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-整顿原因-住房关系千家万户
天津市房管局有关负责人在整顿“楼市”会议上强调,住房问题关系到千家万户,与群众的生活息息相关。开展房地产市场秩序整顿,严厉打击各种违法违规行为,就是为了营造公平公正的交易环境,净化房地产市场,保护广大群众的合法权益。因此,房管部门希望得到社会和广大群众的支持配合,形成齐抓共管的合力,并积极举报房地产市场的各种违规行为。
-整顿要求-集中整治百分百调查
按照国家七部委和市政府要求,本市房管部门从上月开始进行的整顿规范房地产市场秩序企业自查阶段已经结束,目前已进入专项检查整治阶段。市房管局要求各级房地产管理部门从即日起对房地产市场集中进行专项检查整治,出重拳打击各种违规违法行为,净化本市房地产市场,对消费者的举报,百分之百受理并进行调查。
-整顿重点-四大重点诸多方面
一是依法查处商品房违规销售和面积“缺斤短两”行为。主要查处房地产开发企业或代理企业未取得商品房销售许可证售房的;盗用其它项目销售许可证售房的;多摊公共面积的;不按测绘机构出具的面积计算结果售房的;房地产开发企业与房产测绘机构串通,在面积计算中弄虚作假的。
二是依法查处房地产中介活动中的违法违规行为。主要查处发布不实信息,利用假信息骗取“看房费”的;通过派人假冒房主,串通真房主以假出租、出售等方式骗取中介费的;迎合委托方要求,采取“高评”、“低估”等方式出具不实房地产估价报告的;采取评估收费折扣或给委托方回扣等方式进行不正当竞争的;未取得房地产中介服务资格,擅自从事房地产中介业务或未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的。
三是依法查处物业管理中的违法违规行为。主要查处不按合同约定履行服务、兑现承诺的;违反规定乱收费的;物业管理人员在实施管理服务过程中侵犯业主权益拒不改正、致使矛盾激化的。
四是依法查处房屋租赁中的违法违规行为。主要查处不办理房屋租赁登记备案和出租危险房屋,尤其是企业厂房出租未办理租赁登记备案和出租危险厂房的;擅自转租公有房屋的;房屋租赁经营单位违规从事租赁经营的。
-相关链接-十大问题难为购房者
中国消费者协会对当前最为突出的商品房消费投诉进行了较为细致的分析,认为当前房地产市场存在广告误导、房屋面积“缩水”严重等十大问题。
一、房地产广告误导倾向严重。主要表现在:房产商给楼盘位置“化妆”,尽可能在语言表述和图标上缩短物业项目与市中心的实际距离;以“起价”做诱饵,让人一看价格便怦然心动;绿化面积水分大,在房展会的楼盘展示广告中,赏心悦目的绿色楼盘的确吸引了购房人的“眼球”,然而现实的状况却与广告相去甚远,配套设施的宣传更是雾里看花,楼盘广告中称附近学校、超市、银行、医院、停车位及车库、管道煤气等设施一个不少,然而实际上该小区所涉及的管道铺设、室内设施的改装、资金来源和筹集等都还没有落实。
二、房屋面积“涨水”、“缩水”严重,消费者投诉解决很难。按照《商品房销售管理办法》规定,面积绝对值误差超过3%的,购房人可以选择退房,但是通过调解要求开发商退房则相当困难;而采取分期付款或在银行按揭购房的,出现此类问题,要求退房就更是难上加难。当前面临的面积问题主要表现为实测面积多于合同面积就收消费者的钱,但当面积少时却不对买房人进行相应补偿;公摊面积更令买房人说不清楚。
三、小区的主要配套设施很难到位。如电、煤气、暖气因为开发商与公用事业单位相互扯皮,致使业主权利迟迟得不到保障。
四、消费者的合法权益受到侵害后,经常出现消费者有理却得不到开发商的赔偿、法院也不受理的局面。
五、商品房质量问题鉴定起来非常困难,有的检测部门不接受或者不敢接受消费者个人的委托鉴定。
六、有助于解决纠纷的渠道宣传力度不够,如《浙江省消法实施办法》已解决了许多购房纠纷,但因宣传力度不够未能起到对其他省市(自治区)的示范作用。
七、消费者自我保护措施不力。受缺乏专业知识的限制,加上绝大多数人是第一次购房、经验不足等原因,往往自身防范意识不够,与开发商签订买房合同时不会运用合同条款来保护自己的合法权益。
八、物业管理问题相当严重。主要表现在:物业公司受雇于开发商,有的干脆就是开发商的子公司或“兄弟”公司,因利益相关联,一旦业主与开发商发生纠纷,物业公司必然走到业主的对立面。一些公司自定的所谓“业主公约”显失公平,对业主利益进行种种限制,甚至强行剥夺业主用电、用水、取暖的权利;一些物业公司乱收费,纵容部分员工野蛮管理,甚至把管理当成管制,动辄对业主大打出手,严重侵害消费者的人身权利和财产权。
九、《商品房买卖示范文本》存在缺陷。目前商品房的购买主体是普通消费者,但示范文本却没有把《消法》作为其制定的依据,使《消法》保护弱者的立法精神无法在其中得到全面、充分的体现。因此,消费者购买商品房时签订《商品房买卖示范文本》合同,可能会因此而丧失部分权利。
十、开发商在售出大部分房屋之后,为了赚取更多的利润,擅自改变规划,将售房广告中向消费者所做的美好承诺弃之脑后。
-出台措施-楼盘不准再乱评比
最近,一些单位和组织未经主管部门批准,擅自决定评比项目、出台评比标准、评选办法,从事“生态住宅”、“健康住宅”等评选、评比及授牌活动,给企业或项目冠以名目繁多、名不符实的称谓,甚至冠以国际、亚太、中国等名称混淆视听,有的还在报纸上大肆宣传,误导消费者。
为了维护房地产市场良好秩序,纠正各种乱评比活动,日前建设部等7部门联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》。具体内容包括:
一、严格清理房地产市场中出现的各种乱评比活动,营造公平、健康的市场环境。任何部门、单位和民间组织对住宅小区及房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业组织的评比、排序活动,必须严格按照有关要求,报经有关部门批准。未经批准的评比、授牌活动必须立即停止,并对已造成的影响予以纠正。
二、进一步加强房地产销售广告管理。对在房地产广告中出现乱评比、乱排序等对房地产项目进行综合评价内容的广告进行严肃查处。
三、今后,建设部组织、参与或同意的各项评比,都将在评比之前发文通知,并在《中国建设报》和建设部网站上发布;否则,地方主管部门和企业有权拒绝。
四、各类评比活动,一律不得收费或变相收费。
五、对非法进行评比、排序活动,擅自向社会发布评比结果,违规进行广告宣传,在评比、排序、授牌活动中乱收费,甚至进行欺诈活动的主管单位,建设部将提请有关部门依法查处。