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京城楼市在经历了2001年的冷冬后,并没有出现很多人所预料的一蹶不振,而是经过短期盘整,以更加成熟和理性的姿态出现。今年1月至5月,房地产开发投资和商品房开复工面积继续保持较快增长势头,并首次出现了商品房销售面积大于同期竣工面积的良好态势,出现这样的结果,与大环境的改善,如加入WTO、各类规范地产市场的政策先后出台、奥运热提前到有关,也与开发商注重产品、细分市场、注重服务和置业者理性购房、维权意识增强有关。但同样有数据显示,市场竞争将近一步加剧,所有开发企业都将面临新一轮考验。从目前的市场走势分析,未来一段时间内京城楼市将出现4个方面的变化。
1、客户细分、产品多元化
今年春季房展会“SOLO迷你户型”的热销到后来“非常男女”的走俏,说明了市场正在进入产品时代和客户细分时代。从目前的情况看,京城楼市的跟风现象仍然没有改变,但从一些正在前期运作的项目看,产品多元、客户细分将更加明显,如有为2008年奥运会做准备的投资性酒店,针对我国进入老龄化而开发的老人公寓项目,针对年轻白领夫妇专门开发的鸳鸯楼居所等。从建筑形态看,未来一段时间内,板式、板塔结合的小高层住宅会大行其道,而距离市区不远的郊区低密度住宅继续受到人们的欢迎。而从去年开始热力不减的商务公寓在未来几年内命运难料,一边是北京要加快国际化步伐,规划了1200万平方米的写字楼开发量,一边是大打擦边球、享受着住宅的立项和工商注册政策、银行的信贷支持,却按写字楼建设的商务公寓,对此,政府如何调控市场目前还是一个未知数。但值得关注的是近期出台了“禁止在住宅经营洗浴、网吧等四类业务,其他经营需经业主委员同意”的规定。
2、价格走势相对平稳
从现在的情况看,京城楼市价格实际上并没有出现大的波动,但开发商的利润空间缩小了,这表明在价格不变的前提下,房子的品质、服务、装修大幅度提升。今后一段时间,京城楼市售价仍然会保持一个相对的平稳。虽然在加入WTO、申奥成功等利好因素下,更多的开发商进入北京市场,商品房开发投资不断增长,竞争会越来越激烈,但即便这样,价格仍然不会出现人们所期待的那样大幅度回落,因为从各项政策出台的情况看,开发商的投入并不会减少,有的甚至会提高,而逐步规范的土地交易,地产广告、物业管理、销售管理以及其他政策,将迫使开发商正规化操作,加大投入,不再走概念炒作那条老路。
3、住宅的南北化差距将会缩短
两年前,京城楼市的南北分化是显而易见的,其实出现这种现状的原因并非全部因为传统认识的问题,关键的因素在于交通环境、商业环境、旧城改造力度不够、区域经济缺乏新的推动力。因为这些原因,出现了城南楼市不温不火的状况。但这种情况从去年开始被逐步打破,恋日嘉园、清芷园、珠江骏景等一批高品质项目先后打破沉静,还有开发商正积极运作,准备在城南推出的售价达每平方米15000元的市区低密度花园洋房。随着城南旧城改造力度的加大及交通、商业、文化配套的不断完善,未来一段时间,城南、城北的差距将逐渐缩小,城南将形成京城最大的、最受工薪大众欢迎的中高档住宅区。
4、香山将形成新的高档住宅区
京城富人区是否形成一直是业内人士争论不休的话题,从北京玫瑰园一直到京东潮白河的国际使馆村,实际上始终没有形成一个同品质的集中高档住宅供应区。从未来一段时间看,我们可以设问真正意义上的富人区是否能在香山一带形成,很多开发商有这样的期望。目前,位于香山东麓,有关资料显示沿着西五环自北向南已经拿地的开发商有:世纪金源、银信光华、兴荣基实业、香山艺墅地产。除香山艺墅项目处于建设之中外,其余别墅项目不久也将陆续动工。在一两年之内,香山地区将会冒出至少不低于2000栋的别墅,像这样同品质、同档次的项目集中释放在京城楼市中还是第一次,是区域性、品质相近产品细分化的一次展现。