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律师:集体购房要平衡“差别利益”
天津金诺律师事务所的赵保东律师对集体购房持肯定态度,他说:“集体购房与单体购房的惟一不同就是购房者要选出代表,让代表同开发商谈条件,实现的是一种委托关系,这时候就要强调委托权限的一致性了。”
虽然大家集合起来买房,但不同的购房者其要求也不尽相同,所以体现在委托内容上就会有所差异,这样一来意见很难统一,不能形成合力达到集体买房的目的,所以建议购房者应该提前协调好相关的条件。
赵保东律师指出,从宏观上讲集体购房是消费者利用集体的力量实现个人购房不能达到的一些利益,但针对到个人就会有“差别利益”,像环境的要求、户型的要求、楼层的要求会很具体,每个人都会有自己的想法,所以要想实现集体购房就一定要协调好“差别利益”,否则集体购房就很难实现,甚至于会产生纠纷。
赵保东律师建议,参与集体购房的消费者应该力争在购房合同上实现完善和统一。因为现在的购房合同范本只是购房者一些基本利益的体现,只是一种及格的标准,是为一些基本了解合同内容的消费者准备的,像一些条款是完全可以增加的。如逾期期交房的问题、违约金的处理等等,可以在协商的基础上加以说明。比如说逾期交房只规定了退房和不退房两种,没有一个缓冲的余地,如果出现了逾期交房多长时间退房,不退房会有什么补偿等等,这些条款很模糊,其实条款是可以增补的。这样一来条款就更加细化、对于保护购房者利益有好处,对于纠纷的解决会更有利。
专家:集体购房符合目前消费心理
天津南开大学经济学博士刘玉录认为,集体购房的出现符合目前房地产市场的消费心理,它与目前房地产市场的不健全有着一定的关系,这种购房形式是消费者对自己利益保护的一种觉醒,是趋同消费的一种体现,但这种购房形式只适用这一时期,虽然目前对购房者买房有所帮助,但不会成为主流。
刘博士指出,从营销的角度来看,集体购房属于传导性消费,尤其在消费者买房的过程中这种现象就更明显,因为买房得花费毕生的积蓄,所以大家很慎重,就希望多听听朋友、亲属意见,目的就是为了能够买到放心房。加之如今房地产市场的制度还不健全,购房者想知道的没法知道,只是在看表面无法深入实质,所以集体购房能通过一个组织的力量,把自己不能办到的事办好。
刘博士认为,集体购房的产生是市场不规范的表现,也是购房者的一种无奈之举,在这个前提下,可能集体购房对风险的规避更强。购房者团结起来之后,有可能从心理上占据了一定的优势,把自己从一个弱者提高为一个强者,买起房来更有底气、更有安全感。另外,购房者可以通过集体购房的形式增加与开发商讨价还价的能力。
刘博士最后说,集体购房的形式可以在天津房地产市场进行实践,虽然这种形式在国外很少见,也不会成为一种长期的营销模式,但对于目前的房地产市场的发展是一种有益的尝试。
消协:在天津可以实践集体购房
天津消费者协会秘书长路华忠认为,集体购房是消费者维权意识增强的表现。他说,房地产的纠纷一直以来就是消费者协会受理投诉的重点与难点,虽然近来房屋质量的投诉越来越少,但针对于房地产广告、面积、承诺的纠纷并不是很少。这里的原因是多方面的,一是开发商为了能够多卖房而采取了一些急功近利的手段,像在广告宣传上夸大项目内容,像绿地多大、水景多好等等,往往在住户入住之后发现承诺全然没有兑现,这类的纠纷已经成为新的投诉热点。二是购房者还没有真正的体会到维权在前,争议在后的重要意义,许多购房者都是在问题发生之后才想到维权,这样就很被动。
路华忠秘书长分析说:北京等地产生的集体购房现象其背景也是消费者出于维权的目的,自发组织起来形成合力以避免纠纷的一种手段。从维权的意义上来讲,在天津是可以实践的。消费者在买房的过程中,有许多的问题是不能发现的,像一些相关补充条款的增加,这需要有一个组织能代表众多的购房者的利益,在与开发商的谈判中逐步实现。购房者通过集体买房的形式能够有效的避免购房的风险,对于购房者的切身利益的保护是很有益的。
消费者:愿意参加集体购房
许多购房者在打来的热线电话中纷纷表示,集体购房这种形式很新鲜,对于购房者买房很有利,如果天津有集体购房的这样组织愿意积极参加。另外,购房者对于集体购房这种新的维权形式也非常关注。想在河西区解放南路附近购房的王先生打来电话对记者说,集体购房对购房者是一种非常好的尝试,可以避免购房者的弱者形象,共同支付费用,规避风险,同时,也可以促进市场规范发展,应该说是购房者观念的一种进步。
侯女士购房的经历让人同情,由于事前缺乏对开发商资质的了解,按照开发商提供的合同条款,草率地与之签约,现在发现开发商的很多口头承诺都不能兑现已经为时已晚,权利受到损害也无可奈何。侯女士表示,如果当初与其他业主联合,以集体的方式与开发商进行商谈,局面肯定比现在好得多。她希望购房者能够从自己的经历中得到警示,多多沟通,运用集体的智慧和力量维护自己的权益。同时,她也呼吁媒体应该在集体购房、维护购房者权益方面多做工作。
消费者:集体购房也有麻烦
在来电的读者中也有一部分人对集体购房表示出不同意见,在机关工作的张利明认为,集体购房在北京、武汉等地出现并成为时尚是市场的进步,是买房者理性消费的回归。而一个城市里素不相识的上百人要组成一个集体,却不是一件容易的事,这个组织的过程本身对每个人来说都要支出相当大的成本。而购房这件事又是极具个性化的,每个人对房子都有不同的要求和爱好,当你单独买房时,你可以在可供选择的房源上自由挑选,而当集体签约购房后,如何将这些房在集体中分配又要产生一笔很大的无形成本。 组成一个团体去买某件东西绝不是一件“常态”的事情。
一位特别想参与集体购房的消费者对记者讲:“目前的房地产市场太不规范,许多人一起买房,可以就购房合同的某些条款做些更改。但他也担心,开发商是否会有一些让步,让步到什么地步,就很难说了。”(孟建)