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期房预售也称“卖楼花”,是一种常见的房地产交易形式,因为它既能帮助发展商先期筹集建设资金,又能因价格较低给消费者带来潜在效益,同时给消费者选择房子的户型、结构以较大的机会。买卖期房,一般要签订预购合同,合同规定的内容可称之为买卖双方的“期望值”。发展商承诺的“期望值”,往往会大打折扣,令购房者犹如掉进“期房陷阱”。
化为泡影的“期望值” 去年武汉市房地产界发生了一起令人震惊的事件:位于汉口前进一路的南泰亚希大厦预建28层,但仅建6层框架后便停了工。9月中旬,有人发现售楼者不知去向。为此,已预购房屋的投资者连日集会,一方面愤怒地寻找售楼者;另一方面找有关管理部门要求解决问题。据了解,南泰亚希大厦是1996年开始预售的。发展商用以吸引购房者的条件是:所有商铺发展商包租3年,包租期间,发展商每年按购房款的25%回报购房者。此等优惠条件吸引了约2000名投资者入伙,发展商收取订金和购房款约5000万元。发展商不知去向后,购房者的期望化为了泡影,连购房款都无法收回。
一份调研资料显示,武汉市长期停工或建建停停的房地产项目最少有30多个,这些项目所以出现“死火”或“半死火”状态,主要是因为缺少资金。一个项目总经理坦言:“当初的资金仅占整个项目发展所需资金总量的20%。但那时我们相信可以通过卖楼花而取得资金。即使花两年时间卖掉50%,整个项目也可以顺利完工。想不到后来的情况大出意料,前期的经费支出大大超过了预算,而楼花的销售情况远远没有达到期望的目标。结果便出现了恶性循环,没有资金,工程只有停下来,工程一停,销售更困难。”南泰亚希大厦发展商承诺25%的回报,正说明其建设资金不足,不然怎么会将如此丰厚的利润拱手让人。发展商的如意算盘有赖于大量的投资人踊跃认购楼花来支持。问题是,如果投资者的认购情况达不到发展商的最基本的销售目标,那么他连楼盘都不能如期建成,又用什么来支付每年25%的回报呢?
大打折扣的“期望值” 国家房地产管理法规定:期房预售要有许可证,只有地下基础全部完成,地面建筑完成25%,才有条件办理期房预售许可证。但有些房地产公司还没施工,就已开始向社会预售期房筹集资金,这无疑是“空手套白狼”。其实业公司张经理与某房地产公司签订期房预售合同,先期交付30万元预售房款,合同约定同年7月交房。到交房期限,房地产公司说要推迟到第二年元月,可第二年元月,张经理再次造访房地产公司,对方却说要到6月交房。多次奔波,张经理始终得不到确定的交易日期,万般无奈,只好诉诸法律。经过律师多次交涉,房款才得以追回,但其中的周折已让消费者对期房望而却步。到期拿不到房是种苦恼,拿到质量低劣的房何尝不是苦恼呢?有些发展商在期房预售时,总喜欢夸大期房的“闪光点”,可实际情况与承诺相去甚远。某房地产公司安装的浴盆,在期房预售时,声称用的是新材料,其实内部骨架是竹架,不经意间脚下就捅出个大窟窿,消费者能沉默吗?一住户周某在关门窗时,玻璃突然滑落,重重地砸在他的脚背上,割断两根血管。周某痛心地说:“房地产商要创造效益,但不能以牺牲良心为前提,今天碰巧砸伤的是脚背,明天要是砸到眼睛上,后果会怎样?”
上海市有关部门曾对271个单位工程进行检查,其中有29个工程项目不合格,不合格率达11%,且质量低劣现象大都发生在期房中。期房建造,很大程度是“拿客户的钱造房子”,当资金不足时,很难保证工程质量。有些项目虽然勉强完成,但配套设施跟不上,给用户造成极大不便。
偷梁换柱的“期望值” 期房预售有个特点:住户对住房的选择,只能依赖房地产商先期的承诺,有些房地产公司利用这种承诺存心欺骗公众。西安市陈某与某合资房地产公司签约,以每平方米4000元购买期房,总面积为125平方米,并按合约将50万元一次性付清。可搬进新宅发现住宅只有73平方米,整整少了52平方米。面对陈先生的责问,房地产公司振振有词:“小区里的锅炉与配套设备,都在为你们提供服务,这些公共设施大家都不公摊,那公共设施又归谁管呢?”有的期房还在草图上,房地产商即草草与顾客签订合同。武汉市关某购一套房,建筑面积188平方米,先付50%的房款,余款交房后分期付清后,又被告知楼房面积已变成262平方米,需要补交房款。原来房地产公司当初向设计院提供面积为188平方米的住宅草图。设计正式施工图时,设计院发现面积有误,楼房面积应为262平方米。关某当即提出退款。“退款倒是可以,不过现在正是造房期间,要等到楼房销售出去后才能兑现房款。”消费者此时显然失去了主动权,只有哑巴吃黄连的份了。
期房官司此起彼伏,房地产管理部门无疑是有责任的。责任在于对房地产开发企业的资质审查不够,监管力度不够。回避期房购买风险,首先要求管理部门加大监管力度。其次消费者购买期房时要严把合同关,认真查看房地产开发商提供的期房预售许可证,并严格规定违约责任,发展商要树立良好的信誉。只有多方共同努力,期房才能真正成为购房者期望的房子。