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从“深圳居住、香港上班”到“深圳居住、深圳上班”外销变脸能否为豪宅解压
年初,深圳特区报地产版就预测今年深圳房地产外销市场将“酝酿着新的突破”,但没有想到的是,外销市场的变化如此迅速而剧烈,虽然在外销量上还未有大幅度的提升,但是外销置业主体、置业范围、物业类型等在上半年都已经“面目全非”了。
不同于以往的是,随着北上创业、工作的香港人越来越多,曾经流行的“深圳居住、香港上班”的生活模式已经悄悄地被“深圳居住、深圳上班”的模式所取代,来深圳置业的港人向社会上层扩展,港人深圳置业的范围随之扩大,所需物业类型也同以往有所区别。外销变脸,该如何应对?
2002年上半年深圳楼市的供应量几乎接近400万平方米,但售出仅有240多万平方米,尤其是所谓的“豪宅”市场竞争更是惨烈。结构失衡带来的市场压力成为不少楼盘的“紧箍咒”,越收越紧。从近几年的外销数据来看,外销面积在深圳房地产市场总销售面积中的比例一直处于10%,但外销所占的这10%的市场份额却是深圳房地产市场高端部分的主要消费力。外销,是不是舒缓豪宅压力的有效途径呢?
外销市场新变化
从今年上半年销售面积、成交金额来看,外销市场平稳发展,并无剧烈波动,同比上年分别增长24.6%和24%。但是港人置业区域、客户层次、专业用途等指标却变化明显。
变化之一是港人置业深圳的区域。从今年上半年外销数据显示,置业首选福田的港人增至44.3%,超过罗湖区7个百分点跃居第一位,南山区所占比例由5%增至8.4%,这显然是未来西部通道建成对于外销市场区域变化的推动作用,龙岗区也由2%的比例增至7%,这表明随着港人对深圳其他片区逐渐熟悉和了解,城市中心西移的步伐加大,市政配套设施的逐步完善,以及地铁工程进展顺利,港人的置业区域在大规模向罗湖以外扩张。
变化之二是客户层次。中原地产的调查资料显示,来深置业的香港白领阶层由2000年的31.5%升至2002年上半年的48.4%;公务员则从2000年的13.3%升至2002年上半年的15%。
变化之三是置业用途。2000年香港客户在深购买物业的主要目的是自用,而近来度假物业和具有投资价值的物业渐受港人欢迎。从2000年至2002年上半年,自住的比例已经从61%下降到48.9%,而度假及投资型物业则有上升的趋势,到2002年上半年其比例分别升至32.5%和14%。
随着外销市场出现的这三种主要变化,港人置业深圳的户型需求、面积需求、付款方式需求、对装修标准的需求都产生了相应的变化。
外销蛋糕要做大?
外销并非深圳房地产的主流市场,每年的外销量约为10%左右,去年深圳的外销面积为56.7万平方米,占总销量的9.8%,今年也不例外。从外销量来看,今年上半年二级市场外销面积达21.5万平方米(占整个二级市场的7.7%),三级市场外销面积2.3万平方米(占三级市场的2.1%),外销比例与上年同期基本持平,外销量分别增长24.6%和14.6%。
深圳中原地产总经理李耀智认为,从深圳历年的全年市场走势来看,外销市场下半年成交量会远远高出上半年,2002年下半年深圳外销市场将会有不俗表现。他预测,下半年二级市场外销面积将增至43.5万平方米,三级市场外销面积将增至3.9万平方米。
置业国际集团主席蔡涯棉预计,2002年下半年港人购买深圳住宅物业的单位数目将会有显著增加;罗湖放宽港人投资政策的实施将刺激更多的港人到深圳营商、工作及投资置业,这对商铺销售有较大促进;香港个人及企业购买深圳物业作投资用途的比例将由今年首季的12%升至约20%,即每5个购买深圳物业的人中就有一个用作收租投资用途。
今年外销比例虽然不会有较大幅度的提升(维持在10%左右的水平),但由于今年深圳房地产市场推盘总量基数巨大(上半年深圳市新增商品房供应量就将近400万平方米),外销面积将比以往有较大幅度的增长。
外销给豪宅解压?
置业国际在年初预测,今年深圳优质住宅物业的交投量将有20-30%的增长,而价格将有10-12%的升幅。从港人的眼光来看,深圳楼市相对于香港楼市有着无可比拟的价格优势,虽然近年来香港房价持续走低,但深圳同香港的房价仍有天壤之别,至少仍有5倍以上的差距,因此,价格是很大的吸引因素。个别深圳购房者抱怨港人来深圳买房拉升了深圳的房价,此种看法虽有点偏激,但也不无道理。外销带给深圳房地产市场价格压力,但解铃还须系铃人,外销应该也的确能够为“豪宅”解压做出贡献。
豪宅市场供应区域高度集中成为今年楼市的一大特点,今年豪宅的推盘量是近三年来的高峰,主要分布在福田、南山两区,由西向东沿深圳湾一带、香蜜湖直至市中心区。香蜜湖、华侨城片区上半年推盘量最为充足,而下半年推盘中心必属中心区无疑。豪宅作为房地产高端产品,如果仅仅依靠10%左右的高收入人群和一部分二次置业者是无法消化现有供应量的,这势必需要依靠外销。因此,出现了“豪宅必外销”的现象。
从发展商的角度来看,打外销牌不失为化解楼市高端产品竞争压力的良策。外销区域向更大范围扩展、客户层次的提高、目标物业的变化等也都为这样策略的有效实施提供了现实条件。万科金域蓝湾定下50%的外销目标,也许正是基于这样预期。
但是,从目前的“豪宅”市场销售指向来看,除了有限的几个楼盘外,针对港人销售的“豪宅”项目并不多,营销策略也不十分到位,效果自然也差强人意。
也有业内人士一针见血地指出,让外销给“豪宅”解压只是舒缓楼市高端市场高强度竞争压力的权宜之计,而非根本的解决办法,要防止深圳楼市在今年出现我们不愿见到的地产“拐点”,最重要的是要调整目前房地产市场的产品结构。但更多的专业人士认为,既要治标也要治本,等待市场自行将产品结构调整到合理需要一个相当长的时间,对具体项目而言,销售的压力会越来越重,能治标是当前更为急切的需求。
-随着北上创业、工作的香港人越来越多,曾经流行的“深圳居住、香港上班”的生活模式已经悄悄地被“深圳居住、深圳上班”的模式所取代,来深圳置业的港人向社会上层扩展,港人深圳置业的范围随之扩大,所需物业类型也同以往有所区别。