|
||||
楼市又生土地纠纷
1.接到投诉
7月14日,记者接到北京强佑地产对原亚运村慧忠里项目土地转让方——北京某住房股份有限公司的投诉。该投诉书称:“2001年该公司取得规委的《规划意见书》后,开始转让该项目,并先后与几家公司达成意向性文件,再度以几家公司的比较和筛选中,该公司确定与强佑地产合作,双方经过两个多月的反复洽商,最后对个别条款双方又进行了反复推敲,与2002年2月份,双方确定合同文本,并各自履行内部审批程序,3月25日,双方一致同意签订了《慧忠里项目合作开发合同书》。根据合同约定,强佑地产向该公司公司分7次共付1.5亿元前期工程费及合作款,该公司将该项目转交强佑公司运作经营。合同签订当天,强佑地产向该公司支付定金500万元,该公司允许强佑前期工作人员进驻现场。4月22日,该公司瞒着强佑地产又与第三方签订转让合同,将该土地再次转手,4月30日,该公司正式通知强佑地产,无故要求解除双方签订的《慧忠里项目合作开发合同书》……”
2.核实报道
记者接到该投诉后,便拨打了该公司的电话进行核实,截至记者发稿时为止,记者仍未与公司领导取得正面接触。
政府全面严查破坏市场秩序行为
2002年6月25日,全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议在京召开,建设部、国土资源部、国家工商总局等国家七部委领导就全国整顿和规范房地产市场秩序工作做了重要的部署和指示。建设部部长汪光焘指出,为了落实国务院领导指示精神,近一段时间,建设部会同有关省建设厅和所在城市建设等行政主管部门对群众反映比较强烈的几起典型案例进行了剖析。汪光焘部长还对社会各界比较关注的深圳“山水居”违规开发案例、福州东煌花园面积缩水案例、北京政通嘉业投资顾问有限公司非法从事房地产经纪业务案例、济南市槐荫区后屯村委会集体土地上违法开发案例等四起案例做了重要通报并以此来警示其他的房地产经营企业。
国土资源部副部长鹿心社指出一定要加强合同和登记管理,规范房地产开发用地秩序。加强国有土地使用权出让合同管理。国有土地使用权出让必须签订规范完备的国有土地使用权出让合同,房地产开发企业必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金,并按照出让合同约定的土地用途、土地条件和动工开发期限开发利用土地。加强土地出让金征收管理,未按出让合同约定支付国有土地使用权出让金的,土地行政主管部门有权解除合同,并可请求违约赔偿。未取得国有土地使用证的土地,不得转让、出租、抵押。房地产交易,必须依法办理土地登记。
国家工商总局杨树德副局长指出,积极推进企业信用体系建设,建立房地产经营企业的信用公示制度。
此次整顿和规范房地产市场秩序的电视电话会议充分显示了国家七部委对整顿和规范房地产市场秩序的决心和信心。
律师点拨应对之策
有关类似的事件在楼市里面已不是鲜见。就此类的问题,北京隆安律师事务所的秦兵律师认为,首先,这种事件也是房地产市场发展中出现的一种必然现象,市场的激烈竞争使土地资源日趋减少,谁多出100万谁就可能成为该土地的使用者。其次,双方(开发商)在签订合作开发项目合同书时,合同中的违约责任不应过低。万分之三的违约金对违约方起不到太大的约束力。其次,合同中双方的义务必须非常明确。
北京中诚律师事务所律师蔡卫华告诉记者,使用权有以下三种方式:根据我国的《土地管理法》和《城市房地产管理法》,房地产开发商取得国有土地使用权有:划拨、出让、转让三种方式。在进行土地使用权转让,签订出让或转让合同时,要注意避免法律风险。转让的双方应该谨慎对待,应该事先对转让的对象、交易的对方等要有一定的了解,自己或者聘请专业评估机构对转让对象作一个评估。另外,在进行土地使用权转让,签订出让或转让合同时,应请专业人士参与把关。现在有些企业不太注重法律,法律意识不够强,事先不请律师或专业人士或者请了之后不用,认为律师可有可无,等出了问题才意识到律师的重要性,才让律师去解决处理这些纠纷,而不是让律师从一开始便参与。这样必然会影响问题的及时解决,从而造成不必要的损失。
虽然合同可以采用口头形式,但由于考虑到有的合同的复杂性等因素,法律规定有的合同必须采用书面形式。签订合同的内容应尽量明确具体,将所有可能出现的一些问题都应该在合同里有一个明确的约定。这样,在出现纠纷或者问题之后直接按照合同办就可以了,因为白纸黑字,合同上写的很明确。对方如不履行或不适当履行,就可以直接要求对方按照合同去承担违约责任,即使打起官司来,也是一件很简单的事了。为了防止对方违约,不履行合同,可以在合同中约定违约金,并对违约金的数额做出具体的约定。这样,对方违约时就会掂量掂量违约的成本了,如果违约成本太大,对方肯定会放弃。如果违约的成本与违约可以带来的利润相比微不足道时,对方肯定要选择违约了。这就和开发商在房子升值之后,为了追求高利润而故意违约,在支付少许违约成本之后,再将房子转手高价买给第三人一样,这是一种很常见的现象。为了避免这种现象的发生,保护自己的合法利益,惟有在签订合同时谨慎行事。