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也许是深圳房地产近年来运气太好,自1996年深圳地产步出低谷以来,深圳房地产已连续6年出现了良好的销售势头。
1996年至今,每年的平均销售增长率约15%,而深圳近年来人口平均增长率为8%左右。房地产的销售增长率已超出人口增长率近乎一倍,这种情况在我们看来有悖常理。但由于深圳人均GDP的增长水平较高。2001年深圳人均GDP水平已接近5000美金,位居全国第一,而深圳的恩格尔系数2001年是28.2%为全国最低,这使得深圳的住宅消费有一个良好的市场支撑。
在国内形势一片大好的情况下,深圳的地产有无潜在的危机呢?这也是许多发展商所关心的问题。笔者认为短期内深圳地产仍会有几年辉煌的时期。但也要警惕供求失衡的隐患。这主要是今明两年的高档豪宅进入“大塞车”时期,会造成个案推广阻力加大,而不得不进入持久战。这种情形并不是今天才遇到,而在90年代中期时我们就有这样的教训。
从1992年到1994年,深圳当时推出的高层住宅明显超过多层住宅,形成了多层住宅走俏,高层住宅积压的情况。1998年有人提出豪宅还会走多远的质疑,之后的市场反映并不强烈。那么今明两年,高达500万平方米的高档豪宅,有多少人去消费,我们打上一个问号。很可能会再现当年现楼不如楼花价格的局面,这种情况可能会出现的2003年的下半年或2004年的上半年。