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尽管毛坯房为购房者的个性化需求提供了空间,但其被赶出市场的厄运几乎成了现实。建设部正在征求意见的《商品房住宅装修一次到位实施细则》规定,将取消毛坯房,新建城镇商品住宅的集合式住宅推行装修一次到位。建设部住宅产业化促进中心的负责人介绍,毛坯房的存在,给房地产市场带来不少问题,有些装修游击队以次充好、偷工减料,装修质量难以保证;而国家对“毛坯房”由半成品改为成品没有统一标准,一些开发商粗制滥造所引发的纠纷也越来越多。因此“成品房”的话题成了目前各地开发商、消费者及媒体关注的焦点。
回头看看咱们一直以稳健著称的天津的住宅市场,“成品房”尚未形成潮流,只有个别综合实力比较强的开发商以有限的数量投入市场作为试金石投石问路,试探市场的反映。近日,看到了一份上海关于成品房的资料,作为走在中国房地产开发前沿城市的一些经验也许可以给我们一些启示和借鉴。
在上海,经过开发商的努力推动,政府的积极引导,在短短一年半的时间内,内销全成品房完成了从无到有,从被拒绝到被接受的过程。据上海的一份调查资料表明,未来一年中有60%的购房者有意向购买成品房,而认为成品房是房地产发展趋势的更高达88%。然而实际市场成交与购房意愿之间的鸿沟却不容忽视。2001年,在其全市成交的15万套商品房中,成品房仅为3000套,2002年计划完成3万套,但仍不足市场交易量的20%,许多开发商都表现得十分勉强,反复强调做成品房的种种难处。20%与60%的巨大差距,到底是购房者叶公好龙还是市场有难以逾越的鸿沟呢?
当地的政府职能部门、部分开发商、建材供应商和房地产专家等业界人士进行了一场研讨,结果认为,成品房大势所趋,而在当前市场上存在的三个问题阻碍了实际交易。
个性问题:
成品房无法满足业主的个性需求?
个性问题是成品房在市场上最早遇到的问题。尤其在毛坯房大行其道的时候,“充分体现个性化”是毛坯房最鲜明的旗帜。因此也是让开发商和政府最费脑筋的问题。所推出的装修菜单也尽可能完成个性与共性的折中。事实上,调查表明,50%的消费者认同开发商提供的装修菜单,高学历者则高达75%。因此,装修菜单在考虑个性化的同时也必须适度。否则集团采购达不到批量,管理复杂化反而会增加成本。有位开发商有150套成品房,只做了三种样板房,客户就做三选一,他认为上海一年有15万套房成交,我们的房子不是卖给所有的人,只是卖给这150户人,三套房足够满足我们这150户的共性,现在的装修趋势也是重装饰,轻装修,业主完全可以根据软装饰的差别体现不同的个性风格。而且调查表明,半数以上的人认为装修的风格就应该是简洁实用,尤其45岁以上的人更是100%肯定这一点。
这也给成品房的市场研究工作提出一个新的课题,即在建设初期就做好市场细分及市场定位,将成品房的竞争引入一个更高的层次。
成本问题:
成品房会增加购房支出?
与小作坊式的单套毛坯房住宅的装修相比,由开发商统一装修正规监理的管理成本会提高,而采购成本会大幅降低。但目前开发商普遍缺乏的是成品房管理上的控制力和采购成本上的谈判能力,而全成品房最大的考验就在于集团采购、工程进度控制和成本控制。在美国,绝大部分房屋都装修到位交房的根本动因也是成本,毛坯交房仅限于一小部分顶级豪宅,这部分人有足够的支付能力满足个性化的要求。
集中采购的利益的确是显而亦见的,以一套意大利全进口的卫浴三件套为例,近千套的集中采购,成交价竟可以是零售价的40%!但针对于装修这项只相当于30%的成本来说,开发商所要投入的却是70%的管理控制精力,否则,大规模采购所降低的有限材料成本往往会被无法控制的管理费用所抵消。因此,开发商往往想借力于装潢公司,而当前即便是一些大型的家庭装潢公司也只是小作坊的一种堆积,缺少一流的管理。
一些开发商认为,成品房必须从设计的初始阶段就开始考虑装修与房屋土建的配套问题,在美国,大量的工厂化的预制件已将“土建”和“装修”合为一体,如果人为拆改,成本将大为增加。因此从产业化的角度考虑,成品房的推广普及将极大推动住宅建设产业化的发展,影响整个建筑业的格局,成品房将是一场对房地产公司经营能力的大考验,甚至是重新洗牌的过程。
质量问题:
谁来保障成品房的质量?
调查发现,在2001年开发的已入住的成品房楼盘业主中,对装修质量不满意的比例高达72%,其中有房屋的质量问题、装潢的质量问题和装修设计不合理的问题。而大部分不打算购买成品房的人也是出于对成品房质量的不放心。由此可见,成品房的质量问题是阻碍其发展的最大瓶颈。
从消费者的角度看,在购房合同上,装修还只是抽象简单的内容,没有具体实质的可操作条款。消费者并不具备判断装修好坏的知识及能力,而且开发商交给消费者验收的是最后的隐蔽工程,这对消费者有失公平,消费者并不知道管道排列是否正确,电线铺设是否合理,因此质量依旧得不到保证。
目前的开发商也没有把握把成品房做好,必须通过不断的试用,从装潢公司、材料供应商和监理公司中挑出最好的。在装修质量的问题上应承诺将装潢做好,而不应将责任交给消费者负担。从当前的情况看,通过对装修材料行业的规范,尤其是知名品牌的材料供应商的产品质量并没有问题,问题更多出在安装环节,因此市场亟待一个完善的体制,从立法的高度来规范装修市场。
来自不同方面的声音都表明,目前的成品房市场存在管理的空白,消费者需要保障,开发商需要明确责任,不少人希望政府能介入成品房市场对成品房质量进行监督控制。上海政府监督部门的有关人士的观点是:政府没有介入,一方面是体制的问题,质量工程的监督仅到初装修为止;另一方面是能力的问题,没有足够的人力对每套房屋进行装修质量验收,保证成品房的质量,依据政府的某一职能部门并不现实,需要建立一个管理体系,由建设部门、监理部门共同参与,严把质量关。政府部门则通过一定比例的质量抽查,来保证体系的正常运做,通过发现质量管理中的漏洞,来完善整个体系,从而在根本上对成品房的质量进行控制。