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“分时度假”作为一种新颖的旅游休闲概念,目前在中国国内逐渐为越来越多的人所熟悉,而分时度假权益的销售和承购在国内也逐渐成为一种对休闲生活的投资。鉴于中国目前尚无法律、法规和行业性规范对分时度假这种在我国国内新兴的消费和投资方式作出详细、明确的界定和规范的现状,以及在分时度假权益的销售和承购中存在的部分欺骗性销售或欺诈现象,笔者认为有必要将分时度假的概念和分时度假权益承购中应予注意的问题简要阐明如下,希望能为广大选择分时度假作为投资和消费方式的读者有所帮助。一、分时度假的概念
分时度假包括分时度假和分时度假交换两个密不可分的概念。所谓分时度假,就是将度假酒店或度假村某一个房间的使用权以周为时段单位分时段销售给多位客户,使用的期限可以是20年、30年,甚至更长的时间。客户在购买了该房间某一个时段单位(即一周)的使用权后,即享有按时段单位的时间每年免费入住该房间的权益,同时还享有将该时段单位进行转让、馈赠、继承等附属的一系列权益以及优惠使用度假酒店或度假村的公共配套设施的权益;所谓分时度假交换概念,也是分时度假最吸引人的特点,就是当客户某一年决定当年不在所承购该时段单位的度假酒店或度假村使用该时段单位时,可以将该时段单位通过交换系统,用于“交换”同属于一个交换服务网络中的、客户所选定的任一家度假酒店或度假村的时段单位。从以上所述的分时度假的两个概念可以看出,分时度假权益能否得到有效实现,取决于房地产行业的支持、交换网络的有效性及网络中可用于交换的度假酒店或度假村分布的位置和数量。
二、分时度假所
购买的权益标的
目前,国内的分时度假权益的承购主要有两种方式,一种是购买某一度假酒店或度假村某一时段的使用权;一种是产权式酒店的概念,即所购买的是度假酒店或度假村某一房屋的所有权,每年当中有一个时间段是归产权人自用的,产权人不使用该时段的,可以将该时段用于“交换”同属于一个交换服务网络中的其他度假酒店或度假村的时段,而该房屋的其他时间段的使用权则委托度假酒店或度假村的开发商进行经营管理,包括参加分时度假交换,以实现投资回报。从法律概念上来看,第一种方式所购买的只是度假酒店或度假村中某一房屋之某一时段的使用权,在该使用权的使用、继承、转让、赠与上不能完全取决于客户自己的意愿,而需要合同对方的配合才能进行,且目前尚无明确的法律法规或行业性规范对此加以界定和保护,客户只能通过法律文件的配合来对权益的实现做一个约定;第二种方式所购买的是度假酒店或度假村某一房屋的完全所有权,客户取得该房屋的房屋所有权证,从而行使对该房屋占有、使用、处分和收益的权利,而参与分时度假则是客户行使对该房屋的所有权,以实现投资回报的一种方式,而该房屋作为客户自己拥有的不动产,在继承、转让、赠与等方面完全由客户自己加以决定,并有现行有效的法律法规对此加以保护和规范。
三、分时度假权益承购中
所应注意的法律问题
作为分时度假权益的承购者,在承购分时度假权益时,主要注意以下几方面的法律问题。首先,要注意所购买的是使用权还是所有权,并根据前二所述明确自己所享有的权益在实现上有无限制及如何进行;其次,由于分时度假最核心的概念是交换,而交换是分时度假最终是否能够达到购买者购买的初衷的决定性因素。因此购买者在签约时,要注意:签约主体是否具备合法资格、签约主体是否具备实现分时度假交换功能的网络体系,以及该网络中支持交换功能实现的度假酒店或度假村对该合约的承诺或认同;第三,在费用的承担上,要明确取得分时度假权益的费用、维护的费用、实现交换的费用,以及当实现交换,进行交换时的另一度假酒店或度假村对该交换时段免收费用的承诺或其他相关承诺;第四,在权益的范围(包括继承、转让、使用、赠与等)和实现条件方面,予以明确、详细的界定,以切实保证所购买的分时度假权益的实现。
分时度假在我国是一个新兴的行业,相信随着国家立法的逐步完善和政府相关政策的逐步出台,分时度假会得到有序和规范的发展,从而使更多的人能够享受这一新的休闲方式并获取由此而来的投资回报。