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租为卖 一掷万金为产权 追问中关村天价商铺
近来最引人注目的应该是中关村科技贸易中心,开盘前几天就有人排队取号,每人还只限一个;开盘的当天赶上天降大雨,冒雨抢购者竟达到300多人,是价钱便宜吗?按使用面积算,每平方米高达9.5万元,可以算是天价;最终的结果是几天内狂卖了5个亿。那么这究竟是因为什么呢?
天价产权商铺受追捧
位置好坏决定项目的成败,供求关系决定商厦的兴衰。上世纪的80年代到90年代,中关村逐渐形成以开发、经营电子产品为主的“电子一条街”。随着1999年6月中关村整体商务环境改造规划的出台,中关村拆除了绝大部分的电子小门脸儿,这些电子产品的经销商搬入海龙、太平洋、硅谷三家大型电子商场中。虽然从表面上看供需基本平衡,但位置好的商铺依然抢手,据说,出租率最高的海龙大厦一个柜台的转让费高达10万元,而位置远一些的电子商厦却仍有空置柜台待租。这家中关村科技贸易中心(以下简称科贸)的商铺位于中关村大街黄金位置,所以,虽然堪称是目前国内价钱最高的商铺,但仍然供不应求,似乎并不特别难以理解。
但其实秘密只在于它出卖的是产权,这是首家出卖50年产权、卖使用面积并可办理6成10年按揭贷款的商厦。销售总监张加宁说:每个标准摊位面积为5.4平方米,按均价9.5万元计算,每个摊位总价也就在50万元左右,再加上提供6成10年的银行按揭贷款,对商户来说即使单价高也非常合算。而马路对面的海龙每月每平方米的租金约1500元,50万元租一个摊位,也只能租6年。据说,8月将开盘的鼎好电子商厦也想采用有租有售的经营方式,何况,比起现有的电子商厦,科贸中心、鼎好电子商城等后起之秀的硬件设施、环境配置等品质都大为提升。后者商铺规模为5万平方米左右,三组电扶梯与10部客货梯在商场内将形成人流、物流通畅的交通组织;前者商铺面积为7万平方米,设有高科技电子引导标识,过道宽达2.4至5米,9号地铁出口正在它的地下一层,停车位有900多个,科贸自称可以达到“燕莎一样的购物环境,海龙一样的火爆人气”。
“出售产权”作法引发争议
对于商户疯抢科贸商铺现象,有业内人士持不同观点,并提出以下几点质疑:
一、这种传统电子市场的业态到底还能存活多久?
随着电子市场的飞速发展,卖电子散件的会越来越少,电子市场逐步会被售后服务好、物美价廉的品牌整机所替代,可见电子散件零售市场的需求已经在下降,也许会继续维持三五年,但商户购买50年产权的商铺无论是自己经营还是出租,数年后摊位“租给谁”、“卖什么”都是个问题。况且先进国家已开始实行送货上门,例如拜尔公司已不进店经营,而是配送上门服务,大大降低了成本,电子商铺的未来需求显然在减少。
二、业权不统一加大物业管理难度。
科贸的开发商、经销商、物业公司之间没有什么必然联系,利益不同,开发商想将资金尽快回笼,经销商希望得到更多佣金,而物业管理公司的压力最大,因为出售产权无法选择商户,不同的商户的背景与需求非常复杂,如果没有强有力的管理办法,会有形不成规范管理的隐患。
三、大量商铺上市可能影响小业主投资收益。
目前中关村商铺总体上供需基本平衡,突然冒出科贸7万平方米的商铺再加上鼎好商厦的部分商铺面积,是否会出现供过于求的局面?由于商户之间相互影响,据说专炒柜台的那批人已有人将刚买的摊位号倒出,有的一个号就赚了几万元,所以最后拿到的柜台可能已经很贵了。再算一下付出的成本,按科贸每月每平方米35元的物业管理费计算,加上每月300元左右的个人经营税,一个商户每月要缴纳1500元左右的费用。如果商铺的面积供应过大,各楼层商铺分布不均匀不饱和缺人气,拥有柜台产权的小业主的出租率就会受到影响;而租用一个柜台每个月才3000元,并且各商户之间往往采用一种流行的“扎货”作法,即如果哪个商户有需求,商厦里各柜台的货都可以算该商户的,等做成了这笔生意再与各柜台结账,这种传统作法对租户来说非常实惠。
四、介于租柜台与卖产权之间的“卖经营权”是否可行?
鉴于科贸首次卖产权的成功范例,几大电子商厦虽然颇有微辞,但也从中受到启发,想找到一个更为合理可行的变通办法。有的商厦已在考虑“卖经营权”的作法,因为经营权比产权便宜很多,成本低,投资收益快,还可通过与商户双方之间的沟通确定购买经营权的时间长短,商户可以根据自己的情况自由选择经营权的拥有年限,超过这个年限以后,也许电子市场这种业态正好改变了,自然就没了几年后“卖什么”、“租给谁”的担心。但另一种观念认为,“卖经营权”由于真正的权利不在商户手中,只是一次性地交付租金,对商户没什么保证,所以商户是否会认同也是一个问号。
灵活多元新格局乃电子市场趋势
对于上述各种争议,科贸认为,电子产品、电子市场升级换代的迅速的确惊人,科贸中心现在和未来的一整套业种规划中,虽仍以电子产品为主,但也对电脑、生物科技等展示、研发业态给予了相当的空间。如一层做知名大品牌的形象展示,二三层以名牌整机为主,四五层才是传统的电子散件市场,七层将设为一个高科技新产品的展示中心。科贸以为,电子散件市场在数十年内不会消失,因为不管产品升级成什么样,其零散件也会跟着升级换代,攒成的电子产品仍有一定的市场份额;他们将会聘请专业的物业管理公司对商厦进行高效率的规范管理,科贸的开发商和经销商也都属经验丰富的专业团队,经销商是做过和乔丽晶、国际使馆村、涧桥·博物馆的台湾张力公司;对于周围同类商厦市场造成的冲击波,科贸方称不会达到“你死我活”的激烈程度,因为电子产品的利润少,主要靠薄利多销的方式,一个商户在某一个区域里会有多家商铺,就连同一楼层也经常会有几个摊位,所以商户对商铺的需求非常大,不是说买了科贸的商铺就退了现在租用的商铺。
业内人士分析认为,中关村商铺有租有售,并且有售产权的,也有售经营权的,电子商铺市场将形成多元化格局,并随着市场需求而不断调整,这也正是中关村商铺市场开始成熟发展起来的一个重要信号。