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凉一阵,热一阵,今年夏天到底是凉是热,倒有点难判伯仲。但现在终于是凉下来了。仍然含糊的是楼市,今夏楼市是冷是热?一句话有点儿说不清楚。
从统计数据上看,今年上半年累计完成房地产开发投资388.9亿元,同比增长36.2%,销售商品住宅271.5万平方米,同比增长15%。总体仍呈升势。而且这个势头在下半年也应当毫不衰减,因为截至上半年北京市商品房开复工面积已达5000万平方米,这个庞大的蓄水池会源源不断地把新楼盘一个一个输送到市场中来。
虽说总体呈增势,但从1月至7月房地产市场的增长率却不是平均分配的,这也是楼市冷热不均说法的来由。一季度北京房地产市场的强劲走势,给2001年年底大泼冷水的人来了一记闷棍,谁说楼市要降温?—2002年1至4月商品房销售160万平方米,同比增长40%。北京楼市的红火是当然还是想当然呢?
但时至年中,随着楼盘上市量的集中,销售快速增长的势头又陡然放缓—截至6月底,全市累计销售各类商品房283.4万平方米,同比增长13.6%。销售增长从四成变为一成。这不是降温又是什么。
“千万”门槛过得容易走着难
“千万”即是1000万平方米。金网络顾问副总杨强宏认为,从1998年年销400万平方米,跨越到2001年年销1000万平方米,这个过程住宅释放速度是较快的,但一旦跨过了1000万平方米的门槛,就不容易了。对于京、沪这样的大城市而言,二级市场(商品房)年销1000万平方米是年度市场消化量的临界线。
对于一季度北京商品房市场销势红火,杨强宏认为,一方面一季度新入市楼盘数量极少,而此时恰值2001年下半年至2002年年初的客户有所积累,这样供应量少,购买者多,市场几乎呈负增长,所以会出现住宅销售量大于竣工量的热销局面;而4月份开始大量新盘入市,市场处于集中供应期,但1、2、3月份又消化了一大批购房客户,这一正一反,销势走淡是必然的。
2003年上半年将是集中供应期
这里就提到一个“集中供应期”现象,如果在楼盘入市量少的阶段,销售势态会相对增长,在售楼盘都觉得好过;如果是楼市集中供应期,那么在售楼盘的销售压力必然增大。
值得注意的一个问题是,2002年12月31日为北京土地交易中心禁止协议出让的“红线日”,如果在此期限之前未完成土地出让、规划的,将被土地整理中心收回进入挂牌、拍卖程序。从现在开始,已与土地方达成协议,但尚未办理出让、规划手续的发展商,会纷纷快马加鞭,以赶在“红线日”之前把协议土地变为开发用地。
这样的一个结果就是,以前不紧不慢,本想慢工出细活儿,或是其他原因没使出吃奶劲儿去搞项目的,在年底之前势必会把土地搞定。可想而知,在2003年上半年,这些“赶鸭子上架”的项目,会纷纷登场,届时,市场状况想不是“集中供应”都难。
中高端产品压力更大?
目前的市场反应,以中高端产品的销售压力更为显著。但按区域划分的话,则程度又大有不同。东部地区的中高端项目,由于供应量较为密集,因此迈进难度有种走两步就要倒一步的感觉。相对而言,海淀地区的市场情形,要好过得多。香山成为开发热区,其实就是西部区域市场空间潜力仍大的证明。
说东部地区吃紧,但今年的几个亮点却又出现在东区,位于东坝的北京奥林匹克花园广告未打,一期800套就告预订完毕;翠城仅仅在打出数期广告之后,也出现了排大队抢房号的热销景象;其他如美然动力街区、柏林爱乐、蓝T公寓也都销售顺畅。
对于每平方米7000元、8000元以上的中高端产品而言,大约最能感受到“集中供应”的滋味了。往一年前看,这些项目未入市时,当时的市场是怎样的—WTO、奥运会、CBD规划出台,可谓利好扎堆。但问题是这些利好的可兑现性,却太不现实了,起码距离有点远,但市场却已经开始透支这些利好因素了。
泰跃地产销售负责人季满如认为,产品“同质化”,而且供应集中是造成东区高端项目受阻的根本原因,户型普遍在180平方米至200余平方米。对于客户而言,由于目前市场信息高度透明化,对尚未上市的项目也抱有观望心理,在CBD区域内,尚未开售的项目有号称以价格取胜的万达、以产品细腻致胜的金地,还有广州巨头富力,客户持币待购不是很正常吗?反过来对于开发商,一方面土地闲置两三年不开发就面临被收回的可能,另一方面,目前的开发资金多以销售现金流做支撑,因此需要抢时间、抢进度,否则扛不住。这样的必然结果就是剃头挑子一头热。
产品差异细分是减小风险的必由之道
从近期的政策动态看,政府有关管理部门,在不断推出利好市场的新举措,购房税费削减,二手房免交营业税,内外销的分别行将取消。这些举措对于楼市,无疑是利好。但宏观面的利好,并不说明个体产品的压力会有所减轻。
差异化产品越来越显现出其竞争力。中关村的长远天地,为住宅立项,却在规划设计上“写字楼化”,比如其过道的电梯旁,设置了公共卫生间,每套户型尽量减少如储藏间等纯居住功能空间,在包装推广上强调该楼盘为商用;反过来,北三环的当代青云,虽为写字楼立项,但结构却像住宅一样按套划分,把写字楼“住宅化”。这两个项目,都取得了相当好的市场效果。
性价比较高的商用楼盘似乎是当下市场的香饽饽,东四环的住邦2000商务楼,从东区的重重包围中冲了出来,目前售价已升至每平方米9000余元。
与灵活多变的差异化产品策略不同的是,更多的楼盘在自说自话。泰跃地产季满如谈到这个问题时说,两种情形值得注意,一是开发企业多有自己的惯性,做熟了哪种类型的住宅,不太容易再改做其他类型产品,这样易犯的错误就是在不适当的地段,非常自信地运作根本没有市场潜力的产品;二是市场产品构成与市场表现力的不同,比如目前高端产品构成是180平方米为主,那么后来的产品是否就要以此为参照呢?一定要看其市场表现力如何,也就是这样的产品构成,市场到底消化了没有,如果卖不动,那就是无效或是低效产品构成,后来的产品当然要做到再细分,才有生命力。
市场需要细分,需要差异,开发企业并非注意不到这个正在剧烈潜变的暗流,但正像精彩产品是稀缺的一样,真正专业化的房地产人才更为奇缺。如果说当年现代城挖人事件纯属意气用事,现在再发生挖人事件就实在不足为奇了。