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物业纠纷是目前房地产市场中存在的普遍问题,有专家认为,出现物业纠纷的主要原因是我国的房地产市场长期以来一直存在着物业的责、权、利所属关系不清晰的问题,这些问题是导致纠纷的根本原因,并直接导致了一些矛盾和纠纷。为了解决房地产开发中房地产开发商、物业管理企业与业主之间在销售、管理中存在的问题,北京市华远集团总裁、华远新时代房地产开发公司董事长任志强与北京市建筑设计研究院,及北京李文律师事务所共同主持了“房地产开发中物业物权归属及其对应责权利”的研究。我们将其核心问题摘编,供读者探讨。
1、规划条件中要限制的是可销售面积,土地价值是根据可销售面积决定的,也应是根据可销售面积实施出让的。(产出决定土地的价值)
2、用一个法定的计算公式将土地用百分数量化到每个可销售单元。在房产证中注明共享的土地权益,凡交纳了出让金的可销售面积均应有土地权益。(房产证中应有总出让用地面积和权益比例)
3、规划条件中除可销售面积之外的,其它建筑面积均属于可销售面积的附属产品,其成本均已摊入了可销售面积之中。除应按文件规定上交的物业之外,同样应用一个法定的计算公式将所有的附属面积用百分数量化到每一个可销售单元,在房产证中注明共享的物业权益。(房产证中应有附属建筑总面积和权益比例)
4、可销售面积的分摊原则仍按政府的规定执行,凡不能列入可分摊进行计价销售的建筑面积部分全部列入附属建筑面积中作为业主共享的面积。可销售面积占土地的比例先按交纳出让金的比例分割权重,再按面积比例分割比例。
5、应从出让合同中预先解决按政府文件规定上交的物业的土地权属问题。如果土地全部出让而出让土地中有无偿上交的物业,则该物业则无土地权益。如果上交的物业占有划拨土地的权益,则该土地不能被全部出让,应按物业权重占有一定比例的土地权益。今后在划拨土地的物业转为出让时才能不发生土地的重复出让问题。(人防可以不拥有土地)
6、应按规定上交的物业中部分物业的使用权可以归业主使用(如人防),应在合同契约中注明,并将全部收益归业主按比例共享。
7、上述的所有问题应在销售时用补充契约的方式说明,以分清各自的物权。包括:注明会所是否列入成本分摊,其产权的归属等。凡由开发商所持有的物业均应是已交纳了土地出让金的物业,是可销售的物业,否则开发商所持有的物业就没有土地权益了,也不应归开发商拥有。
8、当物权清楚之后,才有可能解决物业管理中的问题,如地面停车、会所、人防的使用等等。产权中可以注明归属的应用权证的方式证明,产权证中不能明确分割归属的应用百分比的权重划分并注明,如锅炉房、变电室等,或在现行法律中将该物业划归开发商,但开发商用契约注明权益归所有业主。
9、物业管理中应根据物权的权重来分配应支付的费用和应承担的义务。开发商可以代委托物业管理,但物业管理的企业应设立项目管理的单独账号,该账号账目分开,并受业主委员会或政府的监督,并使管理费的预算透明和公开。只有已公开的成本和利润才能进入物业管理企业的账号。
10、物管企业的收费应按服务标准的等级自定,政府要监管的是法定利润率或在预算中注明的利润率。这样才能使预算透明和公平竞争。在利润有保证时物管企业才会增加并形成市场竞争。
11、凡属业主共有产权而产生的服务利润扣除成本后不能成为物管企业的利润而应成为小业主共有的收益。此收益应用于冲减次年度的管理费(不能作为利润分配,这里有税收问题,也有收益分配的合理性问题)。由于管理费是按权重比例计算的,冲减时也按同比例享受。
12、管理费预算中不包括的内容应为有偿服务或经营的内容,这些价格应由提供服务的单位或企业确定,业主有选择权,但不能列入物业管理费中开支和计算,更不可能是无偿享有的。当管理费预算透明后其纠纷就会减少和避免。
13、划分物权的问题,首先要政府支持,并从法规上给予明确才有可能有约束力,并使消费者有法可依。其次可以约束开发商、规划部门、物业管理部门,使市场有法可依。
据了解,作为发展商,任志强代表华远新时代希望将此研究成果推广于实际的房地产销售与管理过程中,实现该公司在房地产业诚信、公正、规范、以人为本的目标;并愿从自身做起,真正让老百姓明明白白地买到放心房。
不难看出,以任志强为代表的华远新时代公司在做一件已经超出了开发范围的事情,那么这种行为会不会得到各方的认可呢?我们拭目以待。