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记者从津房置换及农业银行天津河西分行等有关部门了解到,因为转按揭实际上是将没有还清贷款的商品房连同按揭款项一同出售的特殊二手房交易行为,因此买卖房屋价值评估、资金转换、产权交割是交易成功的关键。在理解上可以把握以下几点:
-终结第一贷款合同的现金:由中介机构先行垫付,中介机构对受垫付人(卖房人)采用房屋产权抵押等形式做保证。
-房屋价值评估:因为房屋价值受到当期房屋交易价格的影响,转按揭所出售的房屋价值要重新评估,房屋转让总价格要通过重新认定评估及买卖双方认可。
-转按揭贷款数额:第二贷款人(买房人)可根据自己的实际情况重新建立新的贷款合同。
-办理转按揭手续:由中介机构核实和承担房屋来源、产权证等风险问题,并代办转按揭相关的贷款合同、产权转换等手续。
-银行方面为什么还不能直接办理转按揭:首先,买房人申请贷款大都选用开发商阶段性担保加抵押的方式,即买房人在办完产权证后,在还款期间,把产权抵押给了银行。原购房者向银行贷的款还没到期就想卖房,那么与银行签订的合约并未解除。作为抵押权人,银行要求买房人还清贷款、解除抵押合同后再重新进行交易办理相关合同。所以当前最急迫的问题是手续如何衔接,也就是原购房贷款合同的解除与新的购房贷款合同的签订如何衔接。
其次“担保人”扼住“要塞”。“转按揭”在法律上没有任何问题,新的买房人只要经过严格资信审查,银行确认其有偿付能力,通过债务转移,将负债人变更,银行可以先给出转让贷款的承诺,买卖房屋的双方就可以到房管部门办理产权登记手续。但只有过户以后,新的买房人才能办理银行抵押贷款,再到房管部门进行长达近三个月时间的产权办理、过户登记,这段时间里,谁来担保。原贷款买房人在没有拿到现金的情况下,当然不放心将自己的房子过户给新的买房人,新买房人也存在同样风险。
为此,有专家呼吁应该建立相应的大家都信任的中介等相应机构,来为各方提供担保等责任。