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北京年底可“转按揭”
近几天,张先生很烦,事情的起因是这样的:两年前,张先生在望京地区贷款购买了一套两居室的商品房,小两口住着挺合适。可是,明年小宝贝出生后,远在外地的父母要来帮忙,还要请一个小保姆,两居室显然就不够了。于是张先生想把这套房卖掉,再买一套三居室,一打听,人家银行不同意,除非还清银行贷款,可是张先生哪有那么多现钱呀。您说,张先生能不烦吗。也许,类似张先生这种烦恼的人并不少。不过,当今年底或明年初,北京市各家银行推出个人住房贷款“转按揭”业务以后,类似张先生的这种烦恼就将不复存在了。
据农业银行北京市分行房地产信贷部负责人李捷介绍,个人住房贷款“转按揭”业务虽然没有公开提出来,但是北京市已有个案运作,据了解,工商银行已经尝试办理了两笔此项业务。农业银行北京市分行已将“转按揭”业务列入2002年工作安排,目前正在做机构和人员的调整准备工作,预计年底左右就可开办此项业务。中国银行北京分行有关人士指出,“转按揭”业务目前还存在一定难度,手续比较复杂,银行也存在一定的经营风险,但是,这位人士也表示,中国银行北京分行在明年年初将有可能出台住房贷款“转按揭”业务。
什么是“转按揭”
“转按揭”就是个人住房转按贷款,是指已在银行办理个人住房贷款的借款人向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称“转按”,延长原借款期限的称为“加按”,变更抵押物称为“换按”。
如果没有“转按揭”业务,某业主贷款购房后在未还清贷款之前是无法将该房产出售的,对越来越多的投资购房者来说,目前他们只能赚取房租,而无法通过出售获取利润。还有一部分人希望实现阶梯消费,如上面提到的张先生,卖小买大,逐步改善居住条件,但是目前却缺少这样一个通道。有了“转按揭”业务,这一通道将变得通畅,对进一步改善人们的居住条件和活跃房地产市场将产生巨大的推动作用。
如何办理“转按揭”贷款
目前,上海市各大商业银行已经开办了个人住房转按贷款业务,北京市几家银行也正在制定相关办法,详细内容尚未出台。虽然上海各行之间、北京与上海之间会有些差异,但是办理个人住房转按贷款的要求和基本手续应该基本相同。下面是农行上海市分行和交行上海市分行提供的转按贷款的办理手续和具体要求,您不妨先做一了解。
农行的申请条件:1、已在农行办理个人住房贷款的借款人或符合个人住房借款条件的本市居民、外省市居民、中国护照持有者及港澳台同胞、外国公民的第三人。2、借款人与第三人应签订同意转让个人住房的意向书,期房转让或变更须由房地产开发商盖章确认。3、个人住房转让的交易价格必须高于个人住房借款人所欠银行全部贷款本息及相关费用之和。4、变更的抵押物价值不得低于原抵押物的价值。
应提交的资料:1、借款人与第三人签订同意出售转让个人住房的意向书,期房转让或变更由开发商盖章确认。2、借款人应提供同意出售转让的所得房款优先归还原贷款本息包括公积金的承诺书。3、同意接受转让第三人的身份证明及婚姻证明。4、同意接受转让第三人的收入证明。5、同意接受转让第三人愿意支付30%房款并愿意将所购住房作为借款的抵押物的书面承诺。6、同意接受转让第三人填制的《个人住房贷款申请书》。7、接受委托代办个人住房公积金贷款的申请书。8、银行要求提供的其他资料。
交行上海分行的要求是:一是原借款人无拖欠贷款款项;二是所购住房原则上应为现房;三是借款人符合二手房借款条件要求,借款比例最高为70%、金额无上限、购房利率、贷款期限最长为20年,按二手房贷款标准执行;四是住房价格一般无须评估;五是借款人借款金额大于原借款人剩余的贷款本息之和。
但是,业内人士指出,目前上海市已推出和北京市将推出的“转按揭”业务只局限于本银行内部,跨银行之间不能办理。这与国外及我国香港地区的“转按揭”有所不同,国外各家银行利率不同,业主通过办理转按手续,可以最大限度地减少利息支出。而我国各银行之间利率统一,短期内这种需求将不明显,但是,随着外资金融机构的增多,竞争的日益激烈,银行之间的“转按揭”也许并不遥远。