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适时投资办公楼
如果说上海住宅市场自1999年底转暖后持续处于“高温”状态的话,那么上海甲级办公楼市场就没有那么幸运了。
由于亚洲金融风暴的影响,1997—1999年上海甲级办公楼市场处于低迷状态。1997年底中房指数显示上海办公楼价格下跌147点,是1995年中房指数出台以来最低点。以后在2000—2001年期间,上海办公楼市场始终处于不跌不涨状态。
值得注意的是,2002年1月起上海办公楼市场出现转机,中房指数开始从负数转向正数,到5月份价格指数上扬8点,达到7年来最高值。在此基础上,办公楼市场进一步转暖,近期市场居然出现三幢“全出售型”办公物业,即黄浦区
银晨数码大厦、普陀区绿地科创大厦和浦东陆家嘴京银大厦,三个“全出售型”物业的出现首次打破了办公楼市场长期只租不售的局面,表明上海办公楼投资市场应运而生。
6月7日,“陆家嘴办公楼市场现状及投资前景研讨会”在金茂大厦举行,来自境内外一批房地产代理咨询和金融机构、办公楼开发商以及专家在以下问题上达成共识:
随着“全出售型”办公楼的出现,上海甲级办公楼市场前景日趋明朗,而此种局面的出现有一个不可忽视的背景,我国加入WTO已达半年之久。
投资市场看好
位于西藏中路北海路的银晨数码大厦于2001年底上市,作为近期上海市场第一个“全出售型”办公物业,目前预售率达到40%;位于曹杨路宁夏路交界处的绿地科创大厦于今年初开盘,预售率超过50%;陆家嘴金融区的京银大厦于5月公开上市,其中出租房占20%、出售房占80%,上市一个月预售率超过40%。三个“全出售型”办公楼能获得上述业绩是十分难得的,因为这是多年来办公楼市场首次出现一种新的“模式交易”。
“全出售型”办公楼是一种怎样形式的物业呢?银晨数码大厦高35层,总建筑面积7万平方米,该物业“电子数码”性能配备齐全,房型可随意分割,2500美元起售,据说该物业用于投资的客户比例高达85%。绿地科创大厦高29层,总建筑面积5万平方米,特点是小面积户型较多,出售均价6000元,目前投资客占50%。京银大厦高39层,建筑面积10万平方米,配备5A智能化设施,售价2000—2500美元,购房中的投资客占60%。
该物业代理商戴德梁行说,上述三个物业如此高的投资客比例说明上海办公楼投资正出现一个“好势头”。随着办公楼市场不断见好,不少专家对投资性办公楼持“乐观”和“向前看”的态度。
趋向租售并进
专家认为,作为办公楼如果长期“只租不售”的话,市场是很难健全发展的。那么长期来上海绝大多数办公楼为何“只租不售”呢?
最明显的一个原因是多年来上海办公楼市场供应量过大,整体租金价格较低,客户当然选择长期租赁以达到节约办公成本之目的。其次,目前上海甲级办公楼大多数客户来自欧美公司,他们习惯租房办公。还有不少租赁客户对办公楼市场前景不太乐观,大都持“短期行为”,导致办公楼市场以租为主之风盛行。然而,随着市场形势发生变化,持续多年的“只租不售”局面正在被打破。
今年以来,在上海经济形势不断看好以及银行利率不断下调情况下,不少人开始从长计议。一批客户正在考虑变租赁为购买,在满足投资和自用两方面的需求下,图谋在上海进行中长期发展,由此加大对以售为主的甲级办公楼的需求。这样做对购房者来说,短期内可控制日常运作成本,从长期角度看又可获得一定的投资回报。
譬如一甲级办公楼售价为2000—2500美元,若实际租金以06—08美元计算,租金回报率为8—12%,可观的回报显然剌激部分客户跃跃欲试的冲动。
另外,近期股市低迷,社会上一大批投资者正在寻找有较高回报率的投资项目,于是购买投资性办公楼成了这部分人的优选目标。
陆家嘴楼市依然红火
近期上海甲级办公物业市场态势如何,从小陆家嘴市场现状分析就可窥一豹而见全貌。
目前小陆家嘴甲级写字楼租金保持在较高水平线上,一些楼宇尽管开出日租金每平方米建筑面积1美元以上的高价,上门求租者仍络绎不绝。如汇丰大厦租金报价15美元,正式成交价不低于1美元,其它写字楼租金报价也在07至11美元之间。
目前该地区写字楼平均入驻率约85%,其中汇丰大厦、招商局大厦、证券大厦、中国保险大厦等的入驻率超过90%。根据近期陆家嘴土地批租成交记录看,未来三四年该地区甲级办公楼可供租售的新供应量十分有限,估计陆家嘴地区办公楼租金将继续保持增长态势。
随着中国加入WTO,国内外许多大中型企业抓紧调整战略,尤其对办公档次更为看重。在小陆家嘴地区,国内金融服务机构正在加强业务运作和拓展。
据统计,目前入驻陆家嘴金融贸易区办公楼128家金融机构中,外资银行48家、外资保险公司9家、外资财务公司1家,其他如证券、房地产、期货、人才、产权、钻石和出版等七个要素市场也已纷纷入驻。除此以外,律师行、进出口贸易、科技资讯等服务咨询和科技研发企业也正在考虑把原在浦西地区的办公室迁址浦东。最近曾有十余家中、外资基金公司签署合作意向书计划合作开展国内股票、基金等业务。
有人预测,到“十五”期末,陆家嘴金融区将吸引中外资银行100家,中外资证券、投资基金公司150家,跨国公司总部90家,这样的形势更促使投资性办公物业价格上扬。