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大、小公司躲之不及老城区物业管理路在何方?
几年前还是新名词的物业管理,随着房改的深入如今已是家喻户晓,但在老城区面前,物业管理却遇到了前所未有的困难,不仅大部分物管公司对此退避三舍,惟恐避之不及,而且即使有一两家公司进驻,也会因种种原因又退出来。物业管理同老城区之间的矛盾真的不可调和吗?出现这种现象的原因何在?如何解决这些问题?记者于近日专程到青岛进行了采访。
青岛是我国建设较早的城市之一,至今已有100多年的历史。据了解,在该市大约70%的物业管理覆盖率中,除了一些写字楼、商务用房外,其余全为近几年新建住宅小区,而剩余的30%则大部分为旧城区的居民楼,显而易见,老城区的物管率明显偏低。
毋庸置疑,同新建社区相比,老城区自身存在着许多不可避免的问题。一是房改后,公房出售的比例已经达到80%以上,出售后的这部分公房面临着一个管理上的空白,究竟应该由谁来进行管理已经成为一个亟待解决的问题。其次,就建筑本身自然寿命而言,使用的时间越长,其存在的问题就会越多。老城区的房屋由于建造年代较长,有些房屋本身已经破烂不堪,问题成堆,再加上由于历史的局限性,当时建造的这些房屋,基本上没有相应的配套设施,更不用谈什么环境规划、绿化等问题了,而且大部分居民楼都比较分散,不能形成一定的规模。这些客观存在使得老城区缺乏进行物业管理所必须的硬件设施。不仅如此,由于物业管理在内地许多地方尚属新生事物,许多人将物业管理仅仅理解为负责打扫卫生、保洁等工作,不能真正明了物业管理的内涵,出现物业管理收费低和收费难问题。而一旦出现问题,物业管理公司又首当其冲成为纠纷的“替罪羊”。
作为一种市场行业,物业管理的发展需要有一定的赢利空间,而接管旧城区的物业管理公司不仅无利可图,而且老城区出现纠纷的频率要远远高于新建住宅小区,物业管理公司要承受的压力比新建住宅小区大得多。如此一来,也难怪几乎所有的物业管理公司都视老城区为“雷区”轻易不肯插手。
面对这种现象,该如何解决呢?青岛市物业办一位负责同志指出,作为城市管理的关键,在全城实施物业管理是一个城市发展的必然趋势。旧城区客观存在的一些问题,我们无法视而不见。目前青岛市政府正在依照先易后难的做法每年投入一定的资金,对那些相对来说较成气候的小区,特别是那些原有配套设施较完善的小区,逐步进行整顿完善。至于政府投入的资金来源,可从物业公共资金和城市维护等几部分筹备。另外,针对《青岛市物业管理条例》中的“原有物业实行物业管理的,必须经物业行政管理部门审查同意”等内容已无法适应青岛市老城区物业管理工作的深入,今后将进一步充实和完善。
这位负责人还介绍说,物业管理作为一件新事物,真正被人接受需要一个过程,其中观念的改变是重要因素,这不仅需要市民观念转变,更重要的是政府相关部门要切实转变作风、改变观念。另外,它需要各部门之间相互配合、共同促进。
同样的问题,作为当事人——物管公司又怎样看?
香港戴德梁行房地产咨询公司物业经理靳彦春认为,老城区的物业管理问题需要政府部门、物业管理公司以及业主三方面共同协商解决。首先政府要给予一定的政策倾斜,使老城区具备一定的基础条件;物业管理公司则要加强服务内容,使业主满意;业主则需要真正理解物业管理的内容,配合物业管理公司工作,从而形成一种共管共建的局面。
青岛银都物业公司总经理郑晓凡则认为:老城区难以实行物业管理,这是计划经济条件下,建管脱节遗留下来的产物,现在需立刻全部实行物业管理是不可能的,一方面老城区的基础设施不具备;另一方面,有关物业管理公司所必须的配套设施,比如为物业公司提供“造血功能”的商业网点房、办公用房等也没有,物业管理公司无法开展工作。另外,居民物业意识较淡薄导致的收费困难、物业公司自身权利很难得到保护等问题也极大地制约了物业公司的积极性,从而使这些公司不愿意接管老城区。从根本上解决这个问题,他认为目前条件并不成熟,因为要改善所有的条件需要投放大量的资金,而目前无论政府还是物业公司都无法全部解决这一负担,只有慢慢等待。当经济发展到一定程度时,问题的解决自然水到渠成。