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个人住房转按贷款在京沪的推行和大受欢迎,让同样面临商品房二次销售和还贷矛盾的本市购房人不禁疑问,天津到底有没有转按揭?贷款未清的商品房如何转手?
挺像二手房贷款
所谓个人住房转按贷款,是指在个人住房货款还款期内,因借款人出售作为抵押物的房屋,贷款人向新的购房人发放的、用于其购买作为抵押物的房屋的贷款。
据了解,目前已经开始实行转按揭贷款的城市,大多将其视作二手房贷款,并参照二手房贷款的条件与程序办理。同时应注意,转按贷款应按剩余的贷款余额和剩余贷款期限转让给新借款人。其操作程序为:1、原借款人提出转按申请;2、房产转让双方签订转按协议;3、新借款申请贷款,提交资料(资料参照二手房贷款);4、贷前调查、审查、审批;5、买卖双方办理房屋过户、取得《房产证》、进行房产评估;6、签订借款合同、抵押合同,填写借款凭证、交保险费;7、变更房产抵押登记;8、银行发放贷款;9、贷款发放的次月,借款人开始使用存折(或卡)于每月分期还款;10、贷款本息还清后,注销抵押登记。
转按揭还是重新按揭
像京沪两地那样系统成型的转按揭体系,在本市还没有出现。不过,本市一家中介公司却声称自己即将推出转按揭贷款服务。
据该公司负责人介绍,他们是通过公司出资周转实现房屋的“转按揭”。即以公司资金偿清原贷款剩余债务,购房者再申请二手房贷款,购买该房屋。由此不难看出,这家中介公司推出的转按揭贷款实际上是两个独立的贷款与还款过程,买房人的贷款几乎是纯粹意义上的二手房贷款,是一个重新贷款的过程,而非按揭贷款的责权转让。这种贷款是通过中介公司的资金介入将两个贷与还的过程连贯起来,看似贷款直接转让的转按揭形式。也就是说,本市目前还不具备真正意义上的转按揭服务。
房管新规未到出笼时
有业内人士认为,转按揭对于住房市场的更新、加速市场运行都有着积极的作用,同时也给购房者提供了更多的选择。对于天津这样一个快速成长的市场,转按揭的出现也许将会是一剂效果奇佳的助长灵。
对银行而言,转按揭业务要求对个人住房贷款的“转按、加按、换按”,手续比较复杂、风险也相对较大,但市场的需求还是引导它诞生的主因。而对整个市场而言,转按揭则需要更多的政策支持和规范。
本市房管局产权处有关负责人介绍说,对转按揭贷款的需求在目前的天津市场上,还没有形成主流,市场氛围还不成熟,因此也还没有出台有关转按揭的相应政策和法规。