稳定的经济发展环境使深圳写字楼市场得以良好发展,深圳市写字楼市场逐渐进入了一个供需两旺,平稳发展的阶段,同时发展商和需求方也渐趋理性和成熟,进一步促使深圳写字楼开发质素水平的不断提高。