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5月指数:1034点
4月指数:1027点
变化幅度:↑0.7%
价格波动拉大差距沿江区域交易增多
2002年5月份上海二手房指数为1034点,比上月上升7点,较之上月的10点涨幅,增长幅度开始趋缓。尽管二手房市场开始向稳步阶段迈进,但是各区域呈现出涨幅不均态势,主要表现在:第一,价格波动拉大差距,主要集中在上海西北地区和浦东上南等地区,二手房交易价格升幅最高达到4%,小部分地区有微量降幅;第二,动拆迁带动了二手房交易量,沿江两岸区域尤为明显。
5月份二手房价格上升较快的地区主要集中 在中山公园、真北、凉城、中原、五角场、控江、彭浦、上南等地区,交易价格升幅最大达到4%左右。例如,杨浦的控江地区4月份的平均成交单价在3570元左右,5月份的平均成交单价则为3690元左右,平均每平方米上升了120元。然而也有部分区域,如浦东的潍坊、世纪公园等地区的二手房价格基本维持不变,或出现小幅下滑现象,如长宁区的新华路地区、动物园地区,新华路地区4月份的平均成交单价为4510元,而5月份的平均成交单价则为4490元,降幅约为0.4%左右。从总体上说,这一数字处于正常的价格波动范围内,该地区目前房价处于稳定状态。
上海二手房市场5月份呈现出的价格波动拉大差距、沿江区域交易增多的特点,主要是受到城市基本建设的推动和五月黄金周买房人气骤升的影响。
首先是旧城改造引发的动拆迁工程刺激了二手房消费。今年上半年上海动拆迁量加大,到5月份,不仅静安区、黄浦区等市中心区有大量旧房拆迁,而且普陀区、杨浦区、虹口区等次中心区域也累计有大面积的拆迁量,由此造成了这些地区二手房的供需变动———需求量上升,进而引起价格上升。各区域政府部门公布的动拆迁价格补偿标准,也在一定程度上拉升了房价,使二手房价格趋于合理。
黄兴绿地、大宁绿地的建设进程也带动了周边地区二手房价格的上扬,轻轨、地铁等17条线路的延伸和兴建的利好消息也使相关区域行情看涨。原来地段相对偏远的地区,如闸北的彭浦地区、虹口的江湾地区等,其二手房价格上升速度很快,5月份平均成交价格都已接近3700元/平方米左右。
二手房房价微降的区域只占少数,原因在于前一阶段涨幅过大,目前已没有多少上升空间。
其次,从二手房指数办公室5月份的调查资料可以看出,动拆迁量大的地区,其二手房交易量也急剧上升。受黄浦江两岸综合开发启动效应,沿江地区的浦东、黄浦、虹口、杨浦等地交易量上升幅度较大,尤其是今年5月黄金周的房产集中展示拉动了买房人气,也使二手房交易量出现了小高潮。
本办公室认为,随着今年上海城市建设发展的强劲势头、居民居住消费理念趋向多元化、二手房中的次新房比重加大,使二手房整体质量会得以提高,从价值规律来看价格还会继续上升。但就短期来看可能会出现一些波动,比如,最近上海八大商业银行提出提前还贷需缴违约金,尽管这一规定如何实施目前尚无十分明确的说法,但可能会对二手房市场造成一定的冲击。另据本办公室调查,近期的住房租赁价格呈下滑趋势,这一现象表明进入房地产市场的投资者数量增长速度很快,造成住宅租赁市场的供给量也相应放大,尤其是高档物业可供租赁量已超过需求量,租赁价格下滑趋势还会延续。因此,不论是二手房的长期投资还是短期投资,现在进入都已存在一定的风险。下半年的二手房市场走势,也要看这些不确定因素对市场作用如何。