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最近,武汉市房产局对近10年来房地产中介行业发展情况作了一次调查摸底。调查表明,随着房地产热不断升温,武汉房地产中介服务的成熟度距离老百姓对它的期望值还有一定的差距。
机构发展较快,年检合格率逐年上升。近几年,武汉市中介机构发展迅速,每年都以几十家的速度在发展。截止去年,批准成立的房地产中介机构共有297家,其中年检合格的有213家。在迅速发展的同时,年检合格率也在逐年上升。1993年批准成立了7家,年检合格的只有1家,合格率为14%;1998批准成立的达44家,年检合格的仅24家,合格率为55%;到2000年批准成立有68家,年检合格64家,合格率达到了94%,而去年年检合格率为100%。
区域分布不平衡。武汉市城区的房地产中介机构主要分布在汉口的江岸、江汉、桥口和武昌4个区,而洪山、汉阳、青山3个区发展较弱,各区发展明显不平衡。在年检合格的213家中介机构中,江岸区有69家,江汉区有68家,桥口区有20家,武昌区有33家,其他3个区的中介机构总共只有23家。
中介机构规模偏小。在213家年检合格单位中,注册资金在100万元以上的38家,占18%;50万元的30家,占14%;30万元的42家,占20%;20万元的88家,占41%;10万元的15家,占7%,平均注册资金为39.8万元,注册资金在100万元以下的占82%。这反映出武汉市中介服务机构多数规模很小,已适应不了自身的客观发展要求,也适应不了我国加入世界贸易组织带来的挑战。
从业人员素质有待提高。在213家房地产中介机构中有1400名从业人员,其中取得经纪人资格的639人,平均一家公司只有3名经纪人,还有761人没有参加经纪人培训班学习,没有取得经纪人资格。这些中介从业人员中,本科以上的269人,占19.2%,专科学历的672人,占48%,专科以下的459人。占32.8%。在有专科以上学历的941人中,学习房地产专业的仅为58人,占从业人员总数的6.2%,学习房地产相关专业的97人,占10.3%,其他专业的786人,所占比例高达83.5%。
中介机构硬件设备水平较差。目前,武汉市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差,虽然大多数配备了电脑,但利用率不高,开发不够。一般是“一个门面,一张桌子,两把椅子,一部电话,两块板子(写信息)”即可开业。武汉房产局抽样调查了30家中介机构,其营业面积20平方米以下的2家,占6.7%;20-40平方米的8家,占26.7%;40-80平方米的10家,占33.3%;80平方米以上的10家,占33.3%。
中介管理法规不配套。房地产中介服务业需要有严密的法律法规规范管理。而目前房地产评估、经纪活动等只有一些零星的法规,从国家到地方,尚未正式制定出专门的管理法,市场活动和行业管理均缺乏统一、权威的法律依据。特别是技术管理、价格管理的法律法规仍是缺门,以致出现迎合委托人要求,任意抬高或压低评估价格、乱收费、现金回扣等不良风气。
中介服务制度不完善。中介服务机构从注册登记到审查备案、从业人员从培训考试到资格认证、服务范围从注册地到行为地的管理制度,都比较混乱,除房地产行政主管部门外,建设、工商、物价、民政、居委会等部门都在审批、认可中介服务机构;更有大量的无照、无证人员从事“水货”中介服务。在市场上没有形成统一的类似律师制度那样的资格、资质、执业管理机构。政府部门尚未设定房地产中介服务从业资格等级和分层次管理的制度。
中介信息渠道不畅通。由于房地产评估与经纪是与市场信息紧密结合的,房地产中介服务对市场信息和相关技术的要求都很高。而目前在武汉市,有的房地产中介机构连计算机都没有配备,更谈不上信息网络的建立健全。市场信息量少,且渠道不畅,在很大程度上影响了中介服务质量的提高。中介服务行业内的技术手段比较落后,方法陈旧,高素质的专业人才缺乏,大量注册估价师虽有资格,并不执业。
中介服务收费不统一。在收费观念上,有些房地产中介服务企业认为,房地产中介服务作为服务业的一种,其获取利益的根源,并不来自于房地产价格本身,而是来自房地产交易过程中传递信息、完成交易任务功能的酬金,因此,合理的收费应是从房地产成交价格中抽取一定的百分比。在收费标准上,有些房地产中介服务企业认为,由于社会大众对“服务付费”的观念尚未完全确立,加上改革开放以后受国外一些中介服务收费标准的影响,以及有关行政管理部门尚未制定一套完善的中介服务价格体系,造成收费名目繁多,标准不一,甚至认为,为配合房地产市场发展需要,赚取超价或超价对分也是应该的,在一定程度上也制约了中介服务业的发展。